Met de invoering van de Wet Homologatie Onderhands Akkoord (ook wel: WHOA) heeft de Nederlandse wetgever een belangrijke stap gezet om ondernemingen die in financieel zwaar weer verkeren een uitweg te bieden zonder meteen failliet te gaan. De WHOA biedt bedrijven de mogelijkheid te onderhandelen met hun schuldeisers en aandeelhouders over een akkoord. Hierbij kan een deel van de schulden van de onderneming worden kwijtgescholden of herverdeeld. Het akkoord kan vervolgens door de rechtbank gehomologeerd (dat wil zeggen goedgekeurd) worden. Dit biedt schuldeisers zekerheid en bescherming, terwijl de onderneming op weg wordt geholpen om weer financieel gezond te worden.
Binnen de WHOA-procedure blijkt de positie van verhuurders een bijzondere te zijn ten opzichte van andere schuldeisers. Dit gezien de klassenindeling als bedoeld in art. 374 Faillissementswet. De Rechtbank Zeeland-West-Brabant heeft hierover in een recent zogenaamd WHOA-aspectenverzoek uitspraak gedaan. Aan de rechtbank ligt in de casus die we in deze bijdrage behandelen de vraag voor of verhuurders met een (al dan niet toekomstige) schadevergoedingsvordering vanwege beëindiging van een huurovereenkomst in een aparte klasse kunnen worden opgenomen.
De casus in het kort
Een onderneming wil in het kader van een WHOA-traject vijf huurovereenkomsten opzeggen en vervolgens de daaruit voortvloeiende schadevergoedingsvorderingen saneren. Verzoekster in de procedure heeft in haar conceptakkoord de verhuurders met een schadevergoedingsvordering vanwege de beëindiging van huurovereenkomsten in een andere klasse dan concurrente schuldeisers opgenomen. Belanghebbenden in het aspectenverzoek stellen zich echter op het standpunt dat de verhuurders enkel voor wat betreft de eerste drie huurtermijnen in een aparte klasse moeten worden ingedeeld. Dit omdat de huurvordering over deze termijn in faillissement een boedelvordering betreft zoals volgt uit art. 39 Faillissementswet. Voor het overige dienen de verhuurders in de klasse van concurrente schuldeiser te worden geplaatst. Volgens de belanghebbende is het feit dat er sprake is van een schadevergoedingsvordering, die enkel onder de WHOA en niet in faillissement ontstaat, een reden om de verhuurders juist niet in een aparte klasse te plaatsen.
Tevens bestaat er discussie over de hoogte van de schadevergoedingsvordering. Verzoekster heeft de vordering begroot op negen maandhuurtermijnen. Daarbij gaat zij ervan uit dat de verhuurders binnen twaalf maanden na homologatie van het akkoord een nieuwe huurder hebben gevonden. De eerste drie maanden van deze termijn vallen onder de opzegtermijn, waardoor deze volledig worden voldaan. Het overige betreft schade en valt dus onder de vordering. De verhuurders zijn het hier niet mee eens en begroten de schade op de huurpenningen voor de gehele resterende duur van de huurovereenkomst. Zij stellen dat er niet binnen 12 maanden een nieuwe huurder kan worden gevonden, die bereid is om tegen dezelfde huurprijs te huren. Ze verwachten dat de huurprijs minimaal € 5.000,00 per jaar lager zal zijn dan de huidige huur (€ 90.000,00 per jaar). Ook verwijten zij verzoekster dat de kosten van wederverhuur buiten beschouwing zijn gelaten.
Oordeel van de rechtbank
Aan de rechtbank ligt dus de vraag voor of verhuurders met een (al dan niet toekomstige) schadevergoedingsvordering vanwege beëindiging van een huurovereenkomst in een aparte klassen kunnen worden opgenomen. Uit art. 374 Faillissementswet volgt dat schuldeisers in verschillende klassen worden ingedeeld indien hun rechten die zij op basis van het akkoord aangeboden krijgen of die zij in faillissement hebben zodanig verschillen dat van een vergelijkbare positie geen sprake is. De aanbieder van het akkoord komt in die context veel vrijheid toe om het akkoord vorm te geven. Daarbij mag een categorie schuldeisers eventueel worden verdeeld in verschillende klassen. De rechtbank haalt in dat kader aan dat de klassenindeling, die door de aanbieder van het akkoord is gemaakt, gemotiveerd dient te worden. De rechtbank oordeelde dat verzoekster in dit geval voldoende gemotiveerd heeft dat de positie van verhuurders in faillissement anders is dan de positie van haar klasse van concurrente schuldeisers en dat zij de verhuurders een ander aanbod wenst te doen. Er is dan ook geen enkel bezwaar om de verhuurders in een aparte klasse op te nemen.
Wat betreft de omvang van de schadevergoedingsvordering oordeelde de rechtbank dat de verhuurders onvoldoende aannemelijk hebben gemaakt dat wederverhuur niet mogelijk is. Er wordt immers enkel gesteld dat het lastig zal zijn tegen de door verzoekster verschuldigde huursom. Verzoekster heeft niet betwist dat de huursom mogelijk lager uit kan vallen. De verhuurders hebben daarbij als uitgangspunt genomen dat de huurprijs ca. 5% lager zal uitvallen. Nu de precieze omvang van de schade pas kan worden vastgesteld na homologatie van het akkoord, bepaalt de rechtbank geen precieze omvang van de schade, maar geeft zij slechts een berekeningsmethode. Deze berekeningsmethode houdt het volgende in: de totale omvang van de schade betreft negen maal de maandhuurtermijn plus 5% van de maandhuur vermenigvuldigd met de resterende looptijd van de huurovereenkomst met aftrek van 12 maanden (vanaf de datum van homologatie van het akkoord).
Bovenstaande uitspraak kunt u hier nalezen.
Conclusie
Het staat de aanbieder van een akkoord in de WHOA-procedure vrij om een verhuurder met een (toekomstige) schadevergoedingsvordering in te delen in een aparte klasse, hetgeen voordelig kan zijn. Daarbij is wel vereist dat er afdoende gemotiveerd wordt waarom schuldeisers in een bepaalde klasse worden ingedeeld.
De omvang van de schadevergoedingsvordering wordt berekend aan de hand van een berekeningsmethode. In bovenstaande zaak betrof dit negen maanden huur, vanwege het feit dat er binnen twaalf maanden een nieuwe huurder kan worden gevonden en de opzegtermijn drie maanden betreft. Daarbij komt een bedrag van 5% van de maandhuur over de resterende huurperiode, langer dan twaalf maanden. Dit vanwege het mogelijk goedkoper moeten verhuren van de huurruimte. Kortom, een verhuurder kan zowel worden gecompenseerd voor leegstand als voor potentiële huurdaling. Hierdoor blijft de schade voor verhuurders in een WHOA-procedure door toepassing van deze berekeningsmethode beperkt.
Heeft u vragen over uw positie als verhuurder in een WHOA-procedure, of heeft u andere vragen over de WHOA en/of uw rechtspositie in dat kader en/of de mogelijkheden? De ondernemingsrechtadvocaten en -juristen van SPEE advocaten & mediation zijn graag uw deskundig aanspreekpunt.