Bij de Rechtbank Den Haag speelde onlangs een zaak over een projectontwikkelaar die zonder financieringsvoorbehoud een woning had gekocht maar weigerde af te nemen. De verkoper stapte naar de rechter en vroeg in kort geding om uitbetaling van de contractuele boete. De voorzieningenrechter wees een voorschot van € 40.000 toe, ondanks een beroep op matiging wegens financiële tegenvallers.

Wat speelde hier?

In december 2024 sloten een particuliere verkoper en een projectontwikkelaar een koopovereenkomst voor een woning met een koopprijs van € 825.000. Er was geen financieringsvoorbehoud opgenomen. In de koopovereenkomst stond het gebruikelijke boetebeding inhoudend, dat bij niet-nakoming de nalatige partij een boete van 10% van de koopsom verbeurt.. Als zekerheid moest de koper een bankgarantie stellen voor dat bedrag.

De levering was gepland op 1 mei 2025. De koper nam de woning op die datum niet af. Op verzoek van de koper werd de levering tweemaal uitgesteld: eerst naar 28 mei 2025 en daarna naar 17 juli 2025. Partijen legden dit vast in een addendum, waarbij ook een vertragingsvergoeding werd overeengekomen van in totaal € 14.000. De koper betaalde de eerste termijn van €5.000, maar nam de woning ook op de latere data niet af.

Op 28 mei 2025 trok de notaris de bankgarantie en werd er € 82.500 op de derdengeldenrekening gestort.  Na het uitblijven van de levering op 17 juli 2025 stelde de verkoper de koper in gebreke en maakte aanspraak op de contractuele boete en de vertragingsvergoeding.  Een minnelijke regeling bleef uit. In oktober 2025 verkocht de verkoper de woning aan een derde, voor een lager bedrag dan de oorspronkelijke koopsom. De verkoper verzocht de notaris om over te gaan tot uitbetaling maar door de notaris werd niet aan dit verzoek voldaan. Door de verkoper werd vervolgens een kort geding gestart.

Standpunten van partijen

De verkoper vorderde in kort geding dat de koper opdracht zou geven aan de notaris om de waarborgsom van € 82.500 aan hem uit te keren omdat de koper toerekenbaar tekort was geschoten in de nakoming van zijn contractuele verplichtingen.  Daarnaast vorderde hij de nog openstaande vertragingsvergoeding van € 7.000, buitengerechtelijke kosten en proceskosten.

De koper erkende tekortgeschoten te zijn, maar verweerde zich met een beroep op matiging van de boete op grond van art. 6:94 BW. Zij voerde aan dat zij door een ongelukkige samenloop van omstandigheden, waaronder het faillissement van een gelieerde BV, buiten haar schuld in financiële problemen was geraakt. Als beginnend projectontwikkelaar had de boete voor haar verregaande gevolgen, en er was volgens haar sprake van een wanverhouding tussen de schade van de verkoper (ruim € 25.000) en de volledige boete van € 82.500. Ook betwistte zij het spoedeisend belang bij de vertragingsvergoeding.

Het oordeel van de rechter

De voorzieningenrechter stelde voorop, dat bij de toewijzing van een geldvordering in kort geding terughoudendheid geboden is. Beoordeeld moest worden of de vordering voldoende aannemelijk was, of een onmiddellijke voorziening vereist was en of er een restitutierisico bestond voor het geval de bodemrechter anders mocht beslissen.

Het matigingsverweer van de koper werd door de rechter grotendeels afgewezen. De rechter herhaalde de vaste lijn uit de jurisprudentie: matiging is slechts aan de orde als toepassing van het boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en onaanvaardbaar resultaat zou leiden. Daarbij kijkt de rechter niet alleen naar de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook naar de aard van de overeenkomst, de inhoud en strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het werd ingeroepen.

Een boetebeding van 10% is gebruikelijk in koopovereenkomsten voor onroerend goed en dient als prikkel tot nakoming van de kernverplichtingen. De koper was een professionele partij die de woning zonder financieringsvoorbehoud had gekocht voor zakelijke doeleinden. Dat zij stelde een beginnend projectontwikkelaar te zijn, deed daar niet aan af.  Ook dan mag van haar worden verwacht dat zij zich bij het aangaan van de overeenkomst bewust was van de consequenties van het boetebeding. Het feit dat de niet-nakoming niet berustte op onwil maar op een ongelukkige samenloop van omstandigheden maakt de boete nog niet buitensporig en daarmee onaanvaardbaar. Bovendien was de levering al tweemaal uitgesteld op verzoek van de koper, had zij de woning daarna opnieuw niet afgenomen en was de woning uiteindelijk voor een lager bedrag verkocht,  wat aannemelijke schade voor de verkoper opleverde.

De rechter oordeelde dat er weliswaar mogelijk enige grond voor matiging bestond, mede gelet op de deels betaalde vertragingsvergoeding, maar dat niet te verwachten viel dat in een bodemprocedure tot minder dan €40.000 gematigd zou worden. Omdat er geen restitutierisico aan de kant van de verkoper was gesteld of gebleken, stond niets aan toewijzing van een voorschot van €40.000 in de weg.

De vertragingsvergoeding van €7.000 wees de rechter integraal toe. De koper had inhoudelijk geen verweer gevoerd tegen het bestaan van die vordering. Bovendien had de bestuurder van de koper ter zitting verklaard dat de BV technisch failliet was. Van de verkoper kon niet worden verwacht dat hij de uitkomst van een bodemprocedure zou afwachten voor een vordering die vast stond.  De gevorderde handelsrente werd deels afgewezen omdat de verkoper niet aannemelijk had gemaakt dat het addendum een handelstransactie betrof; in plaats daarvan werd de gewone wettelijke rente toegewezen vanaf de dag van dagvaarding.

Conclusie

Deze uitspraak onderstreept opnieuw dat rechters zeer terughoudend zijn met het matigen van contractuele boetes bij vastgoedtransacties. Een professionele koper die zonder financieringsvoorbehoud een woning koopt, loopt een aanzienlijk risico wanneer de verplichtingen niet worden nagekomen.

Financiële problemen, een tegenvallende zakelijke ontwikkeling of een lagere werkelijke schade van de verkoper vormen niet snel een reden tot matiging en zijn geen beletsel voor toewijzing van een substantieel voorschot in kort geding.

Heeft u vragen over een koopovereenkomst, een boetebeding of een dreigend kort geding in een vastgoedkwestie? Neem dan vrijblijvend contact op met een van onze advocaten. Wij zijn u graag van dienst.