Sinds enige tijd zijn particuliere verhuurders en woningcorporaties verplicht om een melding te doen bij de gemeente als een huurder een huurachterstand heeft. Wat houdt deze meldingsplicht in en heeft het consequenties voor de verhuurder als deze melding niet wordt gedaan?

Vroegsignalering

Deze zogenaamde “vroegsignalering’’ van schulden is vanaf de inwerkingtreding van het besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening in 2021 een taak voor gemeenten geworden. Gemeenten krijgen mensen met schulden zo tijdig in beeld en kunnen actief schuldhulpverlening aanbieden en huisuitzetting voorkomen.

Stappenplan

Elke verhuurder moet volgens het hiervoor genoemde besluit een sociaal incassobeleid voeren en bij het ontstaan van een huurachterstand een stappenplan doorlopen. Dit stappenplan houdt het volgende in: .

1. De verhuurder dient persoonlijk contact te leggen met de huurder over de mogelijkheden om betalingsachterstanden te voorkomen;
2. De verhuurder dient de huurder te wijzen op de mogelijkheden voor schuldhulpverlening;
3. De verhuurder moet ten minste eenmaal een schriftelijke herinnering sturen over de betalingsachterstand. Daarbij moet een betalingsregeling aangeboden worden en tevens worden aangeboden worden om met schriftelijke instemming van de huurder zijn persoonsgegevens door te geven aan de gemeente, zodat de huurder hulp kan krijgen bij het oplossen van de betalingsachterstand;
4. De verhuurder maakt melding bij de gemeente.

.
Reactie huurder

In het geval de pogingen tot persoonlijk contact zijn mislukt en de huurder niet reageert op het aanbod om hulp in te schakelen is de verhuurder verplicht een melding te doen bij de gemeente. Dat de huurder hiervoor schriftelijke instemming moet geven wordt wel door het besluit voorgeschreven maar dit is geen harde eis. Het is wel verstandig om in de brief aan de huurder op te nemen dat bij geen reactie zijn gegevens aan de gemeentelijke schuldhulpverlening worden doorgegeven. Maakt de huurder hier expliciet bezwaar tegen, dan mogen de gegevens niet doorgegeven worden en stopt de vroegsignalering. De verhuurder mag dan maatregelen nemen tegen de huurder.

Het is dan wel raadzaam om het bezwaar van de huurder schriftelijk te bevestigen, zodat in het geval een procedure toch nodig mocht zijn, aangetoond kan worden dat het stappenplan is doorlopen.

Hulpaanbod

Zodra de melding is gedaan, moet de gemeente binnen 4 weken een hulpaanbod doen. Tijdens die periode mogen er door de verhuurder geen rechtsmaatregelen genomen worden. Als de hulp is aanvaard, dan krijgt de verhuurder dit te horen. Als er na 4 weken geen bericht is ontvangen van de gemeente dan kan de verhuurder eventuele rechtsmaatregelen hervatten. Vuistregel is wel dat er sprake moet zijn van een huurachterstand van minimaal 3 maanden om ontbinding en ontruiming te kunnen vorderen.

Sanctie

Veel verhuurders zijn er echter niet van op de hoogte dat er een melding bij de gemeente gedaan moet worden. De regelgeving voorziet niet in een sanctie voor verhuurders die hun meldingsplicht niet nakomen. De verhuurder behoudt de mogelijkheid om ontbinding van de huurovereenkomst en betaling van de achterstand te vragen. De jurisprudentie laat echter wel zien dat de verhuurder het risico loopt dat een verzoek tot ontbinding wordt afgewezen als niet aan de meldingsplicht is voldaan.

Na invoering van de meldingsplicht werd aanvankelijk streng getoetst aan deze verplichting. Daarna werd ontbinding vaker toegewezen omdat of het oplopen van de huurachterstand door de vroegsignalering niet voorkomen had kunnen worden of omdat de huurder zelf geen bijzondere omstandigheden had gesteld die afwijzing van de ontbinding rechtvaardigden.

Het zal op dit moment afhangen van de omstandigheden van het geval of een verzoek tot ontbinding en ontruiming zal worden afgewezen omdat niet aan de meldingsplicht is voldaan. Hierbij is van belang of het volgen van het stappenplan er toe geleid zou hebben dat de huurachterstand niet verder zou zijn opgelopen.

Zo wees bijvoorbeeld de rechtbank Zeeland-West Brabant (ECLI:NL:RBZWB:2024:4742)
in juni 2024 de achterstallig huur toe. Het verzoek tot ontbinding werd echter afgewezen:

“In deze zaak moet de kantonrechter beoordelen of zij op grond van artikel 6:265 lid 1 Burgerlijk Wetboek (BW) de huurovereenkomst dient te ontbinden. Daarvoor moet de kantonrechter beoordelen of sprake is van een tekortkoming en zo ja, of er omstandigheden zijn die maken dat de tekortkoming in dit geval de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Hiervoor zijn van alle omstandigheden van het geval van belang (vgl. HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810).

(Aard en ernst van) tekortkoming
Tussen partijen is niet in geschil dat er een huurachterstand is en dat deze € 2.487,56 bedraagt, zodat de kantonrechter hiervan uitgaat. Daarmee staat vast dat er sprake is van een ernstige tekortkoming, die gelet op de omvang van de huurachterstand in beginsel tot ontbinding van de huurovereenkomst dient te leiden.

Overige omstandigheden
De kantonrechter is echter van oordeel dat ontbinding van de huurovereenkomst in dit geval, in het licht van de navolgende omstandigheden en gelet op de wederzijdse belangen van partijen, niet gerechtvaardigd is.

De bewindvoerder stelt terecht dat Clavis niet heeft voldaan aan haar verplichtingen als verhuurder die voortvloeien uit het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening. Die regeling heeft als doel om al in een vroeg stadium schulden te signaleren en mensen daarbij hulp te bieden, om te voorkomen dat die schulden (nog meer) oplopen, zoals in deze zaak is gebeurd. Clavis heeft pas op 25 januari 2024 melding gedaan bij de gemeente van de opgelopen huurachterstand. Dat was slechts vijf dagen voorafgaand aan de dagvaarding en enkele jaren nadat al een aanzienlijke huurachterstand was ontstaan. Aannemelijk is dat de huurachterstand niet zo hoog zou zijn opgelopen als Clavis daarvan al in 2021, toen van een beschermingsbewind nog geen sprake was, melding had gemaakt. Clavis stelt weliswaar dat zij met betrekking tot [belanghebbende] al in 2021 een melding heeft gedaan, maar zij verwijst daartoe slechts naar de daarvoor geldende procedure. Bij gebreke van een concrete onderbouwing van haar stelling kan Clavis daarin dan ook niet worden gevolgd.

Verder geldt in dit geval dat de lopende huur al vanaf medio 2023 wordt voldaan en dat er een concreet budgetplan ligt mét ruimte voor een maandelijkse aflossing op de huurachterstand, terwijl [belanghebbende] gelet op zijn overige persoonlijke omstandigheden ook een zwaarwegend belang heeft bij het behouden van de woning. De bewindvoerder heeft daartoe onder meer onweersproken aangevoerd dat [belanghebbende] weer werk heeft, dat reeds hulpverlening is opgestart die door [belanghebbende] ook wordt aanvaard en dat er een echtscheidingsprocedure loopt waarin in een omgangsregeling met betrekking tot de twee minderjarige kinderen van [belanghebbende] moet worden voorzien. Ook het belang van deze kinderen, die naar verwachting regelmatig een weekend bij hun vader gaan verblijven, weegt hier mee en draagt bij aan de conclusie dat ontbinding van de huurovereenkomst in dit geval niet gerechtvaardigd is.”

Verder heeft de rechtbank Rotterdam in 2024 beleidsafspraken gepubliceerd waarbij ervan uit wordt gegaan dat verhuurders zich houden aan de meldingsplicht. Dit moet in de dagvaarding ook inzichtelijk worden gemaakt. Verhuurders uit die regio doen er dus goed aan conform de beleidsafspraken te handelen.

Conclusie

Het niet doen van een melding is gezien het voorgaande niet zonder risico. Voor verhuurders is het dus van belang om actiever op te treden als er een huurachterstand ontstaat, te voldoen aan de meldingsplicht en vervolgens niet te lang te wachten met dagvaarden.

Wilt u meer weten of heeft u vragen of advies nodig over de meldingsplicht of uw huurcontract? Neem dan gerust vrijblijvend contact op met een van onze advocaten. Wij zijn u graag van dienst.