De Hoge Raad heeft onlangs uitspraak gedaan over de vraag of het hof had mogen beslissen op verzoeken tot vernietiging van een VvE-besluit en tot het verlenen van vervangende machtiging voor wijziging van de splitsingsakte zonder alle appartementseigenaars op te roepen.

Wat speelde hier?

In deze zaak ging het om een geschil tussen eigenaars van appartementsrechten in een appartementencomplex. De drie eigenaars van de appartementen op de bovenste verdieping wilden hun appartement uitbreiden met een opbouw met bijbehorend terras op het dak van het complex. De eigenaar van de bedrijfsruimte op de begane grond wilde de bedrijfsruimte splitsen in vijf afzonderlijke appartementsrechten. In de vergadering van de VvE was met een volstrekte meerderheid van stemmen toestemming gegeven voor het realiseren van deze plannen, maar voor de daarvoor benodigde wijziging van de splitsingsakte was niet de benodigde 80% van de stemmen behaald.

De procedure bij de kantonrechter

De drie eigenaars van de appartementen op de bovenste verdieping en de eigenaar van de bedrijfsruimte op de begane grond verzochten de kantonrechter vervolgens om een vervangende machtiging (art. 5:140 lid 1 BW) te verlenen voor de wijziging van de splitsingsakte. De eigenaars van vier andere appartementen hebben zich daartegen verzet en zij verzochten de kantonrechter om het VvE-besluit op de voet van art. 5:130 BW te vernietigen. Er waren nog meer appartementseigenaars lid van de VvE, maar die waren niet in de procedure betrokken.

Door de kantonrechter werd de vervangende machtiging verleend, en het verzoek tot vernietiging van het VvE-besluit afgewezen.

Hoger beroep

In hoger beroep werd de beschikking van de kantonrechter door het hof vernietigd, het VvE-besluit nietig verklaard en het verzoek tot het verlenen van een vervangende machtiging voor de wijziging van de splitsingsakte afgewezen.

Het Hof overwoog daartoe  onder meer het volgende:

“Na afloop van de zitting is het hof gebleken dat de [overige appartementseigenaars], hoewel via de bovengenoemde advocaten als ‘belanghebbenden’ uitgenodigd om bij de mondelinge behandeling aanwezig te zijn, in weerwil van het bepaalde in de artikelen 5:130 lid 3 en 5:140 lid 4 BW niet ‘bij name’ zijn opgeroepen. Het hof zal daarop in dit arrest later terugkomen.

(…)

Het hof is zich ervan bewust dat [de overige appartementseigenaars] abusievelijk niet ‘bij name’ zijn opgeroepen om op de verzoeken van de voor- en tegenstemmers (tot afgifte van een vervangende machtiging, respectievelijk tot vernietiging van het VvE-besluit) te worden gehoord. Uit de notulen van de VvE-vergadering van 28 februari 2022 valt af te leiden dat zij beiden toen met de besluiten hebben ingestemd. De getoonde medewerking van deze appartementsrechteigenaars, die zich overigens niet als mede-verzoeker hebben geschaard achter de verzochte rechterlijke machtiging, kan het hof echter niet leiden tot het oordeel dat de tegenstemmers zonder redelijke grond hebben geweigerd om aan de voorgestelde wijzigingen van de splitsingsakte hun medewerking te verlenen. Het hof is onder verwijzing naar hetgeen hierboven is overwogen van oordeel dat het belang van de tegenstemmers hoe dan ook zwaarder weegt. Nu de tussen de appartementsrechteigenaars bestaande situatie door het oordeel van het hof ongewijzigd blijft, ziet het hof geen aanleiding om de beide appartementsrechteigenaars alsnog op de verzoeken te horen.”

Oordeel van de Hoge Raad

In cassatie werd er over geklaagd dat het hof had miskend dat het niet had mogen oordelen en beslissen zonder de overige appartementseigenaars op te roepen om op de verzoeken te worden gehoord. Hieraan kunnen niet afdoen de overwegingen van het hof dat de getoonde medewerking van de overige appartementseigenaars het hof niet kan leiden tot het oordeel dat de tegenstemmers zonder redelijke grond hebben geweigerd om aan de voorgestelde wijzigingen van de splitsingsakte hun medewerking te verlenen, dat het hof van oordeel is dat het belang van de tegenstemmers hoe dan ook zwaarder weegt en dat de tussen de appartementseigenaars bestaande situatie door het oordeel van het hof ongewijzigd blijft, aldus de klacht.

Volgens de Hoge Raad heeft het verzoek tot vernietiging van het VvE-besluit betrekking op de vaststelling van rechten en verplichtingen van de appartementseigenaars, en bindt de beslissing op dat verzoek hen allen. Dat geldt ook voor het verzoek tot verlening van de vervangende machtiging ten behoeve van de wijziging van de splitsingsakte, en de daarop te nemen beslissing. Dit betekent volgens de Hoge Raad dat de rechter op deze verzoeken slechts kan beslissen in een geding waarin alle appartementseigenaars zijn betrokken. Dienovereenkomstig schrijft art. 5:130 lid 3 BW voor dat onder meer alle stemgerechtigden (onder wie in beginsel alle appartementseigenaars) bij name worden opgeroepen om op een verzoek tot vernietiging te worden gehoord, en schrijft art. 5:140 lid 4 BW in verbinding met art. 5:139 lid 1 BW voor dat alle appartementseigenaars bij name worden opgeroepen om op een verzoek tot het verlenen van een vervangende machtiging te worden gehoord. Deze voorschriften geven voor de daarin aan de orde zijnde gevallen uitdrukking aan het in art. 6 EVRM en art. 19 Rv vervatte beginsel van hoor en wederhoor. De rechter moet er ambtshalve op toezien dat aan die voorschriften wordt voldaan.

Conclusie

Uit het voorgaande volgt dat de klacht slaagde. Het hof had niet op de verzoeken mogen beslissen zonder eerst de overige appartementseigenaars op te roepen om op die verzoeken te worden gehoord. Daaraan kon niet afdoen dat met de beslissing van het hof om de vervangende machtiging te weigeren en het VvE-besluit te vernietigen, de bestaande feitelijke situatie ongewijzigd bleef.

Wilt u meer weten of heeft u vragen over uw positie als appartementseigenaar?  Neem dan gerust vrijblijvend contact op met een van onze advocaten. Wij zijn u graag van dienst!