Bij de rechtbank Den Haag speelde onlangs een kwestie waarbij de vraag aan de orde kwam of kamerverhuur van een appartement in strijd was met het splitsingsreglement.
De Vereniging van Eigenaren (VVE) vorderde staking van het gebruik door de eigenaar onder last van een dwangsom, omdat volgens de splitsingsakte enkel particulier woongebruik door de eigenaars of gebruikers en hun gezin zou zijn toegestaan en verhuur van kamers aan arbeidsmigranten in strijd hiermee zou zijn. Werden de vorderingen van de VVE toegewezen?
De feiten
Gedaagde is eigenaar van twee appartementen in het appartementencomplex en heeft medio 2019 een woningsomzettingsvergunning gekregen op grond waarvan beide zelfstandige woningen mogen worden omgezet in onzelfstandige woonruimte voor vijf personen per woning. Beide appartementen worden sindsdien bewoond door meerdere personen.
Artikel 16.4 van de splitsingsakte luidt als volgt:
“ De bestemming van de appartementsrechten met indices A-5 tot en met A-22 is die van woning met bijbehorende berging voor particulier woongebruik door de eigenaars of gebruikers en hun gezin.”
Op 23 januari 2020 heeft de VVE, naar aanleiding van klachten over overlast, een mail gestuurd aan gedaagde met daarin, voor zover van belang, de volgende tekst:
“ De bestemming van de appartementsrechten a5 t/m a22 is die van woning met bijbehorende berging voor particulier woongebruik door de eigenaars of de gebruikers en hun gezin. Conform de akte van splitsing is de verhuur zoals u nu voert niet toegestaan. Wij verzoeken u daarom om de verhuur op deze wijze te beëindigen.”
Op 19 februari 2020 en 19 mei 2020 heeft de VVE gedaagde opnieuw gesommeerd om deze wijze van gebruik te staken maar gedaagde heeft hieraan geen gehoor gegeven.
Tijdens de ledenvergadering van 18 juli 2022 heeft het bestuur mandaat gekregen om een procedure te starten tegen gedaagde. Op 24 juli 2020 heeft de VVE zonder resultaat gedaagde voor de laatste maal gesommeerd het gebruik te staken.
Vorderingen VVE
De VVE vordert in de procedure, kort gezegd, een verklaring voor recht dat de wijze waarop gedaagde de appartementsrechten gebruikt strijdig is met (artikel 16 van) de splitsingsakte, gedaagde te veroordelen om binnen een maand na betekening van het vonnis het strijdige gebruik te (doen) staken onder last van een dwangsom, onder veroordeling van gedaagde in de proceskosten en de wettelijke rente hierover.
Standpunt VVE
De VVE stelt dat de wijze van gebruik door gedaagde, het verhuren aan meerdere huurders die niet een gezin vormen, in strijd is met artikel 16.4 van de splitsingsakte: particulier woongebruik door de eigenaars of gebruikers en hun gezin. De huurders vormen geen gezin, want ze hebben geen familiebanden, duurzame en affectieve banden zijn er niet tussen hen noch verlenen ze elkaar zorg en steun. Daarbij worden de appartementen in strijd met de splitsingsakte feitelijk door gedaagde bedrijfsmatig geëxploiteerd doordat ze voor een korte tijd in gebruik worden gegeven aan meerdere, wisselende personen.
Uitleg splitsingsakte
De rechtbank oordeelde als volgt:
“De vraag die moet worden beantwoord is of gedaagde heeft gehandeld in strijd met artikel 16.4 van de splitsingsakte. Bij de uitleg van die (uit de openbare registers kenbare) splitsingsakte komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van diegenen die tot de splitsing zijn overgegaan. Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in die akte, bezien in het licht van de hele akte. De rechtszekerheid vergt dat daarbij slechts acht mag worden geslagen op gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn. Als de ingeschreven splitsingsstukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn, moet de rechter vaststellen welke uitleg van deze stukken naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is. Bij de uitleg kan wel worden gelet op de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe de ene of de andere interpretatie zou kunnen leiden.
Artikel 16.4 van de splitsingsakte bepaalt dat de appartementen slechts mogen worden gebruikt voor particulier woongebruik door de eigenaars of gebruikers en hun gezin. In dit verband is relevant dat het hof Amsterdam (ECLI:NL:GHAMS:2016:3750) heeft geoordeeld dat verhuur of andere vormen van ingebruikgeving in overeenstemming zijn met de bestemmingsbepaling in de splitsingsakte, omdat die leidt tot “particulier woongebruik” door de huurder / gebruikers zelf.
Onder verwijzing naar een uitspraak van het hof Den Haag (ECLI:NL:GHDHA:2016:3719) heeft de VVE zich erop beroepen dat er geen sprake is van bewoning door een “gezin”, er worden kamers verhuurd aan personen die geen duurzame en affectieve banden met elkaar hebben. De rechtbank oordeelt dat die uitspraak op deze zaak niet van toepassing is, omdat de bewoordingen van de splitsingsakte in de onderhavige procedure op een cruciaal punt afwijken van de bewoordingen van de splitsingsakte waar het hof Den Haag over heeft geoordeeld. In deze procedure is de bestemming “woning (rechtbank: enkelvoud) met bijbehorende berging voor particulier woongebruik door de eigenaars (rechtbank: meervoud) of gebruikers (rechtbank: meervoud) en hun gezin.” De splitsingsakte voorziet dus – anders dan de bepaling die in het arrest van het hof Den Haag aan de orde was – in gebruik van een appartement door meerdere gerechtigden (eigenaars / huurders) en hun eventuele gezinnen. Uit de bewoording volgt ook dat de eigenaars / huurders niet tot hetzelfde gezin hoeven te horen.”
Conclusie
Dit betekent dat de wijze waarop gedaagde de woningen gebruikt – kamerverhuur – niet in strijd is met de splitsingsakte, “verkamering” is niet verboden. De vorderingen van de VVE werden dus door de rechtbank afgewezen met veroordeling van de VVE in de proceskosten.
Wilt u meer weten of heeft u vragen over uw positie als eigenaar van een appartement of VVE-kwesties? Neem dan gerust contact op met een van onze gespecialiseerde advocaten. Wij zijn u graag van dienst!