Das Amtsgericht Den Haag befasste sich kürzlich mit einem Fall, in dem es um die Frage ging, ob die Vermietung von Zimmern in einer Wohnung gegen die Teilungserklärung verstößt.
Die Eigentümervereinigung (VVE) verlangte die Unterlassung der Nutzung durch den Eigentümer unter Androhung einer Vertragsstrafe, da laut Teilungserklärung nur die private Wohnnutzung durch die Eigentümer oder Nutzer und deren Familien erlaubt sei und die Vermietung von Zimmern an Wanderarbeiter dem zuwiderlaufe. Wurde den Klagen der VVE stattgegeben?
Der Sachverhalt
Die Beklagte ist Eigentümerin von zwei Wohnungen in dem Wohnkomplex und erhielt Mitte 2019 eine Genehmigung für die Umwandlung der beiden abgeschlossenen Wohnungen in nicht abgeschlossene Wohneinheiten für fünf Personen pro Wohnung. Beide Wohnungen werden seither von mehreren Personen bewohnt.
Artikel 16.4 der Teilungsurkunde lautet wie folgt:
" Der Zweck der Wohnungsrechte mit den Indizes A-5 bis A-22 ist der einer Wohnung mit zugehörigem Abstellraum zur privaten Wohnnutzung durch die Eigentümer oder Nutzer und deren Familien."
Am 23. Januar 2020 sandte die VVE als Reaktion auf Beschwerden über Belästigungen eine E-Mail an die Beklagte, die, soweit relevant, den folgenden Text enthielt
" Der Zweck der Wohnungsrechte a5 bis a22 ist der einer Wohnung mit zugehörigem Abstellraum zur privaten Wohnnutzung durch die Eigentümer oder Nutzer und deren Familien. Nach der Teilungserklärung ist die Vermietung, wie Sie sie derzeit betreiben, nicht zulässig. Wir fordern Sie daher auf, die Vermietung in dieser Form zu beenden."
Am 19. Februar 2020 und am 19. Mai 2020 forderte die VVE den Beklagten erneut auf, diese Art der Nutzung einzustellen, doch der Beklagte kam dem nicht nach.
In der Mitgliederversammlung vom 18. Juli 2022 wurde der Vorstand beauftragt, ein Verfahren gegen den Beklagten einzuleiten. Am 24. Juli 2020 forderte die VVE die Beklagte zum letzten Mal erfolglos auf, die Nutzung einzustellen.
Ansprüche der VVE
Zusammenfassend beantragte die VVE in dem Verfahren, festzustellen, dass die Art und Weise, in der der Beklagte die Wohnungsrechte nutzte, gegen (Artikel 16) der Teilungserklärung verstieß, den Beklagten zu verurteilen, die widersprüchliche Nutzung innerhalb eines Monats nach Zustellung des Urteils unter Androhung eines Zwangsgelds einzustellen (oder einstellen zu lassen), und dem Beklagten die Kosten des Verfahrens und die gesetzlichen Zinsen darauf aufzuerlegen.
Standpunkt der VVE
Die VVE macht geltend, dass die Art der Nutzung durch den Beklagten, nämlich die Vermietung an mehrere Mieter, die keine Familie bilden, gegen Artikel 16.4 der Teilungserklärung verstößt: private Wohnnutzung durch die Eigentümer oder Nutzer und ihre Familien. Die Mieter bilden keine Familie, da sie keine familiären Bindungen haben, keine dauerhaften und affektiven Bindungen zwischen ihnen bestehen und sie sich nicht gegenseitig versorgen und unterstützen. Damit werden die Wohnungen von der Beklagten entgegen der Aufteilungsurkunde tatsächlich als Gewerbe betrieben, indem sie mehreren, wechselnden Personen für kurze Zeit zur Nutzung überlassen werden.
Auslegung der Teilungserklärung
Das Gericht entschied wie folgt:
"Die zu beantwortende Frage ist, ob die Beklagte gegen Artikel 16.4 der Teilungserklärung verstoßen hat. Bei der Auslegung dieser Urkunde (die aus den öffentlichen Registern bekannt ist) ist auf die Absicht derjenigen abzustellen, die die Teilung vorgenommen haben. Diese Absicht muss objektiv aus der Beschreibung in dieser Urkunde abgeleitet werden, wobei die Urkunde als Ganzes zu betrachten ist. Die Rechtssicherheit gebietet es, dass nur Informationen berücksichtigt werden dürfen, die Dritten aus den in den öffentlichen Registern eingetragenen Spaltungsunterlagen oder auf deren Grundlage bekannt sind. Lassen die eingetragenen Spaltungsunterlagen unterschiedliche Auslegungen zu, muss das Gericht ermitteln, welche Auslegung dieser Unterlagen nach objektiven Maßstäben am plausibelsten ist. Bei der Auslegung kann jedoch die Plausibilität der Rechtsfolgen berücksichtigt werden, zu denen die eine oder die andere Auslegung führen könnte.
Artikel 16.4 der Teilungserklärung sieht vor, dass die Wohnungen nur von den Eigentümern oder Nutzern und ihren Familien zu privaten Wohnzwecken genutzt werden dürfen. In diesem Zusammenhang ist von Bedeutung, dass das Berufungsgericht Amsterdam (ECLI:NL:GHAMS:2016:3750) entschieden hat, dass die Vermietung oder andere Formen der Nutzung mit der Zoneneinteilung im Teilungsvertrag vereinbar sind, da sie zu einer "privaten Wohnnutzung" durch die Mieter/Nutzer selbst führen.
Unter Verweis auf eine Entscheidung des Berufungsgerichts Den Haag (ECLI:NL:GHDHA:2016:3719) argumentierte die VVE, dass keine Nutzung durch eine "Familie" vorliege, da die Zimmer an Personen vermietet würden, die keine dauerhaften und affektiven Bindungen zueinander hätten. Das Gericht entschied, dass dieses Urteil auf den vorliegenden Fall nicht anwendbar sei, da der Wortlaut der Teilungserklärung im vorliegenden Verfahren in einem entscheidenden Punkt von dem Wortlaut der Teilungserklärung abweicht, über den das Berufungsgericht Den Haag entschieden hat. Im vorliegenden Verfahren lautet die Widmung "Wohnung (Gericht: Singular) mit zugehörigem Lagerraum zur privaten Wohnnutzung durch die Eigentümer (Gericht: Plural) oder Nutzer (Gericht: Plural) und ihre Familien". Damit sieht die Teilungserklärung - anders als die im Urteil des Haager Berufungsgerichts streitige Regelung - die Nutzung einer Wohnung durch mehrere Berechtigte (Eigentümer/Mieter) und deren etwaige Familien vor. Aus dem Wortlaut ergibt sich auch, dass die Eigentümer/Mieter nicht derselben Familie angehören müssen."
Schlussfolgerung
Die Art und Weise, wie die Beklagte die Wohnungen nutzt - Zimmervermietung - verstößt also nicht gegen die Teilungserklärung, das "Rooming out" ist nicht verboten. Die Klage des VVE wurde daher vom Gericht abgewiesen, wobei der VVE die Kosten des Verfahrens zu tragen hatte.
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