Vor dem Gericht in Den Haag wurde kürzlich ein Fall verhandelt, in dem ein Projektentwickler eine Immobilie ohne Finanzierungsvorbehalt gekauft hatte, sich jedoch weigerte, diese zu übernehmen. Der Verkäufer wandte sich an das Gericht und beantragte im Eilverfahren die Zahlung der vertraglichen Vertragsstrafe. Der Richter im Eilverfahren sprach einen Vorschuss in Höhe von 40.000 € zu, obwohl der Käufer eine Milderung aufgrund finanzieller Rückschläge geltend gemacht hatte.

Worum ging es in diesem Fall?

Im Dezember 2024 schlossen ein privater Verkäufer und ein Projektentwickler einen Kaufvertrag über eine Immobilie mit einem Kaufpreis von 825.000 € ab. Ein Finanzierungsvorbehalt war nicht vereinbart worden. Der Kaufvertrag enthielt die übliche Vertragsstrafe, wonach bei Nichterfüllung die säumige Partei eine Vertragsstrafe in Höhe von 10 % des Kaufpreises zu zahlen hat. Als Sicherheit musste der Käufer eine Bankbürgschaft in dieser Höhe vorlegen.

Im Dezember 2024 schlossen ein privater Verkäufer und ein Projektentwickler einen Kaufvertrag über eine Immobilie mit einem Kaufpreis von 825.000 € ab. Ein Finanzierungsvorbehalt war nicht vereinbart worden. Der Kaufvertrag enthielt die übliche Vertragsstrafe, wonach bei Nichterfüllung die säumige Partei eine Vertragsstrafe in Höhe von 10 % des Kaufpreises zu zahlen hat. Als Sicherheit musste der Käufer eine Bankbürgschaft in dieser Höhe vorlegen.

Die Übergabe war für den 1. Mai 2025 vorgesehen. Der Käufer nahm die Immobilie zu diesem Zeitpunkt nicht in Besitz. Auf Antrag des Käufers wurde die Übergabe zweimal verschoben: zunächst auf den 28. Mai 2025 und anschließend auf den 17. Juli 2025. Die Parteien hielten dies in einem Nachtrag fest, in dem auch eine Verzugsentschädigung in Höhe von insgesamt 14.000 € vereinbart wurde. Der Käufer zahlte die erste Rate in Höhe von 5.000 €, nahm die Immobilie aber auch zu den späteren Terminen nicht ab.

Standpunkte der Parteien

Der Verkäufer machte im Eilverfahren geltend, der Käufer solle den Notar anweisen, ihm die Kaution in Höhe von 82.500 € auszuzahlen, da der Käufer seine vertraglichen Verpflichtungen schuldhaft nicht erfüllt habe. Darüber hinaus forderte er die noch ausstehende Verzugsentschädigung in Höhe von 7.000 €, außergerichtliche Kosten sowie Prozesskosten.

Die Käuferin räumte ein, ihren Verpflichtungen nicht nachgekommen zu sein, berief sich jedoch auf eine Milderung der Vertragsstrafe gemäß Art. 6:94 BW. Sie machte geltend, dass sie durch ein unglückliches Zusammentreffen von Umständen, darunter die Insolvenz einer verbundenen GmbH, ohne eigenes Verschulden in finanzielle Schwierigkeiten geraten sei. Als angehende Projektentwicklerin hätte die Vertragsstrafe für sie weitreichende Folgen, und ihrer Ansicht nach bestehe ein Missverhältnis zwischen dem Schaden des Verkäufers (gut 25.000 €) und der vollen Vertragsstrafe in Höhe von 82.500 €. Zudem bestritt sie das dringende Interesse an der Verzugsentschädigung.

Das Urteil des Richters

Der Richter im Eilverfahren stellte zunächst fest, dass bei der Gewährung einer Geldforderung im Eilverfahren Zurückhaltung geboten sei. Es sei zu prüfen, ob die Forderung hinreichend plausibel sei, ob eine sofortige Anordnung erforderlich sei und ob ein Rückerstattungsrisiko bestehe, falls das Hauptsachegericht anders entscheiden sollte.

Die Einrede der Milderung seitens des Käufers wurde vom Richter weitgehend zurückgewiesen. Der Richter bekräftigte die ständige Rechtsprechung: Eine Milderung kommt nur dann in Betracht, wenn die Anwendung der Vertragsstrafe unter den gegebenen Umständen zu einem unverhältnismäßigen und unzumutbaren Ergebnis führen würde. Dabei berücksichtigt der Richter nicht nur das Verhältnis zwischen dem tatsächlichen Schaden und der Höhe der Vertragsstrafe, sondern auch die Art des Vertrags, den Inhalt und den Sinn der Klausel sowie die Umstände, unter denen sie geltend gemacht wurde.

Eine Vertragsstrafe von 10 % ist in Kaufverträgen für Immobilien üblich und dient als Anreiz zur Erfüllung der Kernverpflichtungen. Die Käuferin war eine gewerbliche Partei, die die Immobilie ohne Finanzierungsvorbehalt für geschäftliche Zwecke erworben hatte. Dass sie angab, eine angehende Projektentwicklerin zu sein, änderte daran nichts. Auch in diesem Fall kann von ihr erwartet werden, dass sie sich bei Vertragsabschluss der Folgen der Vertragsstrafe bewusst war. Die Tatsache, dass die Nichterfüllung nicht auf Unwillen, sondern auf einem unglücklichen Zusammentreffen von Umständen beruhte, macht die Vertragsstrafe noch nicht unverhältnismäßig und damit unzumutbar. Zudem war die Übergabe bereits zweimal auf Wunsch der Käuferin verschoben worden, hatte sie die Immobilie danach erneut nicht abgenommen und war die Immobilie schließlich zu einem niedrigeren Preis verkauft worden, was dem Verkäufer einen plausiblen Schaden verursachte.

Der Richter urteilte, dass zwar möglicherweise ein gewisser Grund für eine Milderung bestand, auch unter Berücksichtigung der teilweise gezahlten Verzugsentschädigung, dass jedoch nicht zu erwarten war, dass in einem Hauptsacheverfahren eine Milderung auf weniger als 40.000 € erfolgen würde. Da seitens des Verkäufers kein Rückerstattungsrisiko geltend gemacht worden war oder sich ergeben hatte, stand der Gewährung eines Vorschusses in Höhe von 40.000 € nichts im Wege.

Die Verzugsentschädigung in Höhe von 7.000 € sprach der Richter in voller Höhe zu. Der Käufer hatte inhaltlich keine Einwände gegen das Bestehen dieser Forderung erhoben. Zudem hatte der Geschäftsführer des Käufers in der mündlichen Verhandlung erklärt, dass die GmbH technisch insolvent sei. Vom Verkäufer konnte nicht erwartet werden, dass er den Ausgang eines Hauptsacheverfahrens für eine feststehende Forderung abwarten würde. Die geforderten Handelszinsen wurden teilweise zurückgewiesen, da der Verkäufer nicht glaubhaft gemacht hatte, dass es sich bei dem Nachtrag um ein Handelsgeschäft handelte; stattdessen wurden die regulären gesetzlichen Zinsen ab dem Tag der Ladung zugesprochen.

Fazit

Dieses Urteil unterstreicht erneut, dass Richter bei der Milderung vertraglicher Vertragsstrafen im Rahmen von Immobilientransaktionen sehr zurückhaltend sind. Ein professioneller Käufer, der eine Immobilie ohne Finanzierungsvorbehalt erwirbt, geht ein erhebliches Risiko ein, wenn die Verpflichtungen nicht erfüllt werden.

Finanzielle Schwierigkeiten, eine enttäuschende Geschäftsentwicklung oder ein geringerer tatsächlicher Schaden des Verkäufers stellen in der Regel keinen Grund für eine Milderung dar und stehen der Gewährung eines erheblichen Vorschusses im Eilverfahren nicht entgegen.

Haben Sie Fragen zu einem Kaufvertrag, einer Vertragsstrafe oder einem drohenden Eilverfahren in einer Immobiliensache? Dann wenden Sie sich unverbindlich an einen unserer Rechtsanwälte. Wir stehen Ihnen gerne zur Verfügung.