Kan door een verhuurder een hogere huurprijs afgedwongen worden van een huurder, door een huurovereenkomst bedrijfsruimte te beëindigen?

Bij de Hoge Raad kwam onlangs aan de orde of een verhuurder bij huur van art. 7:290-bedrijfsruimte een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd kan beëindigen uitsluitend om een hogere huurprijs van een andere partij te kunnen ontvangen. De Hoge Raad trok een duidelijk grens: dit kan niet zomaar als pressiemiddel worden gebruikt.

Wat speelde hier?

Deze zaak draaide om een bedrijfsruimte in Amsterdam die al vanaf 1989 werd gehuurd door Ahold. De huurovereenkomst liep aanvankelijk voor tien jaar en werd daarna meerdere keren verlengd. Sinds 2019 was sprake van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd tegen een huurprijs van laatstelijk afgerond € 488.000,– per jaar.

Partijen waren sinds 2019 in overleg over verhoging van de huurprijs en het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst. Door Ahold was voorgesteld om de huurprijs nader te doen vaststellen in een procedure op de voet van art. 7:303 BW. De verhuurders stemden daarmee niet in. Een andere marktpartij was bereid voor de bedrijfsruimte een huurprijs van € 775.000, per jaar te betalen. De verhuurders gingen met deze partij een voorwaardelijke huurovereenkomst aan.

In juni 2021 werd de huurovereenkomst door de verhuurders opgezegd tegen 1 juli 2022, waarbij zij Ahold de mogelijkheid boden om de huurprijs van € 775.000,– te evenaren.

Ahold stemde niet met de opzegging in en stelde voor om de huurprijs vast te stellen op € 541.650,– per jaar. De verhuurders wezen dit af en vorderden uiteindelijk in een procedure op de voet van art. 7:296 lid 3 BW beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.

Oordeel kantonrechter en hof

Zowel de kantonrechter als het Hof wezen de vorderingen van de verhuurders af.

Volgens het Hof staat het wettelijk systeem een opzegging uitsluitend gericht op het verkrijgen van een hogere huurprijs niet toe:

In de wettelijke regeling voor art. 7:290-bedrijfsruimte heeft de huurder opzeggingsbescherming in die zin, dat de huur alleen kan worden opgezegd op grond van in de wet limitatief opgesomde opzeggingsgronden, waaronder de belangenafweging ex artikel 7:296 lid 3 BW (indien de huurovereenkomst tien jaar of langer heeft geduurd). Daar staat tegenover de mogelijkheid voor de verhuurder om na enige tijd huurprijsherziening te vorderen op de voet van art. 7:303 BW. Daarmee ontstaat een evenwicht in de zin dat enerzijds de verhuurder gedurende langere tijd geen huurbeëindiging kan bewerkstelligen, maar anderzijds zo nodig huurprijsaanpassing kan bewerkstelligen door via de rechter huurprijsherziening naar het mogelijkerwijs inmiddels gestegen huurprijsniveau van vergelijkbare bedrijfsruimte te vorderen. De wetgever heeft in de wettelijke regeling uitdrukkelijk gekozen voor aanpassing aan het huurprijsniveau van lopende huurovereenkomsten van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, en niet voor aanpassing aan de marktwaarde in de zin van het prijsniveau waarvoor ten tijde van de huurprijsherziening nieuwe huurovereenkomsten worden afgesloten.

In 1995 is een wetsvoorstel om alsnog te kiezen voor aanpassing naar marktwaarde niet door de wetgever aanvaard en in 2003 is in de herziene wettelijke regeling voor art. 7:290-bedrijfsruimte evenmin voor verandering in die richting gekozen. Het is onduidelijk waarom het oude art. 7A:1631 lid 2, onder c, BW niet is teruggekeerd in de wettelijke regeling van 2003. Er zijn geen aanwijzingen dat de wetgever daarmee beoogd heeft de mogelijkheid tot opzegging te verruimen tot gevallen waarin het belang van de huurder uitsluitend gelegen is in een huurverhoging. De regel van art. 7:296 lid 4, onder c, BW, die inhoudt dat een aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst niet mag strekken tot huurverhoging, is in de art. 7:290-regeling gehandhaafd en dat is met een dergelijke verruiming moeilijk te rijmen. Die handhaving wijst er eerder op dat de wetgever heeft beoogd dat opzegging gericht op huurverhoging ook vanaf 2003 niet tot beëindiging zou kunnen leiden. Anders zou de regel van art. 7:296 lid 4, onder c, BW langs die weg immers eenvoudig kunnen worden omzeild.

Uit een en ander moet worden afgeleid dat de wetgever beoogd heeft het systeem van art. 7:290-bedrijfsruimte en het daarin vervatte evenwicht tussen opzeggingsbescherming en huurprijsherziening tijdens de looptijd van de huurovereenkomst te handhaven. Tegen die achtergrond kan bij de belangenafweging op de voet van art. 7:296 lid 3 BW het enkele belang van het verkrijgen van een hogere huurprijs niet tot beëindiging van de huurovereenkomst leiden omdat de wet voorziet in een regeling tot huurprijsaanpassing.

Op grond van het voorgaande is het uitgangspunt dat het belang van de verhuurders om de huurprijs te kunnen verhogen niet voldoende is om tot beëindiging van de huurovereenkomst te leiden.

Oordeel Hoge Raad

De verhuurders lieten het er niet bij zitten en gingen vervolgens in cassatie maar de Hoge Raad was het eens met het Hof en verwierp het cassatieberoep.

Uit het tot 1 augustus 2003 geldende art. 7A:1631 lid 2, aanhef en onder c, (oud) BW volgde volgens de Hoge Raad dat de opzegging door de verhuurder van de huurovereenkomst die na ommekomst van de eerste termijn was verlengd, nietig was, indien deze opzegging ertoe strekte om een verhoging van de huurprijs te bewerkstelligen.

Hierin lag een verbod voor de verhuurder besloten om de overeenkomst op te zeggen ten einde langs die indirecte weg een hogere huurprijs te krijgen. Aldus werd bereikt dat de verhuurder niet langer twee mogelijkheden had om tot verhoging van de huurprijs te komen. De verhuurder kon slechts gebruik maken van de ook voor de huurder openstaande rechtstreekse weg van nadere vaststelling van de huurprijs door de rechter.

Art. 7A:1631a lid 2, onder 4, (oud) BW bevatte daarnaast een – met het huidige art. 7:296 lid 4, onder c, BW overeenstemmende – toewijzingsgrond die inhield dat de rechter de opzegging in ieder geval toewees indien de huurder niet toestemde in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe overeenkomst met betrekking tot het gehuurde, voor zover dit aanbod niet een wijziging van de huurprijs inhield. In de toelichting op deze bepaling werd over de zinsnede “voor zover dit aanbod niet een wijziging van de huurprijs inhoudt” het volgende opgemerkt:
“De toevoeging aan de beëindigingsgrond (…) vloeit voort uit het verbod voor de verhuurder huurprijsverhoging door opzegging te realiseren.”

Alhoewel de eerste nietigheidsgrond in 2003 werd geschrapt (art. 7:296 lid 4, onder c, BW inhoudend dat een redelijk aanbod voor een nieuwe huurovereenkomst niet uitsluitend een huurprijswijziging mag inhouden is in het huidige recht gehandhaafd), had dit niet tot doel het tot dan toe geldende wettelijke systeem te wijzigen.

Conclusie

Uit het systeem van de wet en uit de wetsgeschiedenis moet worden afgeleid dat het niet mogelijk is om op de voet van art. 7:296 lid 3 BW tot een beëindiging van een huurovereenkomst voor art. 7:290-bedrijfsruimte te komen, uitsluitend om een hogere huurprijs te bewerkstelligen. Daarvoor staat voor de verhuurder de procedure van art. 7:303 BW open. Op grond van deze bepaling kan de rechter de huurprijs nader vaststellen. Dat geldt ook voor een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd zoals die in deze procedure aan de orde was.

Verhuurders die een hogere marktconforme huurprijs willen ontvangen, kunnen dit dus niet via opzegging afdwingen. Zij blijven aangewezen op de huurprijsherzieningsprocedure.

Heeft u vragen of wenst u advies over herziening van de huurprijs, opzeggingsmogelijkheden of ander huurkwesties? Neem dan vrijblijvend contact op met een van onze advocaten. Wij zijn u graag van dienst!