Ab dem 1. Juli 2024 gibt es bedeutende Änderungen im Mietrecht. Zwei neue Gesetze treten in Kraft: das Gesetz über bezahlbare Mieten und das Gesetz über die Mietpreisbindung. Was bedeuten diese Gesetze für Mieter und Vermieter?
Gesetz über erschwingliche Mieten
Das Gesetz über erschwingliche Mieten soll sicherstellen, dass Mietwohnungen für Haushalte mit mittlerem Einkommen erschwinglich bleiben. Aufgrund des Wohnungsmangels stehen die hohen Mieten regelmäßig in keinem Verhältnis zur Qualität der Wohnungen.
System der Wohnungsbewertung
Um die Position von Mietern zu verbessern, regelt das Mietengesetz, dass das Punktesystem (System der Wohnungsbewertung) auch für Mietwohnungen im mittleren Mietsegment gelten soll. Dies soll dafür sorgen, dass die Mieter im Durchschnitt 190 € pro Monat weniger für ihre Wohnung bezahlen müssen.
Es wird dann drei Kategorien von Mietverträgen geben:
- Sozialmiete (maximale Anfangsmiete von 885,55 €; bis zu 143 Punkte)
- Zwischenmiete (maximale Anfangsmiete von 892,08 € bis 1.165,81 €; 144 bis 186 Punkte)
- und den deregulierten Miet-/Freibereich (Anfangsmiete höher als 1.172,31 €; 187 Punkte oder höher)
Bei allen Mietverträgen, die ab dem 1. Juli 2024 abgeschlossen werden, müssen sich Vermieter an die Höchstmiete nach dem Punktesystem des Wohnraumbewertungssystems halten. Dieses Wohnungsbewertungssystem ist für Mieter und Vermieter im unteren und mittleren Mietsegment gesetzlich vorgeschrieben. Ab dem 1. Januar 2025 sind Vermieter verpflichtet, ein Punktesystem in neue Verträge aufzunehmen.
Darüber hinaus wird das Wohnungsbewertungssystem modernisiert. So werden beispielsweise die Energieetiketten stärker gewichtet. Häuser mit den Energielabels A und B erhalten zusätzliche Punkte, während ein niedrigeres Energielabel (E, F oder G) zu einem Punktabzug führt. Darüber hinaus kann der Vermieter eine angemessene Mieterhöhung vornehmen, wenn das Haus nachhaltiger gestaltet und die Außenbereiche besser aufgewertet werden.
Überprüfung der Miete
Innerhalb von sechs Monaten nach Abschluss des Mietvertrags kann ein Mieter den Mietpreis der Mietkommission zur Überprüfung vorlegen. Die Mietkommission prüft dann die Immobilie anhand des Wohnungsbewertungssystems. Liegt das Objekt nicht über der Liberalisierungsschwelle, wird der Mietzins gesenkt.
Für bestehende Mietverträge sieht das Übergangsgesetz Folgendes vor.
Wohnungen, die bereits unter der Liberalisierungsschwelle liegen, fallen bereits in den sozialen Sektor und damit auch unter das Gesetz über bezahlbaren Wohnraum. In diesen Fällen kann der Mieter einen Antrag auf Anpassung der Miete nach dem neuen Wohnungsbewertungssystem stellen.
Für Wohnungen, deren Preis über der Liberalisierungsgrenze liegt, die aber qualitativ in den sozialen Sektor fallen, gilt eine Übergangsfrist von einem Jahr (d. h. bis zum 1. Juli 2025), in der der Vermieter die Miete nach dem neuen Punktesystem senken muss. Nach dem 1. Juli 2025 riskiert der Vermieter eine Geldstrafe, wenn die Miete zu hoch ist. In diesem Fall kann sich der Mieter jederzeit an die Mietkommission wenden, um die überhöhte Miete anpassen zu lassen, falls der Vermieter die Miete bis zum 1. Juli 2025 nicht gesenkt hat. Der Mieter ist dann nicht an die Sechsmonatsfrist gebunden.
Für Objekte, die qualitativ zum mittleren Mietsegment gehören und einen entsprechenden Mietzins vereinbart haben, gilt der zusätzliche Mietzinsschutz nur bei Abschluss eines neuen Mietvertrages. Da es sich um einen Mietvertrag aus der Zeit vor dem 1. Juli 2024 handelt, gilt für diese mittleren Mietverhältnisse nicht das Gesetz über die bezahlbare Miete für bestehende Mietverträge.
Das neue Gesetz hat also weitreichende Auswirkungen für Vermieter. Ein Mietvertrag, der vor dem 1. Juli 2024 abgeschlossen wurde, kann noch unter die Sozialmiete fallen.
Gesetz über befristete Mietverträge
Mit dem Inkrafttreten des Gesetzes über befristete Mietverträge ist der befristete Mietvertrag wieder zur Regel geworden. Der Abschluss von befristeten Mietverträgen, die automatisch enden, ist im Prinzip nicht mehr möglich.
Befristete Wohnungsmietverträge können grundsätzlich nur in gegenseitigem Einvernehmen, durch Auflösung oder durch Beendigung aus einschränkenden Gründen (z. B. schlechtes Mietverhältnis) beendet werden. Ein gekündigtes Mietverhältnis endet erst, wenn das Gericht dies unwiderruflich beschlossen hat, es sei denn, der Mieter stimmt der Kündigung zu. Der einzige Unterschied besteht darin, dass ein befristeter Mietvertrag nicht vor dem Enddatum gekündigt werden kann.
Ausnahmen
Die vorübergehende Anmietung von Wohnraum ohne Mietschutz ist jedoch weiterhin für bestimmte Zielgruppen möglich, die im „Erlass über bestimmte Gruppen von befristeten Mietverträgen“ aufgeführt sind, wie z. B.:
Personen, die für ihr Studium vorübergehend in einer anderen Gemeinde in den Niederlanden wohnen wollen oder aus dem Ausland kommen und in den Niederlanden studieren;
- Mieter, die wegen dringender Bau- oder Renovierungsarbeiten vorübergehend woanders wohnen müssen;
- Personen, die aus der Sozialfürsorge kommen oder sich in einer sozialen Notsituation befinden und nachweislich einen dringenden Wohnungsbedarf haben;
- Mieter mit einem Mietvertrag für eine zweite Chance;
- Personen, die als Hinterbliebene eines verstorbenen Mieters die Wohnung, in der sie zum Zeitpunkt des Todes des Mieters ihren Hauptwohnsitz hatten, gemäß Artikel 7:268 des Bürgerlichen Gesetzbuchs nicht weiter mieten können. (Dies gilt auch für Kinder ab 16 Jahren, deren Eltern sterben);
- Personen mit einem oder mehreren minderjährigen Kindern, die keinen ständigen gemeinsamen Haushalt mit dem anderen Elternteil dieser Kinder mehr führen und weiterhin in der Nähe ihrer Kinder wohnen möchten.
Gründe für die Beendigung
Außerdem wurde ein neuer Kündigungsgrund für Partner hinzugefügt, die eine Lebensgemeinschaft eingehen. Wer sich noch nicht traut, zu verkaufen, kann die Immobilie vorübergehend vermieten. Scheitert das Zusammenleben, kann der dringende Eigenbedarf geltend gemacht werden, und wenn das Zusammenleben erfolgreich ist, kann das Mietverhältnis gekündigt werden, um die Immobilie mietfrei zu verkaufen.
Darüber hinaus wurde der Kündigungsgrund „dringender Eigenbedarf“ erweitert.
Der Mietvertrag kann vorsehen, dass das Mietverhältnis beendet wird, wenn die Wohnung nach einer bestimmten Zeit für einen Blutsverwandten oder einen Ehepartner ersten Grades benötigt wird. Auch dies muss im Voraus vereinbart werden, und die Kündigung muss vom Gericht angeordnet werden. Der Richter wird prüfen, ob das Interesse des Blutsverwandten das Interesse des Mieters überwiegt.
Laufende befristete Verträge
Befristete Mietverträge, die vor Inkrafttreten des neuen Gesetzes abgeschlossen wurden, laufen bis zum Kündigungstermin weiter. Im Prinzip muss der Mieter dann ausziehen. Wird der Vertrag verlängert, wird er zu einem unbefristeten Vertrag.
Möchten Sie mehr wissen, haben Sie Fragen oder benötigen Sie Beratung zu Ihrem Mietvertrag? Dann wenden Sie sich bitte unverbindlich an einen unserer Anwälte. Wir helfen Ihnen gerne weiter und halten Sie über weitere Entwicklungen auf dem Laufenden!