Per 1 juli 2024 zijn er belangrijke wijzigingen doorgevoerd in het huurrecht. Er zijn twee nieuwe wetten in werking getreden: de Wet betaalbare huur en de Wet vaste huurcontracten. Wat betekenen deze wetten voor huurders en verhuurders?
Wet betaalbare huur
De Wet betaalbare huur beoogt ervoor te zorgen dat huurwoningen voor middeninkomens betaalbaar blijven. Door de woningnood staan de hoge huurprijzen regelmatig niet in verhouding tot de kwaliteit van de woning.
Woningwaarderingsstelsel
Om de positie van huurders te verbeteren, regelt de Wet betaalbare huur dat op huurwoningen in het middenhuursegment ook het puntenstelsel (Woningwaarderingsstelsel) van toepassing is. Dit moet ervoor zorgen dat huurders gemiddeld €190 per maand minder gaan betalen voor hun woning.
Er zijn dan drie categorieën huurovereenkomsten:
– de sociale huur (maximale aanvangshuurprijs van € 885,55; tot en met 143 punten)
– de middenhuur (maximale aanvangshuurprijs van € 892,08 tot en met € 1.165,81; 144 tot en met 186 punten)
– en de geliberaliseerde huur/ vrije sector (aanvangshuurprijs hoger dan € 1.172,31; 187 punten of hoger)
Voor alle huurovereenkomsten die op of na 1 juli 2024 zijn afgesloten, geldt dat de verhuurders zich moeten houden aan de maximale huurprijs volgens het puntensysteem van het Woningwaarderingsstelsel. Dit Woningwaarderingsstelsel is van dwingend recht voor huurders en verhuurders in het lage en middenhuursegment. Vanaf 1 januari 2025 zijn verhuurders verplicht een puntentelling op te nemen in nieuwe contracten.
Daarnaast wordt het Woningwaarderingsstelsel gemoderniseerd. Zo worden o.a. energielabels zwaarder gewogen. Woningen met energielabel A en B krijgen extra punten, een lager energielabel (E, F, of G) leidt tot een puntenaftrek. Daarnaast mag de verhuurder een passende huurverhoging doorvoeren als verduurzaming van de woning plaatsvindt en worden buitenruimtes beter gewaardeerd.
Toetsing huurprijs
Een huurder kan binnen zes maanden na het aangaan van de huurovereenkomst de huurprijs ter toetsing voorleggen aan de Huurcommissie. De Huurcommissie zal de woning dan toetsen aan de het Woningwaarderingsstelsel. In het geval de woning niet boven de liberalisatiegrens valt, zal de huur worden verlaagd.
Voor bestaande huurovereenkomsten bepaalt het overgangsrecht het volgende.
Woningen die reeds onder de liberalisatiegrens vallen, vallen al binnen de sociale sector en daarmee ook onder de Wet betaalbare huur. De huurder kan in deze gevallen een verzoek indienen om de huurprijs aan te passen volgens het nieuwe Woningwaarderingsstelsel.
Bij woningen met een prijs boven de liberalisatiegrens, maar die qua kwaliteit vallen binnen de sociale sector, geldt een overgangstermijn van 1 jaar (dus tot 1 juli 2025), waarin de verhuurder de huurprijs dient te verlagen conform het nieuwe puntenstelsel. Na 1 juli 2025 loopt de verhuurder bij een te hoge huurprijs risico op een boete. De huurder kan in dit geval altijd naar de huurcommissie om de te hoge huurprijs te laten aanpassen, in het geval dat de verhuurder niet uiterlijk 1 juli 2025 de huurprijs heeft verlaagd. De huurder is dan niet gebonden aan de termijn van 6 maanden.
Bij woningen die qua kwaliteit behoren tot de sector middenhuur en een daarbij horende huurprijs hebben afgesproken, geldt dat pas sprake zal zijn van aanvullende huurbescherming bij het aangaan van nieuwe huurcontracten. Omdat het een huurovereenkomst betreft van voor 1 juli 2024 is voor deze middenhuur de wet betaalbare huur voor bestaande huurovereenkomsten niet van toepassing.
De nieuwe wet heeft voor verhuurders dus verstrekkende gevolgen. Een huurovereenkomst die vóór 1 juli 2024 is aangegaan kan alsnog onder de sociale huur vallen.
Wet vaste huurcontracten
Met inwerkingtreding van de Wet vaste huurcontracten is een vast huurcontract weer de norm geworden. Het sluiten van tijdelijke huurcontracten die automatisch eindigen is in beginsel niet meer mogelijk.
Tijdelijke huurcontracten voor woonruimte kunnen in principe alleen nog worden beëindigd met wederzijds goedvinden, door ontbinding of door opzegging op basis van limitatieve gronden (zoals slecht huurderschap). Een opgezegde huurovereenkomst eindigt pas als de rechter dat onherroepelijk heeft beslist, tenzij de huurder instemt met de opzegging. De route voor opzegging wordt daarmee nagenoeg gelijk aan huurcontracten voor onbepaalde tijd, met als enig verschil dat bij een huurcontract voor bepaalde tijd als extra eis geldt dat niet mag worden opgezegd tegen een eerdere datum dan de einddatum.
Uitzonderingen
Het blijft echter mogelijk om woonruimte tijdelijk te verhuren zonder huurbescherming aan specifieke doelgroepen die in het “Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomsten” zijn genoemd, zoals:
– Personen die voor hun studie tijdelijke in een andere gemeente binnen Nederland willen wonen of afkomstig zijn uit het buitenland en in Nederland studeren;
– Huurders die tijdelijk elders moeten wonen vanwege dringende werkzaamheden of renovatie;
– Personen afkomstig uit maatschappelijke opvang of in een sociale noodsituatie met een aantoonbaar urgente huisvestingsbehoefte;
– Huurders met een tweede -kans- huurovereenkomst;
– Personen die als nabestaande van een overleden huurder niet de huur van de woonruimte, waarin zij op het tijdstip van overlijden van die huurder hun hoofdverblijf hadden, kunnen voortzetten op voet van art. 7:268 BW. (Dit geldt ook voor kinderen vanaf 16 jaar van wie de ouders komen te overlijden);
-Personen met een of meer minderjarige kinderen, die niet langer een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren met de andere ouder van die kinderen en die in de nabijheid van hun kinderen willen blijven wonen.
Opzeggingsgronden
Verder is er een nieuwe opzeggingsgrond bijgekomen voor partners die gaan samenwonen. Wie nog niet durft te verkopen, mag het pand tijdelijk verhuren. Bij het mislukken van de samenwoning kan een beroep worden gedaan op dringend eigen gebruik en bij het succesvol zijn van de samenwoning kan de huurovereenkomst worden beëindigd om de woning vrij van huur te kunnen verkopen.
Daarnaast is de opzeggingsgrond “dringend eigen gebruik” uitgebreid.
In de huurovereenkomst mag worden opgenomen dat de huur wordt opgezegd als de woning na een bepaalde periode nodig is voor een bloed- of aanverwant in de eerste graad. Ook dit moet vooraf worden overeengekomen en de beëindiging zal door de rechter moeten worden uitgesproken. De rechter zal toetsen of het belang van de bloedverwant zwaarder weegt dan het belang van de huurder.
Huidige tijdelijke contracten
Tijdelijke huurcontracten die vóór ingang van de nieuwe wet zijn afgesloten lopen door tot de einddatum. De huurder moet dan in beginsel verhuizen. Bij verlenging wordt het contract een contract voor onbepaalde tijd.
Wilt u meer weten of heeft u vragen of advies nodig over uw huurcontract? Neem dan gerust vrijblijvend contact op met een van onze advocaten. Wij zijn u graag van dienst en houden u van de verdere ontwikkelingen op de hoogte!