Private Vermieter und Wohnungsbaugesellschaften sind seit einiger Zeit verpflichtet, der Gemeinde zu melden, wenn ein Mieter Mietrückstände hat. Was beinhaltet diese Meldepflicht und hat es Konsequenzen für den Vermieter, wenn diese Meldung nicht erfolgt?

Frühzeitige Signalisierung

Diese so genannte „frühzeitige Meldung“ von Schulden ist ab dem Inkrafttreten der Verordnung über die kommunale Schuldenhilfe im Jahr 2021 eine Aufgabe für die Gemeinden. Die Kommunen erhalten so rechtzeitig einen Überblick über verschuldete Personen und können aktiv Schuldenhilfe anbieten und Räumungen verhindern.

Stufenplan

Nach der oben genannten Verordnung muss jeder Vermieter eine soziale Inkassopolitik verfolgen und bei Mietrückständen einen Stufenplan einhalten. Dieser Stufenplan umfasst Folgendes: .

1. Der Vermieter sollte mit dem Mieter persönlich Kontakt aufnehmen, um ihn über die Möglichkeiten zur Vermeidung von Zahlungsrückständen zu informieren;
2. Der Vermieter sollte den Mieter auf die Möglichkeiten des Schuldenerlasses hinweisen;
3. Der Vermieter sollte mindestens eine schriftliche Mahnung über die Zahlungsrückstände verschicken. Dabei sollte er einen Zahlungsplan anbieten und auch anbieten, die persönlichen Daten des Mieters mit dessen schriftlicher Zustimmung an die Gemeinde weiterzugeben, damit der Mieter bei der Behebung der Rückstände unterstützt werden kann;
4. Der Vermieter meldet sich bei der Gemeinde.

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Reaktion des Mieters

Wenn die persönlichen Kontaktversuche fehlgeschlagen sind und der Mieter nicht auf das Hilfsangebot reagiert, ist der Vermieter verpflichtet, die Gemeinde zu benachrichtigen. Dass der Mieter dazu schriftlich sein Einverständnis geben muss, ist in der Verordnung zwar vorgeschrieben, aber keine harte Vorgabe. Es ist jedoch ratsam, in dem Schreiben an den Mieter darauf hinzuweisen, dass seine Daten an das kommunale Entschuldungsbüro weitergeleitet werden, wenn er nicht reagiert. Wenn der Mieter dem ausdrücklich widerspricht, dürfen die Daten nicht weitergegeben werden und die vorzeitige Meldung wird eingestellt. Der Vermieter kann dann Maßnahmen gegen den Mieter ergreifen.

Es empfiehlt sich dann jedoch, den Widerspruch des Mieters schriftlich zu bestätigen, damit im Falle eines Verfahrens nachgewiesen werden kann, dass der Stufenplan eingehalten wurde.

Unterstützung

Nach der Meldung muss die Gemeinde innerhalb von vier Wochen ein Hilfsangebot unterbreiten. Während dieses Zeitraums kann der Vermieter keine rechtlichen Schritte unternehmen. Wurde die Hilfe angenommen, wird dies dem Vermieter mitgeteilt. Geht nach vier Wochen keine Mitteilung der Gemeinde ein, kann der Vermieter wieder rechtliche Schritte einleiten. Als Faustregel gilt jedoch, dass ein Mietrückstand von mindestens 3 Monaten vorliegen muss, um die Auflösung und Räumung zu beantragen.

Sanktion

Vielen Vermietern ist jedoch nicht bewusst, dass eine Meldung an die Gemeinde erfolgen muss. Eine Sanktion für Vermieter, die ihrer Meldepflicht nicht nachkommen, sieht die Verordnung nicht vor. Der Vermieter hat weiterhin die Möglichkeit, die Auflösung des Mietverhältnisses und die Zahlung der Rückstände zu verlangen. Die Rechtsprechung zeigt jedoch, dass der Vermieter das Risiko eingeht, dass ein Antrag auf Auflösung des Mietverhältnisses abgelehnt wird, wenn er seiner Meldepflicht nicht nachkommt.

Nach der Einführung der Meldepflicht wurde diese Verpflichtung zunächst streng geprüft. Danach wurde die Auflösung häufiger gewährt, weil entweder die Anhäufung von Mietrückständen durch die frühzeitige Meldung nicht hätte verhindert werden können oder weil der Mieter selbst keine besonderen Umstände vorgetragen hatte, die eine Ablehnung der Auflösung rechtfertigten.

Derzeit hängt es von den Umständen des Einzelfalls ab, ob ein Auflösungs- und Räumungsantrag wegen Nichteinhaltung der Meldepflicht abgelehnt wird. Dabei kommt es darauf an, ob die Einhaltung des Stufenplans dazu geführt hätte, dass die Mietrückstände nicht weiter angestiegen wären.

So lehnte beispielsweise das Gericht von Zeeland-West-Brabant (ECLI:NL:RBZWB:2024:4742) im Juni 2024 die Mietrückstände anerkannt. Der Antrag auf Auflösung wurde jedoch abgelehnt:

In diesem Fall muss das Amtsgericht prüfen, ob es den Mietvertrag gemäß Artikel 6:265 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BW) auflösen muss. Dazu muss das Amtsgericht prüfen, ob ein Mangel vorliegt und, wenn ja, ob es Umstände gibt, die dafür sprechen, dass der Mangel in diesem Fall die Auflösung des Mietvertrags mit seinen Folgen nicht rechtfertigt. Hierfür sind vor allem die Umstände des Einzelfalls von Bedeutung (vgl. HR 28. September 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810).

(Art und Schwere der) Vertragsverletzung
Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass ein Mietrückstand besteht und sich dieser auf 2.487,56 € beläuft, wovon das Amtsgericht ausgeht. Damit liegt ein schwerwiegender Mangel vor, der in Anbetracht der Höhe der Mietrückstände grundsätzlich zur Auflösung des Mietverhältnisses führen müsste.

Andere Umstände
Das Amtsgericht war jedoch der Ansicht, dass im vorliegenden Fall angesichts der folgenden Umstände und unter Berücksichtigung der beiderseitigen Interessen der Parteien eine Auflösung des Mietverhältnisses nicht gerechtfertigt war.

Der Verwalter machte zu Recht geltend, dass Clavis seinen Verpflichtungen als Vermieter aus dem kommunalen Entschuldungserlass nicht nachgekommen war. Diese Verordnung zielt darauf ab, Schulden frühzeitig zu erkennen und den Betroffenen dabei zu helfen, um zu verhindern, dass diese Schulden (noch mehr) anwachsen, wie es in diesem Fall der Fall war. Clavis meldete die aufgelaufenen Mietrückstände erst am 25. Januar 2024 bei der Gemeinde. Das war nur fünf Tage vor der Vorladung und mehrere Jahre nachdem bereits erhebliche Mietrückstände aufgelaufen waren. Es ist plausibel, dass die Mietrückstände nicht so hoch geworden wären, wenn Clavis sie bereits im Jahr 2021 gemeldet hätte, als es noch keine Schutzanordnung gab. Obwohl Clavis angibt, dass sie bereits 2021 eine Meldung in Bezug auf [Beteiligter] gemacht hat, verweist sie lediglich auf das dafür geltende Verfahren. In Ermangelung konkreter Belege für ihre Behauptung kann Clavis daher in dieser Hinsicht nicht gefolgt werden.

Darüber hinaus sei im vorliegenden Fall die laufende Miete bereits ab Mitte 2023 gezahlt worden und es liege ein konkreter Haushaltsplan vor, der Raum für eine monatliche Rückzahlung der Mietrückstände biete, während [Beteiligter] angesichts seiner sonstigen persönlichen Umstände auch ein erhebliches Interesse am Erhalt des Hauses habe. Zu diesem Zweck hat der Treuhänder unwidersprochen vorgetragen, dass [Beteiligter] seine Arbeit wieder aufgenommen hat, dass bereits eine Beratung begonnen wurde, die [Beteiligter] angenommen hat, und dass ein Scheidungsverfahren anhängig ist, in dem eine Besuchsregelung für die beiden minderjährigen Kinder von [Beteiligter] getroffen werden muss. Das Interesse dieser Kinder, von denen erwartet wird, dass sie regelmäßig die Wochenenden mit ihrem Vater verbringen, spielt hier ebenfalls eine Rolle und trägt zu der Schlussfolgerung bei, dass die Auflösung des Mietvertrags in diesem Fall nicht gerechtfertigt ist.”

Darüber hinaus veröffentlichte das Rotterdamer Gericht 2024 Grundsatzvereinbarungen, die davon ausgehen, dass die Vermieter die Meldepflicht einhalten werden. Dies sollte auch in der Vorladung deutlich gemacht werden. Vermieter aus dieser Region täten daher gut daran, sich an die Grundsatzvereinbarungen zu halten.

Schlussfolgerung

In Anbetracht der obigen Ausführungen ist die Nichtmeldung nicht ohne Risiko. Für Vermieter ist es daher wichtig, bei Mietrückständen aktiver zu handeln, der Meldepflicht nachzukommen und dann mit der Vorladung nicht zu lange zu warten.

Möchten Sie mehr wissen oder haben Sie Fragen oder Beratungsbedarf zur Meldepflicht oder zu Ihrem Mietvertrag? Dann wenden Sie sich bitte unverbindlich an einen unserer Anwälte. Wir helfen Ihnen gerne weiter.