Bij de rechtbank Rotterdam speelde onlangs een kwestie over de verkoop van een penthouse van € 1.100.000,-. In de koop-/aannemingsovereenkomst was overeengekomen dat dit penthouse deel zou uitmaken van een gebouw met uitsluitend koopwoningen. Een groot deel van het gebouw was echter verkocht aan een investeerder die de appartementen ging verhuren. Volgens de koper was er sprake van een tekortkoming van de verkoper omdat het penthouse niet voldeed aan wat hij mocht verwachten. Kreeg de koper gelijk?

Wat speelde hier?

De koper had in november 2022 een koop- en twee aannemingsovereenkomsten gesloten met de verkoper voor een penthouse met parkeerplaatsen, voor een bedrag van in totaal € 1.100.000,-. Het penthouse was gelegen in een gebouw dat deel uitmaakte van een project dat bestond uit twee gebouwen met huurappartementen en twee gebouwen met in totaal 90 koopappartementen. Na het sluiten van de overeenkomst werden 65 van de in totaal 90 koopappartementen verkocht aan een investeerder die de appartementen zou gaan verhuren. De koper wilde vervolgens van de koop- en aanneemovereenkomsten af, omdat het geleverde penthouse niet voldeed aan wat hij daarvan op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Hij wilde niet wonen in een appartementencomplex waarvan hij verwachtte dat hier (vanwege de verhuur) sprake zou zijn van een grote doorstroming en weinig sociale cohesie. Hij eiste dan ook ontbinding dan wel vernietiging van de koop- en aannemingsovereenkomsten.

Wat zijn partijen overeengekomen?

De koopovereenkomst en de aanneemovereenkomsten (die met de koopovereenkomst een onverbrekelijk geheel vormen) kunnen worden ontbonden als vast komt te staan dat de verkoper tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van die overeenkomsten. Koper stelde dat van een dergelijke tekortkoming sprake was, omdat was overeengekomen dat hij een penthouse geleverd zou krijgen in een gebouw met alleen koopwoningen, terwijl feitelijk een penthouse was geleverd in een gebouw dat grotendeels uit huurwoningen bestond. Om dit te kunnen beoordelen, moest volgens de rechtbank eerst worden vastgesteld wat partijen in dit verband precies zijn overeengekomen.
Van belang daarbij is wat partijen over en weer hebben verklaard en wat zij redelijkerwijs uit elkaars verklaringen en gedragingen mochten afleiden in de gegeven omstandigheden (de zogenaamde “Haviltex”-maatstaf ).

Oordeel rechtbank

Naar het oordeel van de rechtbank mocht de koper op grond van de brochure en de koopovereenkomst verwachten dat hij een penthouse geleverd zou krijgen in een gebouw met alleen koopappartementen.

De brochure is bedoeld om potentiële kopers te interesseren in de aankoop van een appartement. De verkoopinformatie in deze brochure bevat inderdaad een disclaimer en geen concrete afspraken tussen verkoper en koper en ook geen garantie dat er alleen koopappartementen in het gebouw worden gerealiseerd. Dit neemt niet weg dat een dergelijke verkoopbrochure wel bepaalde verwachtingen wekt bij een potentiële koper en dat de informatie hierin meeweegt in de beslissing om al dan niet over te gaan tot aankoop van een appartement. De door de brochure gewekte verwachting dat in het gebouw alleen koopappartementen zouden worden gerealiseerd, is vervolgens bevestigd in de koopovereenkomst van 10 november 2022, waarin staat dat het project waar het penthouse deel van uitmaakt 90 koopwoningen omvat, waaronder 65 appartementen in het gebouw. Ook uit de aannemingsovereenkomst blijkt dat het gaat om appartementen in de koopsector. De koper mocht onder deze omstandigheden verwachten dat in het gebouw alleen koopappartementen zouden komen.

Strikt genomen zijn, zoals de verkoper ook naar voren heeft gebracht, de appartementen die aan de investeerder zijn verkocht nog steeds koopappartementen. Een redelijke uitleg van de overeenkomst brengt naar het oordeel van de rechtbank echter mee dat onder koopappartementen moet worden verstaan appartementen die afzonderlijk worden verkocht aan individuele kopers die daar in beginsel zelf gaan wonen. De 65 appartementen die in één koop zijn verkocht aan een investeerder die voornemens is deze appartementen vervolgens te gaan verhuren, maakt dat deze appartementen feitelijk niet meer zijn aan te merken als koopappartementen zoals bedoeld in de koopovereenkomst, maar als huurappartementen. Dat is ook af te leiden uit het feit dat de verkoper de voorgenomen verkoop aan een investeerder heeft moeten voorleggen aan de gemeenteraad, die het zogenoemde ‘gebiedspaspoort’ heeft gewijzigd om de verkoop aan de investeerder en diens bedoeling de appartementen te gaan verhuren mogelijk te maken.

Conclusie

De verkoper was volgens de rechtbank dan ook tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de overeenkomsten door aan de koper een penthouse te leveren terwijl een groot deel van de overige appartementen in het gebouw inmiddels was verkocht ten behoeve van verhuur. Het penthouse voldeed daardoor niet aan wat de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De tekortkoming rechtvaardigde dan ook ontbinding van de overeenkomsten.

Wilt u meer weten of heeft u vragen over uw positie als koper of verkoper van een woning of appartement? Neem dan gerust vrijblijvend contact op met een van onze advocaten. Wij zijn u graag van dienst!