Wij schreven al eerder over geschillen binnen Verenigingen van Eigenaren (VvE’s). Vanuit onze ruime ervaring met het appartementsrecht en de juridische begeleiding van VvE’s, appartementseigenaren en beheerders, bespreken wij ditmaal een recente uitspraak over twee regelmatig terugkerende kwesties: achterstallige VvE-bijdragen en zonder toestemming aangebrachte installaties aan gemeenschappelijke gedeelten. Een appartementseigenaar die het niet eens is met de kostenverdeling binnen een VvE, kan niet zelfstandig besluiten de VvE-bijdragen niet meer te betalen. Ook het feit dat een airco jarenlang is gedoogd, betekent niet zonder meer dat daarvoor toestemming is verleend. Wie zonder toestemming van de vergadering installaties aan een gemeenschappelijk gedeelte vervangt of uitbreidt, loopt het risico dat deze alsnog moeten worden verwijderd. Dat volgt uit een vonnis van de Rechtbank Noord-Holland van 17 juni 2026 (ECLI:NL:RBNHO:2026:7053).
Wat speelde hier?
Deze zaak betrof een bedrijfsruimte in een in 1975 gesplitst flatgebouw. Het gebouw omvatte 186 appartementsrechten, waaronder drie bedrijfsruimten. In de splitsingsakte was onder meer vastgelegd hoe de gezamenlijke kosten over de appartementseigenaren werden verdeeld. Daarbij werd gewerkt met breukdelen.
De eigenaar van één van deze bedrijfsruimten werd op 30 augustus 2021 eigenaar van het appartementsrecht. Vanaf het moment dat de eigenaar het appartementsrecht verkreeg, betaalde zij geen voorschotbijdragen aan de VvE.
De reden daarvoor was dat zij de gehanteerde kostenverdeling niet redelijk vond. Volgens haar waren de breukdelen niet gebaseerd op de oppervlakte van de appartementen en leidde de gekozen systematiek tot een oneerlijke verdeling van de servicekosten.
Over deze kwestie was al eerder geprocedeerd. Pogingen van de eigenaar om besluiten van de ALV over de bijdragen aan te tasten en om de splitsingsakte te laten wijzigen, hadden geen succes.
Ondertussen ontstond een tweede geschil. Aan het gebouw waren al twee buitenunits aanwezig. De eigenaar verving deze door nieuwe installaties en plaatste daarnaast een derde buitenunit. Voor deze werkzaamheden was geen toestemming van de ALV verkregen.
De VvE vorderde daarop onder meer betaling van de achterstallige bijdragen en verwijdering van alle drie de buitenunits.
Standpunten van partijen
De VvE stelde zich op het standpunt dat de eigenaar gehouden was de bijdragen te betalen volgens de geldende splitsingsakte en de besluiten van de ALV. Volgens de VvE bestond geen ruimte om de betalingsverplichting eigenmachtig te verminderen omdat de eigenaar het niet eens was met de gehanteerde breukdelen. De eerdere procedures hadden bovendien niet geleid tot vernietiging van de relevante besluiten of wijziging van de splitsingsakte. Ook vond de VvE dat de drie buitenunits zonder toestemming waren geplaatst. De splitsingsakte schrijft voor bepaalde wijzigingen aan het gebouw voorafgaande toestemming van de ALV voor. Die toestemming was niet verleend. De VvE verlangde daarom verwijdering van de units en vorderde een dwangsom om ervoor te zorgen dat aan die verplichting daadwerkelijk zou worden voldaan.
De eigenaar betwistte met name de hoogte van de verschuldigde bijdragen. Zij vond dat de breukdelen uit de splitsingsakte tot een onredelijke kostenverdeling leidden en stelde dat de bijdragen daarom niet volledig verschuldigd waren. Ten aanzien van de buitenunits voerde zij aan dat de twee oorspronkelijke units al jarenlang aan het gebouw aanwezig waren zonder dat de VvE daartegen was opgetreden. Volgens haar mocht zij er daarom op vertrouwen dat vervanging van deze units zonder afzonderlijke toestemming mogelijk was. Voor de derde unit wees zij erop dat zij voorafgaand aan de ALV een verzoek had ingediend. Zij stelde dat de VvE onvoldoende had gedaan om haar in staat te stellen de gewenste installatie te realiseren.
Oordeel van de rechtbank
Allereerst oordeelt de rechtbank dat de eigenaar de door de ALV vastgestelde voorschotbijdragen moest betalen. De eigenaar erkende dat zij als appartementseigenaar in beginsel een bijdrage verschuldigd was. Haar bezwaar richtte zich op de manier waarop de hoogte daarvan was berekend. De rechtbank volgde het standpunt van de eigenaar niet.
Van belang was volgens de rechtbank dat de bestaande splitsingsakte nog steeds van kracht was. Ook de besluiten van de ALV waarin de begrotingen en voorschotbijdragen voor de betreffende jaren waren vastgesteld, waren niet vernietigd. Eerdere procedures waarin de eigenaar juist deze onderwerpen aan de orde had gesteld, waren bovendien zonder het gewenste resultaat geëindigd. Daarmee stond voor deze procedure vast dat de bestaande regeling het uitgangspunt vormde.
De rechtbank benadrukte in feite dat een eigenaar niet vooruit kan lopen op een gewenste wijziging van de splitsingsakte. Zolang die wijziging niet rechtsgeldig tot stand is gekomen, blijft de bestaande verdeelsleutel gelden. Een nieuw verzoek tot wijziging van de splitsingsakte maakte dat in deze zaak niet anders. De eigenaar was daarom gehouden de door de ALV vastgestelde voorschotbijdragen te voldoen.
Met betrekking tot de buitenunits gaf de rechtbank aan dat de splitsingsakte bepaalt, dat een op-, aan- of onderbouw zonder toestemming van de ALV niet is toegestaan. Volgens de rechtbank geldt dit vereiste niet alleen voor het plaatsen van een volledig nieuwe installatie, maar ook voor het vervangen van bestaande buitenunits.
De eigenaar kon zich daarom niet beroepen op het feit dat de oude units al jarenlang aanwezig waren. Dat de VvE in het verleden niet tegen deze units had opgetreden, was onvoldoende om aan te nemen dat toestemming voor vervanging was verleend of dat de eigenaar daarop mocht vertrouwen.
Het enkele feit dat de VvE gedurende langere tijd niet tegen een bestaande situatie heeft opgetreden, betekent niet automatisch dat daarmee toestemming is gegeven voor een nieuwe situatie. De eigenaar had onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de VvE daadwerkelijk de indruk had gewekt dat vervanging zonder voorafgaande goedkeuring was toegestaan.
Voor de derde unit was de positie van de eigenaar nog minder sterk. De eigenaar had tijdens de ALV toestemming gevraagd, maar die toestemming was niet verleend. De vergadering had aangegeven dat eerst aanvullende informatie nodig was, onder meer over de constructieve gevolgen en de technische eigenschappen van de installatie. De eigenaar plaatste de derde unit vervolgens toch.
Volgens de rechtbank mocht de ALV in redelijkheid aanvullende informatie verlangen voordat zij toestemming zou geven. De eigenaar kreeg bovendien de gelegenheid om haar verzoek later opnieuw, voorzien van de benodigde informatie, aan de ALV voor te leggen. Dat had zij niet gedaan. Daarmee ontbrak ook voor de derde unit de vereiste toestemming.
De eigenaar werd dan ook veroordeeld om de drie units binnen veertien dagen te verwijderen en verwijderd te houden. Aan deze verplichting werd een dwangsom verbonden van € 1.000 per dag, met een maximum van € 100.000.
Conclusie
Deze zaak draaide om twee kwesties die binnen VvE’s regelmatig tot discussie leiden: de verdeling van gemeenschappelijke kosten en het aanbrengen van voorzieningen aan een appartementengebouw. De rechtbank trok in deze zaak duidelijke grenzen.
Een appartementseigenaar kan niet zelf bepalen dat de VvE-bijdragen niet of slechts gedeeltelijk verschuldigd zijn omdat de kostenverdeling onredelijk zou zijn. Zolang de splitsingsakte en de daarop gebaseerde besluiten rechtsgeldig in stand zijn, moeten de daaruit voortvloeiende verplichtingen worden nagekomen.
Ook kan een eigenaar niet zonder meer aannemen dat een jarenlang aanwezige voorziening zonder toestemming mag worden vervangen of uitgebreid. Voor wijzigingen aan gemeenschappelijke delen blijft de splitsingsakte leidend. Toestemming is nodig als de splitsingsakte die toestemming voorschrijft.
Wilt u meer weten of heeft u vragen over uw positie als appartementseigenaar? Neem dan gerust contact op met een van onze advocaten. Wij zijn u graag van dienst!