Das Landgericht Rotterdam befasste sich kürzlich mit einem Fall, bei dem es um den Verkauf einer Penthousewohnung für 1.100.000 € ging. In dem Kauf-/Bauvertrag war vereinbart worden, dass dieses Penthouse Teil eines Gebäudes mit ausschließlich Eigentumswohnungen sein sollte. Ein großer Teil des Gebäudes war jedoch an einen Investor verkauft worden, der die Wohnungen vermieten wollte. Nach Ansicht des Käufers lag ein Mangel seitens des Verkäufers vor, da das Penthouse nicht den Erwartungen entsprach, die er zu Recht hatte. Hatte der Käufer Recht?
Worum ging es in diesem Fall?
Der Käufer hatte im November 2022 mit dem Verkäufer einen Kauf- und zwei Bauverträge für ein Penthouse mit Parkplätzen zu einem Gesamtbetrag von 1 100 000 € unterzeichnet. Das Penthouse befand sich in einem Gebäude, das zu einem Projekt gehörte, das aus zwei Gebäuden mit Mietwohnungen und zwei Gebäuden mit insgesamt 90 Eigentumswohnungen bestand. Nach Abschluss des Vertrags wurden 65 der insgesamt 90 Eigentumswohnungen an einen Investor verkauft, der die Wohnungen vermieten wollte. Der Käufer wollte daraufhin von den Kaufverträgen zurücktreten, weil die gelieferte Penthousewohnung nicht dem entsprach, was er nach dem Vertrag erwarten durfte. Er wollte nicht in einer Wohnanlage leben, von der er erwartete, dass sie eine hohe Fluktuation und einen geringen sozialen Zusammenhalt aufweisen würde (wegen der Vermietungen). Er verlangte daher die Auflösung oder Annullierung des Kauf- und des Bauvertrags.
Was haben die Parteien vereinbart?
Der Kaufvertrag und die Bauverträge (die mit dem Kaufvertrag eine untrennbare Einheit bilden) können aufgelöst werden, wenn festgestellt wird, dass der Verkäufer seine Verpflichtungen aus diesen Verträgen nicht erfüllt hat. Der Käufer machte einen solchen Mangel geltend, weil vereinbart worden war, dass er ein Penthouse in einem Gebäude mit ausschließlich Eigentumswohnungen erhalten sollte, während tatsächlich ein Penthouse in einem Gebäude mit überwiegend Mietwohnungen geliefert worden war. Um dies zu beurteilen, so das Gericht, müsse zunächst genau festgestellt werden, was die Parteien in dieser Hinsicht vereinbart hätten.
Dabei kommt es darauf an, was die Parteien gegenseitig erklärt haben und was sie unter den gegebenen Umständen vernünftigerweise aus den Äußerungen und dem Verhalten des jeweils anderen schließen konnten (so genannter „Haviltex“-Standard).
Urteil des Gerichts
Nach Auffassung des Landgerichts konnte der Käufer aufgrund des Prospekts und des Kaufvertrags erwarten, dass er eine Penthouse-Wohnung in einem Gebäude mit ausschließlich Eigentumswohnungen erhalten würde.
Der Prospekt soll potenzielle Käufer für den Erwerb einer Wohnung interessieren. Zwar enthalten die Verkaufsinformationen in diesem Prospekt einen Haftungsausschluss und keine konkreten Vereinbarungen zwischen Verkäufer und Käufer und auch keine Garantie, dass in dem Gebäude nur Eigentumswohnungen realisiert werden. Dennoch weckt eine solche Verkaufsbroschüre bei einem potenziellen Käufer bestimmte Erwartungen, und die darin enthaltenen Informationen spielen bei der Entscheidung für oder gegen den Kauf einer Wohnung eine Rolle. Die durch den Prospekt geweckte Erwartung, dass in dem Gebäude nur Eigentumswohnungen gebaut werden, wurde später im Kaufvertrag vom 10. November 2022 bestätigt, in dem es heißt, dass das Projekt, zu dem das Penthouse gehört, 90 Eigentumswohnungen umfasst, darunter 65 Wohnungen in dem Gebäude. Auch aus dem Bauvertrag geht hervor, dass die Wohnungen zu den Eigentumswohnungen gehören. Unter diesen Umständen durfte der Käufer erwarten, dass das Gebäude nur Eigentumswohnungen enthalten würde.
Streng genommen handelt es sich bei den an den Investor verkauften Wohnungen, wie auch der Verkäufer vorgetragen hat, noch um Eigentumswohnungen. Nach Ansicht des Gerichts ist jedoch bei vernünftiger Auslegung des Vertrags davon auszugehen, dass es sich bei den Eigentumswohnungen um Wohnungen handelt, die separat an einzelne Käufer verkauft werden, die im Prinzip selbst darin wohnen werden. Die 65 in einem Verkauf an einen Investor verkauften Wohnungen, der beabsichtigt, diese Wohnungen anschließend zu vermieten, bedeuten, dass diese Wohnungen nicht mehr als Eigentumswohnungen im Sinne des Kaufvertrags, sondern als Mietwohnungen angesehen werden können. Dies ergibt sich auch aus der Tatsache, dass der Verkäufer den beabsichtigten Verkauf an einen Investor der Gemeindeverwaltung vorlegen musste, die den so genannten „Flächenpass“ änderte, um den Verkauf an den Investor und dessen Absicht, die Wohnungen zu vermieten, zu ermöglichen.
Schlussfolgerung
Nach Ansicht des Gerichts hatte der Verkäufer somit gegen seine vertraglichen Verpflichtungen verstoßen, indem er dem Käufer ein Penthouse überließ, während ein großer Teil der anderen Wohnungen des Gebäudes inzwischen zu Vermietungszwecken verkauft worden war. Infolgedessen entsprach das Penthouse nicht dem, was der Käufer nach dem Vertrag erwarten durfte. Dieser Mangel rechtfertigte daher die Auflösung der Verträge.
Möchten Sie mehr wissen oder haben Sie Fragen zu Ihrer Position als Käufer oder Verkäufer einer Wohnung? Dann nehmen Sie bitte unverbindlich Kontakt mit einem unserer Anwälte auf. Wir helfen Ihnen gerne weiter!