Der Oberste Gerichtshof hat kürzlich ein sehr interessantes Urteil gefällt, in dem die Frage aufkam, ob eine Vereinbarung (zur Bestätigung) über die Räumungsfrist, die zwischen dem Vermieter und den erwachsenen Kindern, die nach dem Tod eines Mieters im Haus leben, getroffen wurde, als Mietvertrag angesehen werden sollte.

Was ist hier passiert?

Eine Wohnungsbaugesellschaft vermietete eine Wohnung an eine Mutter und ihre beiden erwachsenen Kinder. Nachdem die Mutter verstorben war, was die Kinder der Wohnungsbaugesellschaft gemeldet hatten, wurden die Kinder in der Wohnung von einem Mitarbeiter der Wohnungsbaugesellschaft besucht. Dieser Mitarbeiter hatte eine Vergleichsvereinbarung mit ihr, die während des Besuchs unterzeichnet wurde. Der Zweck dieser Vereinbarung bestand darin, den Kindern mehr Zeit für den Auszug aus dem Haus zu geben, damit sie in der Zwischenzeit nach einer anderen Unterkunft suchen konnten.

Die Vergleichsvereinbarung enthielt Folgendes: .

• dass die Kinder keine Mieter des Hauses waren und ihnen kein Mitmietrecht gewährt worden war;
• dass die Kinder das Haus ohne Recht oder Titel nutzten, die Wohnungsbaugesellschaft jedoch bereit war, ihre vorübergehende Nutzung des Hauses gegen Zahlung einer Nutzungsgebühr in Höhe der geltenden Miete zu dulden;
• dass die Kinder auf eine Klage vor dem Amtsgericht gemäß Artikel 7:268 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches verzichten und dass sie das Haus bis spätestens 31. März 2020 verlassen und keinen Schaden verursachen würden.

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Im Januar 2020 berichteten die Kinder, dass sie noch kein anderes Haus gefunden hatten. Die Parteien verlängerten daraufhin die Vereinbarung schriftlich bis zum 30. September 2020. In dieser zweiten Vereinbarung wurde festgelegt, dass sich die Kinder verpflichteten, aktiv nach einer anderen Unterkunft zu suchen. Es wurde auch festgelegt, dass eine weitere Verlängerung nicht möglich sei.

Die Kinder verließen das Grundstück jedoch nicht.

Das Verfahren vor dem Amtsgericht und dem Berufungsgericht

Die Wohnungsbaugesellschaft leitete daraufhin ein Räumungsverfahren ein. Das Amtsgericht entschied zunächst, dass beide Vereinbarungen als Mietverträge zu betrachten seien, sodass die Kinder Anspruch auf Mieterschutz hätten. Die Klage der Wohnungsbaugesellschaft wurde daher abgewiesen.

In der Berufung wurde das Urteil des Amtsgerichts anschließend aufgehoben. Die Kinder wurden angewiesen, das Haus innerhalb von drei Monaten nach Zustellung des Urteils zu räumen. Darüber hinaus wurden die Kinder gesamtschuldnerisch dazu verurteilt, einen monatlichen Betrag in Höhe der Miete zu zahlen, solange das Haus nicht vollständig geräumt und der Wohnungsbaugesellschaft zur Verfügung gestellt worden war.
Die Kinder waren damit nicht einverstanden und legten Berufung beim Obersten Gerichtshof ein.

Urteil des Obersten Gerichtshofs

Der Oberste Gerichtshof schloss sich der Auffassung des Berufungsgerichts an und urteilte wie folgt:
“Artikel 7:201 Absatz 1 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuchs definiert einen Mietvertrag als eine Vereinbarung, in der sich eine Partei, der Vermieter, verpflichtet, der anderen Partei, dem Mieter, die Nutzung einer Immobilie oder eines Teils davon zu gestatten, und der Mieter sich verpflichtet, eine Gegenleistung zu erbringen.

Um beurteilen zu können, ob eine Vereinbarung als Mietvertrag eingestuft werden sollte, muss zunächst festgestellt werden, welche Rechte und Pflichten die Parteien vereinbart haben, und zwar durch Auslegung auf der Grundlage des Haviltex-Standards. Nachdem der Inhalt des Vertrags – also die gegenseitigen Rechte und Pflichten – festgestellt wurde (Auslegung), muss beurteilt werden, ob der Vertrag als Mietvertrag angesehen werden kann (Qualifizierung). Wenn die vereinbarten Rechte und Pflichten der gesetzlichen Definition eines Mietvertrags entsprechen, muss der Vertrag als solcher angesehen werden. Für diese Einstufung ist es nicht wichtig, ob die Parteien beabsichtigt haben, dass die Vereinbarung unter die gesetzliche Regelung des Mietvertrags fällt.

Wenn die Vereinbarung Elemente enthält, auf deren Grundlage die gesetzliche Definition von Miete an sich erfüllt ist, ist es möglich, dass die Vereinbarung unter den gegebenen Umständen, unter Berücksichtigung ihres Inhalts und Umfangs, doch nicht als Mietvertrag betrachtet werden sollte. Bei der Beurteilung, ob diese Ausnahme zutrifft, ist es auch wichtig, die Situation zu berücksichtigen, für die die Parteien Vereinbarungen treffen wollten, und ob eine andere Einstufung als ein Mietvertrag in dieser Situation mit dem obligatorischen Schutzsystem für Mietverträge in Bezug auf Wohnimmobilien vereinbar ist.

In einer Situation wie der vorliegenden, in der die Person, die Anspruch auf eine Wohnung hat, den Bewohner kurzfristig zum Auszug zwingen könnte, ist es aufgrund der mit der Räumung verbundenen Nachteile für den Bewohner wünschenswert, dass der Berechtigte dem Bewohner nicht mit der Begründung eine Frist einräumt, dass er sich sonst zwischen der Fortsetzung der Nutzung ohne (oder mit nur geringer) Entschädigung oder dem Abschluss eines Mietvertrags mit dem damit verbundenen Schutz für den Bewohner entscheiden müsste. In einem solchen Fall schließt das obligatorische Schutzsystem für Mietverträge eine Regelung nicht aus, wonach der Bewohner gegen Zahlung für einen bestimmten Zeitraum in der Wohnung bleiben darf, um sich nach einer anderen Unterkunft umzusehen, und der Eigentümer somit für diesen Zeitraum von einer Räumung absieht, da dies nicht als Mietvertrag gilt. Die Rechtsstellung des Bewohners ist in dieser Situation geschützt, da der Abschluss einer Vereinbarung, die eine (verlängerte) Räumungsfrist gewährt, an sich das Recht des Bewohners nicht beeinträchtigen kann, weiterhin die Fortsetzung des Mietvertrags auf der Grundlage von Artikel 7:268 Absatz 2 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuchs zu verlangen, solange die geltende Frist noch läuft. Wenn der Bewohner dieses Recht weiterhin ausübt, hat die Vereinbarung keine rechtliche Wirkung in Bezug auf das vereinbarte Räumungsdatum. Anders verhält es sich, wenn der Bewohner, um die Ungewissheit oder einen Streit über das Recht auf Aufenthalt in der Wohnung zu beenden, mit der berechtigten Partei eine Vergleichsvereinbarung abschließt, in der er auf diese möglichen Rechte verzichtet. Schließlich kann eine solche Vergleichsvereinbarung Vereinbarungen enthalten, die im Widerspruch zu zwingenden gesetzlichen Bestimmungen stehen (Art. 7:902 BW)."

Bei der Beurteilung der Beschwerden in dieser konkreten Situation wurde davon ausgegangen, dass die Kinder nicht argumentiert hatten, dass sie aufgrund von Artikel 7:268(2) des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches berechtigt gewesen wären, die Immobilie weiter zu mieten, weil sie mit ihrer Mutter einen langjährigen gemeinsamen Haushalt geführt hatten. Ihr Argument war, dass sie durch die beiden Vereinbarungen zu Mietern geworden waren. Angesichts dessen konnte das Berufungsgericht laut dem Obersten Gerichtshof bei der Einstufung dieser Vereinbarungen davon ausgehen, dass die Kinder nicht berechtigt waren, den Mietvertrag gemäß Artikel 7:268 Absatz 2 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches fortzusetzen, und das Haus kurzfristig hätten verlassen müssen, ohne die beiden Vereinbarungen zu berücksichtigen.

Das Berufungsgericht legte dann den Haviltex-Standard zugrunde, um den Inhalt der beiden Vereinbarungen zu bestimmen, und kam zu dem Schluss, dass die Parteien nicht vereinbart hatten, dass die Wohnungsbaugesellschaft den Kindern die Wohnung gegen Bezahlung zur Verfügung stellen würde, sondern dass die Parteien sich darauf beschränkt hätten, den Zeitraum zu vereinbaren, in dem die Kinder das Haus räumen würden, und die Entschädigung, die sie während der weiteren Nutzung des Hauses zahlen müssten. Nach Ansicht des Berufungsgerichts hatten die Parteien mit der zweiten Vereinbarung kein anderes Ziel vor Augen als die Verlängerung des Zeitraums, in dem die Kinder das Haus räumen mussten. Auf der Grundlage dieser Auslegung entschied das Berufungsgericht zu Recht, dass die Verpflichtungen aus den beiden Vereinbarungen zu wenig Ähnlichkeit mit einem Mietverhältnis aufweisen, um die Anwendbarkeit des damit verbundenen Schutzsystems zu rechtfertigen.

Fazit

Eine Vereinbarung, in der festgelegt wird, dass ein Haus gegen Entgelt zur Nutzung zur Verfügung gestellt wird, kann leicht als Mietverhältnis angesehen werden, unabhängig davon, wie die Vereinbarung genannt wird. Der „Mieter“ genießt dann den Schutz des Mietrechts. Der Oberste Gerichtshof hat nun eine Nuance eingeführt, wonach eine Vereinbarung, in der eine Partei das Mietobjekt für einen bestimmten Zeitraum gegen Zahlung nutzen darf, aber zu einem bestimmten Zeitpunkt räumen muss, nicht automatisch als Mietvertrag gilt. Der Schutz, den der Gesetzgeber den Mietern gewähren wollte, kann nicht einfach umgangen werden, aber es kann Umstände geben, unter denen nicht unbedingt ein Mietvertrag vorliegt.

Dies gibt Wohnungsbaugesellschaften die Möglichkeit, Vereinbarungen über die Räumung und den Zeitraum, in dem sie stattfinden soll, zu treffen, anstatt sofort ein Räumungsverfahren einzuleiten, weil sie um den Mieterschutz fürchten. Dies gibt den Bewohnern auch mehr Spielraum, eine andere Wohnung zu finden, wenn der Vermieter nicht mehr gezwungen ist, sich strikt an das Enddatum eines Mietvertrags zu halten.

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