Kann ein Vermieter von einem Mieter eine höhere Miete verlangen, indem er einen Mietvertrag für Gewerbeflächen kündigt?
Vor dem Obersten Gerichtshof wurde kürzlich erörtert, ob ein Vermieter bei der Vermietung von Gewerbeflächen gemäß Art. 7:290 einen unbefristeten Mietvertrag kündigen kann, nur um von einem anderen Mieter eine höhere Miete zu erhalten. Der Oberste Gerichtshof zog eine klare Grenze: Dies darf nicht einfach als Druckmittel eingesetzt werden.
Worum ging es in diesem Fall?
In diesem Fall ging es um eine Gewerbefläche in Amsterdam, die bereits seit 1989 von Ahold gemietet wurde. Der Mietvertrag hatte ursprünglich eine Laufzeit von zehn Jahren und wurde danach mehrmals verlängert. Seit 2019 bestand ein unbefristeter Mietvertrag zu einem Mietpreis von zuletzt rund 488.000 € pro Jahr.
Die Parteien befanden sich seit 2019 in Verhandlungen über eine Mieterhöhung und den Abschluss eines neuen Mietvertrags. Ahold hatte vorgeschlagen, die Höhe der Miete in einem Verfahren gemäß Art. 7:303 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuchs (BW) festsetzen zu lassen. Die Vermieter stimmten dem nicht zu. Ein anderer Marktteilnehmer war bereit, für die Gewerbefläche eine Miete von 775.000 € pro Jahr zu zahlen. Die Vermieter schlossen mit diesem Marktteilnehmer einen bedingten Mietvertrag ab.
Im Juni 2021 kündigten die Vermieter den Mietvertrag zum 1. Juli 2022 und boten Ahold die Möglichkeit, den Mietpreis von 775.000 € zu erreichen.
Ahold stimmte der Kündigung nicht zu und schlug vor, die Miete auf 541.650 € pro Jahr festzusetzen. Die Vermieter lehnten dies ab und klagten schließlich in einem Verfahren auf der Grundlage von Art. 7:296 Abs. 3 BW auf Beendigung des Mietvertrags und Räumung des Mietobjekts.
Urteil des Amtsgerichts und des Berufungsgerichts
Sowohl das Amtsgericht als auch das Berufungsgericht wiesen die Klagen der Vermieter ab.
Nach Ansicht des Berufungsgerichts lässt das gesetzliche System eine Kündigung, die ausschließlich auf die Erlangung eines höheren Mietpreises abzielt, nicht zu:
In der gesetzlichen Regelung für § 7:290-Gewerbeflächen genießt der Mieter Kündigungsschutz in dem Sinne, dass der Mietvertrag nur aufgrund der im Gesetz abschließend aufgeführten Kündigungsgründe gekündigt werden kann, darunter die Interessenabwägung gemäß Art. 7:296 Abs. 3 BW (sofern der Mietvertrag zehn Jahre oder länger bestanden hat). Dem steht die Möglichkeit des Vermieters gegenüber, nach einiger Zeit eine Mietanpassung auf der Grundlage von Art. 7:303 BW zu verlangen. Dadurch entsteht ein Gleichgewicht in dem Sinne, dass der Vermieter einerseits über einen längeren Zeitraum keine Kündigung des Mietverhältnisses erwirken kann, andererseits aber bei Bedarf eine Mietpreisanpassung erreichen kann, indem er gerichtlich eine Mietpreisneufestsetzung auf das möglicherweise inzwischen gestiegene Mietpreisniveau vergleichbarer Gewerbeflächen fordert. Der Gesetzgeber hat sich in der gesetzlichen Regelung ausdrücklich für eine Anpassung an das Mietpreisniveau laufender Mietverträge für vergleichbare Gewerbeflächen vor Ort entschieden und nicht für eine Anpassung an den Marktwert im Sinne des Preisniveaus, zu dem zum Zeitpunkt der Mietpreisneufestsetzung neue Mietverträge abgeschlossen werden.
Im Jahr 1995 wurde ein Gesetzentwurf, der eine nachträgliche Anpassung an den Marktwert vorsah, vom Gesetzgeber nicht angenommen, und auch im Jahr 2003 wurde in der überarbeiteten gesetzlichen Regelung für § 7:290-Gewerbeflächen keine Änderung in diese Richtung vorgenommen. Es ist unklar, warum der alte Art. 7A:1631 Abs. 2 c BW nicht in die gesetzliche Regelung von 2003 aufgenommen wurde. Es gibt keine Anhaltspunkte dafür, dass der Gesetzgeber damit beabsichtigt hat, die Kündigungsmöglichkeit auf Fälle auszuweiten, in denen das Interesse des Mieters ausschließlich in einer Mieterhöhung liegt. Die Regelung des Art. 7:296 Abs. 4 c BW, wonach ein Angebot zum Abschluss eines neuen Mietvertrags nicht auf eine Mieterhöhung abzielen darf, wurde in der Regelung des Art. 7:290 beibehalten, was mit einer solchen Ausweitung schwer vereinbar ist. Diese Beibehaltung deutet vielmehr darauf hin, dass der Gesetzgeber beabsichtigt hat, dass eine auf eine Mieterhöhung gerichtete Kündigung auch ab 2003 nicht zur Beendigung führen kann. Andernfalls könnte die Regelung des Art. 7:296 Abs. 4 c BW auf diese Weise nämlich leicht umgangen werden.
Aus all dem ist abzuleiten, dass der Gesetzgeber beabsichtigt hat, das System des Art. 7:290 für Gewerbeflächen und das darin enthaltene Gleichgewicht zwischen Kündigungsschutz und Mietpreisneufestsetzung während der Laufzeit des Mietvertrags aufrechtzuerhalten. Vor diesem Hintergrund kann bei der Interessenabwägung gemäß Art. 7:296 Abs. 3 BW das bloße Interesse an der Erzielung eines höheren Mietpreises nicht zur Beendigung des Mietvertrags führen, da das Gesetz eine Regelung zur Mietpreisanpassung vorsieht.
Aufgrund des Vorstehenden gilt der Grundsatz, dass das Interesse der Vermieter an einer Mieterhöhung nicht ausreicht, um eine Kündigung des Mietvertrags zu begründen.
Urteil des Obersten Gerichtshofs
Die Vermieter ließen es nicht dabei bewenden und legten daraufhin Kassationsbeschwerde ein, doch der Oberste Gerichtshof schloss sich dem Berufungsgericht an und wies die Kassationsbeschwerde zurück.
7A:1631 Abs. 2, Einleitung und c, (altes) BW, folgte nach Ansicht des Obersten Gerichtshofs, dass die Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter, der nach Ablauf der ersten Laufzeit verlängert worden war, nichtig war, wenn diese Kündigung darauf abzielte, eine Erhöhung des Mietpreises zu bewirken.
Darin lag ein Verbot für den Vermieter enthalten, den Vertrag zu kündigen, um auf diesem indirekten Weg eine höhere Miete zu erlangen. Damit wurde erreicht, dass der Vermieter nicht mehr zwei Möglichkeiten hatte, eine Mieterhöhung zu erreichen. Der Vermieter konnte nur noch den auch dem Mieter offenstehenden direkten Weg der gerichtlichen Festsetzung der Miete nutzen.
Art. 7A:1631a Abs. 2 Nr. 4 (altes) BW enthielt darüber hinaus einen – mit dem aktuellen Art. 7:296 Abs. 4 c BW) übereinstimmenden – Entscheidungsgrund, der besagte, dass der Richter die Kündigung in jedem Fall zuließ, wenn der Mieter einem angemessenen Angebot zum Abschluss eines neuen Vertrags über das Mietobjekt nicht zustimmte, sofern dieses Angebot keine Änderung des Mietpreises beinhaltete. In der Begründung zu dieser Bestimmung wurde zu dem Satzteil „sofern dieses Angebot keine Änderung des Mietpreises beinhaltet“ Folgendes angemerkt:
„Die Ergänzung des Kündigungsgrundes (…) ergibt sich aus dem Verbot für den Vermieter, durch Kündigung eine Mieterhöhung zu erreichen.“
Obwohl der erste Nichtigkeitsgrund im Jahr 2003 gestrichen wurde (Art. 7:296 Abs. 4c BW, wonach ein angemessenes Angebot für einen neuen Mietvertrag nicht ausschließlich eine Mietpreisänderung beinhalten darf, wurde im geltenden Recht beibehalten), hatte dies nicht zum Ziel, das bis dahin geltende gesetzliche System zu ändern.
Schlussfolgerung
Aus dem System des Gesetzes und aus der Gesetzgebungsgeschichte ist abzuleiten, dass es nicht möglich ist, auf der Grundlage von Art. 7:296 Abs. 3 BW eine Kündigung eines Mietvertrags für Gewerbeflächen nach Art. 7:290 zu erreichen, ausschließlich um eine höhere Miete zu erwirken. Hierfür steht dem Vermieter das Verfahren nach Art. 7:303 BW offen. Auf der Grundlage dieser Bestimmung kann der Richter den Mietpreis näher festlegen. Dies gilt auch für einen unbefristeten Mietvertrag, wie er in diesem Verfahren zur Debatte stand.
Vermieter, die einen höheren marktüblichen Mietpreis erzielen möchten, können dies also nicht durch Kündigung erzwingen. Sie sind weiterhin auf das Mietpreisüberprüfungsverfahren angewiesen.
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