Wir haben bereits früher über Streitigkeiten innerhalb von Eigentümergemeinschaften (VvE) berichtet. Aufgrund unserer umfangreichen Erfahrung im Wohnungseigentumsrecht und in der rechtlichen Beratung von Wohnungseigentümergemeinschaften, Wohnungseigentümern und Verwaltern besprechen wir diesmal ein aktuelles Urteil zu zwei regelmäßig auftretenden Themen: rückständige Beiträge zur Wohnungseigentümergemeinschaft und ohne Genehmigung angebrachte Anlagen in gemeinschaftlichen Bereichen. Ein Wohnungseigentümer, der mit der Kostenverteilung innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft nicht einverstanden ist, kann nicht eigenmächtig beschließen, die Beiträge zur Wohnungseigentümergemeinschaft nicht mehr zu zahlen. Auch die Tatsache, dass eine Klimaanlage jahrelang geduldet wurde, bedeutet nicht automatisch, dass hierfür eine Genehmigung erteilt wurde. Wer ohne Zustimmung der Eigentümerversammlung Anlagen in einem Gemeinschaftsbereich austauscht oder erweitert, läuft Gefahr, dass diese nachträglich entfernt werden müssen. Dies geht aus einem Urteil des Landgerichts Nordholland vom 17. Juni 2026 (ECLI:NL:RBNHO:2026:7053) hervor.
Worum ging es in diesem Fall?
Dieser Fall betraf eine Gewerbefläche in einem 1975 aufgeteilten Mehrfamilienhaus. Das Gebäude umfasste 186 Wohnungseigentumsrechte, darunter drei Gewerbeflächen. In der Teilungsurkunde war unter anderem festgelegt, wie die gemeinsamen Kosten auf die Wohnungseigentümer verteilt wurden. Dabei wurde mit Bruchteilen gearbeitet.
Die Eigentümerin einer dieser Gewerbeflächen erwarb am 30. August 2021 das Wohnungseigentumsrecht. Ab dem Zeitpunkt, an dem die Eigentümerin das Wohnungseigentumsrecht erwarb, zahlte sie keine Vorauszahlungen an die Wohnungseigentümergemeinschaft.
Der Grund dafür war, dass sie die angewandte Kostenverteilung für unangemessen hielt. Ihrer Ansicht nach basierten die Bruchteile nicht auf der Fläche der Wohnungen, und das gewählte System führte zu einer ungerechten Verteilung der Nebenkosten.
Über diese Angelegenheit war bereits zuvor gerichtlich verhandelt worden. Versuche der Eigentümerin, Beschlüsse der Eigentümerversammlung über die Beiträge anzufechten und eine Änderung der Teilungsurkunde zu erwirken, blieben erfolglos.
In der Zwischenzeit entstand ein zweiter Streitfall. An dem Gebäude waren bereits zwei Außengeräte vorhanden. Der Eigentümer ersetzte diese durch neue Anlagen und installierte darüber hinaus ein drittes Außengerät. Für diese Arbeiten war keine Genehmigung der Eigentümerversammlung eingeholt worden.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft forderte daraufhin unter anderem die Zahlung der rückständigen Beiträge und die Entfernung aller drei Außengeräte.
Standpunkte der Parteien
Die Wohnungseigentümergemeinschaft vertrat den Standpunkt, dass der Eigentümer gemäß der geltenden Teilungsurkunde und den Beschlüssen der Eigentümerversammlung zur Zahlung der Beiträge verpflichtet sei. Nach Ansicht der Wohnungseigentümergemeinschaft bestand kein Spielraum, die Zahlungsverpflichtung eigenmächtig zu mindern, da der Eigentümer mit den angewandten Anteilen nicht einverstanden war. Die früheren Verfahren hatten zudem nicht zur Aufhebung der relevanten Beschlüsse oder zur Änderung der Teilungsurkunde geführt. Außerdem war die Wohnungseigentümergemeinschaft der Ansicht, dass die drei Außengeräte ohne Genehmigung aufgestellt worden waren. Die Teilungsurkunde schreibt für bestimmte Änderungen am Gebäude die vorherige Zustimmung der Eigentümerversammlung vor. Diese Zustimmung war nicht erteilt worden. Die Wohnungseigentümergemeinschaft verlangte daher die Entfernung der Geräte und forderte eine Zwangsstrafe, um sicherzustellen, dass dieser Verpflichtung tatsächlich nachgekommen würde.
Die Eigentümerin bestritt insbesondere die Höhe der geschuldeten Beiträge. Sie war der Ansicht, dass die in der Teilungsurkunde festgelegten Anteile zu einer unangemessenen Kostenverteilung führten, und machte geltend, dass die Beiträge daher nicht in voller Höhe geschuldet seien. In Bezug auf die Außengeräte führte sie an, dass die beiden ursprünglichen Geräte bereits seit Jahren am Gebäude vorhanden waren, ohne dass die Eigentümergemeinschaft dagegen vorgegangen sei. Ihrer Ansicht nach durfte sie daher darauf vertrauen, dass ein Austausch dieser Geräte ohne gesonderte Genehmigung möglich sei. In Bezug auf das dritte Gerät wies sie darauf hin, dass sie vor der Mitgliederversammlung einen Antrag gestellt habe. Sie machte geltend, die Wohnungseigentümergemeinschaft habe nicht genug unternommen, um ihr die Realisierung der gewünschten Installation zu ermöglichen.
Urteil des Gerichts
Zunächst entschied das Gericht, dass die Eigentümerin die von der Hauptversammlung festgelegten Abschlagsbeiträge zahlen müsse. Die Eigentümerin räumte ein, dass sie als Wohnungseigentümerin grundsätzlich einen Beitrag schulde. Ihr Einwand richtete sich gegen die Art und Weise, wie dessen Höhe berechnet worden war. Das Gericht schloss sich der Auffassung der Eigentümerin nicht an.
Entscheidend war nach Ansicht des Gerichts, dass die bestehende Teilungsurkunde weiterhin in Kraft war. Auch die Beschlüsse der Eigentümerversammlung, in denen die Haushaltspläne und Vorauszahlungsbeiträge für die betreffenden Jahre festgelegt worden waren, waren nicht für nichtig erklärt worden. Frühere Verfahren, in denen der Eigentümer genau diese Themen zur Sprache gebracht hatte, waren zudem ohne das gewünschte Ergebnis zu Ende gegangen. Damit stand für dieses Verfahren fest, dass die bestehende Regelung den Ausgangspunkt bildete.
Das Gericht betonte im Grunde, dass ein Eigentümer einer gewünschten Änderung der Teilungsurkunde nicht vorgreifen kann. Solange diese Änderung nicht rechtswirksam zustande gekommen ist, gilt weiterhin der bestehende Verteilungsschlüssel. Ein neuer Antrag auf Änderung der Teilungsurkunde änderte daran in diesem Fall nichts. Der Eigentümer war daher verpflichtet, die von der Eigentümerversammlung festgelegten Vorauszahlungen zu leisten.
In Bezug auf die Außengeräte wies das Gericht darauf hin, dass die Teilungsurkunde vorsieht, dass ein Auf-, An- oder Unterbau ohne Zustimmung der Eigentümerversammlung nicht zulässig ist. Nach Ansicht des Gerichts gilt diese Vorschrift nicht nur für die Installation einer völlig neuen Anlage, sondern auch für den Austausch bestehender Außengeräte.
Der Eigentümer konnte sich daher nicht darauf berufen, dass die alten Geräte bereits seit Jahren vorhanden waren. Dass die Eigentümergemeinschaft in der Vergangenheit nicht gegen diese Geräte vorgegangen war, reichte nicht aus, um anzunehmen, dass eine Genehmigung für den Austausch erteilt worden war oder dass der Eigentümer darauf vertrauen durfte.
Die bloße Tatsache, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft über einen längeren Zeitraum hinweg nicht gegen eine bestehende Situation vorgegangen ist, bedeutet nicht automatisch, dass damit eine Zustimmung zu einer neuen Situation erteilt wurde. Der Eigentümer hatte nicht hinreichend glaubhaft gemacht, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft tatsächlich den Eindruck erweckt hatte, ein Austausch sei ohne vorherige Genehmigung zulässig.
Bei der dritten Einheit war die Position der Eigentümerin noch schwächer. Die Eigentümerin hatte während der Hauptversammlung um Zustimmung gebeten, diese war jedoch nicht erteilt worden. Die Versammlung hatte erklärt, dass zunächst zusätzliche Informationen erforderlich seien, unter anderem über die baulichen Auswirkungen und die technischen Eigenschaften der Anlage. Die Eigentümerin installierte die dritte Einheit daraufhin dennoch.
Nach Ansicht des Gerichts durfte die Generalversammlung vernünftigerweise zusätzliche Informationen verlangen, bevor sie ihre Zustimmung erteilte. Der Eigentümerin wurde zudem die Möglichkeit eingeräumt, ihren Antrag später erneut, versehen mit den erforderlichen Informationen, der Generalversammlung vorzulegen. Dies hatte sie jedoch nicht getan. Damit fehlte auch für die dritte Einheit die erforderliche Zustimmung.
Die Eigentümerin wurde daher verurteilt, die drei Einheiten innerhalb von vierzehn Tagen zu entfernen und entfernt zu halten. Mit dieser Verpflichtung war ein Zwangsgeld in Höhe von 1.000 € pro Tag verbunden, mit einem Höchstbetrag von 100.000 €.
Schlussfolgerung
In diesem Fall ging es um zwei Themen, die in Wohnungseigentümergemeinschaften regelmäßig zu Diskussionen führen: die Verteilung der Gemeinschaftskosten und die Anbringung von Einrichtungen an einem Mehrfamilienhaus. Das Gericht hat in diesem Fall klare Grenzen gezogen.
Ein Wohnungseigentümer kann nicht eigenmächtig festlegen, dass die Beiträge zur Wohnungseigentümergemeinschaft nicht oder nur teilweise fällig sind, weil die Kostenverteilung unangemessen sei. Solange die Teilungsurkunde und die darauf basierenden Beschlüsse rechtswirksam bestehen, müssen die sich daraus ergebenden Verpflichtungen erfüllt werden.
Ebenso kann ein Eigentümer nicht ohne Weiteres davon ausgehen, dass eine seit Jahren vorhandene Einrichtung ohne Zustimmung ersetzt oder erweitert werden darf. Für Änderungen an den gemeinschaftlichen Teilen ist weiterhin die Teilungsurkunde maßgebend. Eine Zustimmung ist erforderlich, wenn die Teilungsurkunde diese vorschreibt.
Möchten Sie mehr erfahren oder haben Sie Fragen zu Ihrer Stellung als Wohnungseigentümer? Dann wenden Sie sich gerne an einen unserer Rechtsanwälte. Wir helfen Ihnen gerne weiter!