De Hoge Raad heeft onlangs een zeer interessante uitspraak gedaan, waarbij de vraag aan de orde kwam of een (vaststellings-) overeenkomst ten aanzien van de ontruimingstermijn, die na het overlijden van een huurster tussen de verhuurder en in de woning wonende volwassen kinderen van huurster werd gesloten, moest worden aangemerkt als een huurovereenkomst.

Wat speelde hier?

Een woningcorporatie verhuurde een woning waarin een moeder en haar twee meerderjarige kinderen woonden. Na het overlijden van de moeder, welk overlijden door de kinderen bij de woningcorporatie was gemeld, werden de kinderen in de woning bezocht door een medewerkster van de woningcorporatie. Deze medewerkster had een vaststellingsovereenkomst bij zich, die tijdens het bezoek werd getekend. De bedoeling van deze overeenkomst was om de kinderen wat meer tijd te gunnen om de woning te ontruimen, zodat zij in de tussentijd andere woonruimte zouden kunnen zoeken.

In de vaststellingsovereenkomst was onder meer opgenomen: .

• dat de kinderen geen huurders waren van de woning en dat aan hen evenmin het medehuurderschap was verleend;
• dat de kinderen zonder recht of titel gebruik maakten van de woning maar dat de woningcorporatie bereid was om te gedogen dat zij tijdelijk gebruik maakten van de woning tegen betaling van een gebruikersvergoeding, die gelijk was aan de geldende huurprijs;
• dat de kinderen afzagen van een vordering bij de Kantonrechter als bedoeld in artikel 7:268 BW en dat zij de woning uiterlijk op 31 maart 2020 zouden verlaten en zonder schade zouden opleveren.

.
In januari 2020 werd door de kinderen gemeld dat zij nog geen andere woning hadden gevonden. Partijen hebben vervolgens de overeenkomst schriftelijk verlengd tot 30 september 2020. In deze tweede overeenkomst werd vastgelegd dat de kinderen de verplichting op zich namen om actief op zoek te gaan naar andere woonruimte. Verder werd daarin opgenomen dat een nieuwe verlenging niet mogelijk was.

De kinderen verlieten de woning echter niet.

De procedure bij de kantonrechter en het gerechtshof

Door de woningcorporatie werd vervolgens een ontruimingsprocedure gestart.
De kantonrechter oordeelde in eerste instantie dat beide overeenkomsten als huurovereenkomsten moesten worden aangemerkt, zodat de kinderen huurbescherming toekwam. De vordering van de woningcorporatie werd aldus afgewezen.

In hoger beroep werd het vonnis van de kantonrechter vervolgens vernietigd. De kinderen werden veroordeeld om binnen drie maanden na betekening van het arrest de woning te ontruimen en te verlaten. Daarnaast werden de kinderen hoofdelijk veroordeeld om, zolang de woning niet geheel was ontruimd en leeg aan de woningcorporatie ter beschikking was gesteld, een bedrag per maand te betalen ter hoogte van de huur.
De kinderen waren het hier niet mee eens en gingen in cassatie.

Oordeel Hoge Raad

De Hoge Raad was het eens met het hof en oordeelde als volgt:
“Art. 7:201 lid 1 BW omschrijft huur als de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie.

Om te kunnen beoordelen of een overeenkomst als een huurovereenkomst moet worden aangemerkt, moet eerst door uitleg aan de hand van de Haviltex-maatstaf worden vastgesteld welke rechten en verplichtingen partijen zijn overeengekomen. Nadat aldus de inhoud van de overeenkomst – dat wil zeggen de wederzijdse rechten en verplichtingen – is vastgesteld (uitleg), moet worden beoordeeld of die overeenkomst is aan te merken als een huurovereenkomst (kwalificatie). Als de overeengekomen rechten en verplichtingen voldoen aan de wettelijke omschrijving van de huurovereenkomst, moet de overeenkomst als zodanig worden aangemerkt. Voor deze kwalificatie is niet van belang of partijen de bedoeling hadden de overeenkomst onder de wettelijke regeling van de huurovereenkomst te laten vallen.

Bevat de overeenkomst elementen op grond waarvan op zichzelf aan de wettelijke omschrijving van huur is voldaan, dan is het mogelijk dat de overeenkomst in de gegeven omstandigheden, gelet op haar inhoud en strekking, in haar geheel beschouwd toch niet als huurovereenkomst moet worden aangemerkt. Bij de beoordeling of deze uitzondering zich voordoet is mede van belang voor welke situatie partijen een regeling hebben willen treffen en of een kwalificatie anders dan als huurovereenkomst zich in die situatie verdraagt met het dwingendrechtelijke beschermingsregime voor huurovereenkomsten met betrekking tot woonruimte.

In een situatie als de onderhavige, waarin de rechthebbende op een woning de bewoner daarvan op korte termijn tot ontruiming zou kunnen dwingen, is het vanwege het aan ontruiming voor de bewoner verbonden nadeel wenselijk dat die rechthebbende niet ervan afziet de bewoner enig respijt te geven op de grond dat hij anders zou moeten kiezen tussen hetzij het laten voortzetten van het gebruik zonder enige (of een geringe) vergoeding, hetzij het sluiten van een huurovereenkomst, met de daaraan voor de bewoner verbonden bescherming. In zodanig geval verzet het dwingendrechtelijke beschermingsregime voor huurovereenkomsten zich niet ertegen dat een afspraak dat de bewoner nog enige tijd tegen vergoeding in de woning zal mogen blijven teneinde naar andere woonruimte om te zien, en de eigenaar dus zolang van ontruiming afziet, niet als huurovereenkomst wordt aangemerkt. De rechtspositie van de bewoner wordt in deze situatie beschermd doordat het aangaan van een overeenkomst waarbij een (verlengde) ontruimingstermijn wordt gegund, op zichzelf niet kan afdoen aan het recht van de bewoner om alsnog aanspraak te maken op voortzetting van de huur op grond van art. 7:268 lid 2 BW, zolang de daarvoor geldende termijn nog loopt. Indien de bewoner alsnog van dat recht gebruikmaakt, heeft de overeenkomst wat betreft het overeengekomen tijdstip van ontruiming geen rechtsgevolg. Dit is anders indien de bewoner ter beëindiging van onzekerheid of geschil over het recht om in de woning te verblijven een vaststellingsovereenkomst met de rechthebbende sluit waarin hij deze eventuele rechten prijsgeeft. Een dergelijke vaststellingsovereenkomst kan immers afspraken bevatten die in strijd zijn met dwingende wetsbepalingen (art. 7:902 BW).”

Bij de beoordeling van de klachten was in deze specifieke situatie het uitgangspunt dat de kinderen niet hadden gesteld dat zij op grond van art. 7:268 lid 2 BW recht zouden hebben gehad op voortzetting van de huur op de grond dat zij met hun moeder een duurzame gemeenschappelijke huishouding hebben gehad. Hun betoog hield in, dat zij op grond van de twee overeenkomsten huurders waren geworden. Gelet daarop kon, volgens de Hoge Raad, het hof er bij de kwalificatie van die overeenkomsten van uitgaan dat de kinderen niet uit hoofde van art. 7:268 lid 2 BW recht hadden op voortzetting van de huur, en de woning, de twee overeenkomsten weggedacht, op korte termijn hadden moeten verlaten.

Het hof heeft aan de hand van de Haviltex-maatstaf vervolgens de inhoud van de twee overeenkomsten vastgesteld en is tot de conclusie gekomen dat partijen niet hebben afgesproken dat de woningcorporatie de woning tegen betaling van een vergoeding aan de kinderen ter beschikking stelde, maar dat partijen zich beperkten tot het afspreken van de termijn waarop de kinderen de woning ontruimd zouden opleveren en van de vergoeding die zij gedurende het voortgezet gebruik van die woning moesten betalen. Met de tweede overeenkomst hebben partijen volgens het hof niet een ander doel voor ogen gehad dan het verlengen van de termijn waarbinnen de kinderen de woning ontruimd dienden op te leveren. Op grond van deze uitleg heeft het hof terecht geoordeeld dat de uit de twee overeenkomsten voortvloeiende verplichtingen te weinig gelijkenis vertonen met huur om de toepasselijkheid van het daarmee samenhangende, beschermende regime te rechtvaardigen.

Conclusie

Bij een overeenkomst waarin is opgenomen dat een woning in gebruik wordt gegeven tegen betaling, is al snel sprake van huur, ongeacht hoe de overeenkomst wordt genoemd. De ‘’huurder’’ geniet dan huurbescherming. De Hoge Raad heeft nu een nuance aangebracht waardoor een overeenkomst waarbij de ene partij het gehuurde tegen betaling nog een tijdje mag gebruiken, maar op een bepaald moment dient te ontruimen, niet zonder meer kwalificeert als een huurovereenkomst. De bescherming die de wetgever aan huurders heeft willen geven, mag niet zomaar worden omzeild maar er kunnen dus omstandigheden zijn, waarin niet persé hoeft te worden geconcludeerd dat er sprake is van een huurovereenkomst.

Woningcorporaties hebben hierdoor de mogelijkheid om, in plaats van direct aan te sturen op een ontruimingsprocedure omdat zij vrezen voor huurbescherming, afspraken te maken over de ontruiming en op welke termijn dat gebeurt. Bewoners geeft dit bovendien meer ruimte om andere woonruimte te zoeken als de verhuurder niet meer gedwongen is om strak vast te houden aan de einddatum van een huurovereenkomst.

Wilt u meer weten of heeft u vragen over uw positie als huurder of verhuurder? Neem dan gerust vrijblijvend contact op met een van onze advocaten. Wij zijn u graag van dienst en houden u van de verdere ontwikkelingen op de hoogte!