De rechtbank Overijssel heeft vorige maand vonnis gewezen in een zaak waar aan de orde kwam, dat door een eigenaar van een appartement, zonder vereiste toestemming van de VvE, een dakraam was vervangen en vier nieuwe dakramen waren geplaatst in de zolderruimte van zijn appartement. Achteraf vroeg deze eigenaar alsnog toestemming aan de VvE maar dit werd door de VvE geweigerd. De eigenaar vroeg vervolgens aan de kantonrechter om een vervangende machtiging als bedoeld in artikel 5:121 BW. Wees de kantonrechter dit toe?

De feiten

De betreffende eigenaar had zijn appartementsrecht verhuurd/in gebruik gegeven aan een uitzendbureau voor de huisvesting van haar werknemers (expats).

Eind 2023 werd door de eigenaar– na raadpleging van de beheerder – op eigen kosten het bestaande dakraam op de zolderverdieping vervangen en vier nieuwe dakramen gerealiseerd. Uit de akte van splitsing bleek, kort gezegd, dat het dak gemeenschappelijk was en dat het een eigenaar zonder toestemming van de vergadering niet toegestaan was veranderingen aan te brengen in de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken, ook als deze zich in de privé gedeelten bevinden.

Achteraf werd alsnog om toestemming van de VvE gevraagd. Door de VvE werd tijdens de extra (buitengewone) ledenvergadering van 1 februari 2024 na stemming besloten om geen toestemming te verlenen.

Bij brief van 12 april 2024 werd de eigenaar door de VvE gesommeerd om de bewuste ramen uiterlijk op dinsdag 14 mei te hebben verwijderd en het dak dan weer in de oorspronkelijke toestand te hebben teruggebracht.

De procedure

In de door de eigenaar gestarte procedure werd aan de kantonrechter verzocht om een vervangende machtiging te verlenen ten aanzien van de vereiste toestemming die hij van de VvE behoefde voor het vervangen en realiseren van de nieuw geplaatste dakramen ter plaatse van het privégedeelte van zijn appartement.

Aan dit verzoek werd ten grondslag gelegd dat hij overleg had gehad met de beheerder en dat die als professionele vertegenwoordiger van de VvE akkoord was gegaan met de offerte van een erkend/gecertificeerd bedrijf voor het vervangen van het bestaande dakraam en het plaatsen van vier nieuwe dakramen. De eigenaar dacht daarmee de juiste procedure te hebben gevolgd en toestemming te hebben van de VvE voor het vervangen en plaatsen van de dakramen. Daarnaast stelde de eigenaar dat het enkel niet voorafgaand vragen van toestemming van de VvE geen redelijke grond voor weigering is. Daarbij wees de eigenaar er op dat de bewuste dakramen vanaf de straatzijde nagenoeg niet zichtbaar zijn en dat in het gebouw en andere gebouwen in de directe omgeving, die dezelfde beheerder hebben, reeds soortgelijke dakramen aanwezig zijn. De eigenaar was van mening dat zijn belang bij het (alsnog) verkrijgen van toestemming zwaarder weegt dan het belang van VvE bij weigering hiervan.

De VvE verzette zich tegen toewijzing van het verzoek en voerde daartoe aan, dat de beheerder geen toestemming had gegeven voor het plaatsen van de dakramen en daar ook niet toe bevoegd zou zijn. Volgens de VvE had de eigenaar, als ervaren exploitant van vastgoed, waaronder ook appartementen, opzettelijk solistisch gehandeld in plaats van de VvE vanaf het begin te betrekken bij zijn plannen om het dak te wijzigen. Deze handelwijze zou in de risicosfeer van de eigenaar liggen. De VvE kan ter zake geen verwijt worden gemaakt. Daarnaast wees de VvE erop dat de zolderverdieping door de dakramen geschikt was gemaakt voor verhuur aan meerdere mensen in plaats van aan een enkel gezin en dat het woongenot van de andere appartementseigenaren daardoor werd aangetast.

Oordeel kantonrechter

Tussen partijen was niet in geschil dat medewerking of toestemming van de VvE nodig was voor het vervangen/plaatsen van de dakramen waarvoor in de procedure vervangende machtiging werd verzocht. De ramen waren namelijk geplaatst in het dak dat gemeenschappelijk eigendom is.

Vast stond dat de betreffende eigenaar geen toestemming had van de VvE voor het plaatsen van de dakramen. Hoewel hij aanvankelijk dacht dat hij de juiste procedure volgde door contact op te nemen met de beheerder, erkende hij tijdens de mondeling behandeling dat de beheerder niet (onbevoegd) namens de VvE toestemming had gegeven voor het vervangen en bijplaatsen van de dakramen. Bij e-mail van 12 september 2023, vóórdat de dakramen werden geplaatst, had de beheerder de eigenaar ook expliciet gewezen op de vereiste toestemming van de VvE hiervoor.

Kernvraag in deze zaak was dan ook of de VvE de door de eigenaar achteraf gevraagde toestemming voor het vervangen/plaatsen van dakramen in zijn appartement op redelijke grond heeft geweigerd.

De kantonrechter beantwoordde deze vraag bevestigend en overwoog daartoe het volgende:

“Artikel 5:121 lid 1 BW geeft, voor zover hier van belang, een mogelijkheid aan een appartementseigenaar om van de kantonrechter vervangende toestemming te vragen in alle gevallen waarin hij medewerking of toestemming van (organen van) de vereniging van eigenaars nodig heeft voor:

1. het verrichten van bepaalde handelingen met betrekking tot de gemeenschappelijke gedeelten, of;
2. het verrichten van handelingen met betrekking tot gebruik, beheer en onderhoud van de privégedeelten, en hij die niet van de vereniging heeft gekregen.

.
De kantonrechter overweegt dat het in beginsel aan de VvE is om te beslissen over gemeenschappelijk eigendom. Artikel 5:121 BW is te beschouwen als een bijzondere uitwerking van het beginsel dat de verhouding tussen mede-eigenaars binnen de VvE wordt beheerst door redelijkheid en billijkheid. Dit beginsel brengt met zich dat indien voor het verrichten van bepaalde handelingen de toestemming van mede-eigenaars (al dan niet in de vorm van de VvE) nodig is, deze niet zonder redelijke grond kan worden geweigerd (HR 30 oktober 1998, ECLI:NL:HR:1998:ZC2759). Bij de vraag of zonder redelijke grond toestemming is geweigerd, zijn de omstandigheden van het geval van belang (vgl. HR 10 februari 2012, ECLI:NL:HR:2012:BU8171), zodat niet geheel kan worden voorbijgegaan aan de belangen van de eigenaar. De bewoordingen van artikel 5:121 BW noch de wetsgeschiedenis van dat artikel wijzen op een marginale toetsing van het besluit van de VvE. Dat betekent dat de belangen van de eigenaar medebepalen of sprake is van een weigering zonder redelijke grond. Dit staat evenwel niet gelijk aan een volledig open belangenafweging waarin de individuele wensen van de eigenaar in alle opzichten even zwaar wegen als de belangen en motieven van de overige eigenaren (vgl. gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 14 november 2014, ECLI:NL:GHARL:2014:8783).

Eigenaar stelt zich op het standpunt dat de kantonrechter in haar beoordeling of sprake is van een redelijke grond, enkel de argumenten mag betrekken die VvE op de vergadering van 1 februari 2024 heeft genoemd. Uit de notulen van die vergadering blijkt dat de VvE als enige reden voor de afwijzing heeft genoemd dat geen formele toestemming is gevraagd voorafgaand aan het plaatsen van de dakramen. Dat is op zichzelf onvoldoende grond om toestemming te weigeren, aldus de eigenaar.

De kantonrechter volgt dit standpunt niet. Van belang is of VvE een redelijke grond heeft om toestemming te weigeren. Dat die grond in de notulen vastgelegd moet worden, volgt niet uit de wet en zou ook niet redelijk zijn wanneer bezien wordt dat notulen vaak een korte samenvatting betreffen van hetgeen op een vergadering wordt besproken en dat notulen worden vastgesteld door niet professionele partijen. Indien de eigenaar niet bekend was met de gronden van VvE om toestemming te weigeren, had hij om verheldering daarvan kunnen vragen tijdens of na vergadering. De bij de mondelinge behandeling aanwezigen bestuursleden van de VvE vertegenwoordigen de vergadering en behartigen haar belangen.

De eigenaar heeft als zijn belangen naar voren gebracht dat het bestaande en al gedateerde dakraam lekte, waardoor sprake was van wateroverlast, en dat hij ten behoeve van zijn (onder)huurder(s) met de vier nieuwe dakramen meer lichtinval op de zolderverdieping wil. Volgens eigenaar bevat de splitsingsakte geen expliciet verhuurverbod, is verhuur niet in strijd met de woonbestemming en is dit dus toegestaan. Daarbij wijst hij erop dat zijn appartement recent is verbouwd, waarmee een fors bedrag van ongeveer € 60.000,00 was gemoeid, en dat ongedaan maken van de dakramen niet meer mogelijk is omdat de oorspronkelijk dakpannen niet meer aanwezig zijn.

Daartegenover heeft de VvE als haar belangen aangevoerd dat de verhuuractiviteit van eigenaar het woongenot van de bewoners aantast als gevolg van (geluids-)overlast, intensiever gebruik van de gemeenschappelijke ruimten (ook in de nachtelijke uren), een verhoogd gevoel van onveiligheid en de oncontroleerbaarheid van wie in het appartement van eigenaar verblijft. Daarnaast wil de VvE niet dat het architectonisch uiterlijk van het gebouw wordt gewijzigd, wil zij precedentwerking te voorkomen en heeft de aanleg van de dakramen nadelige gevolgen voor de mogelijkheid om in de toekomst zonnepanelen te installeren.

De kantonrechter overweegt dat dit voor de hand liggende en legitieme belangen van VvE zijn en dat om die reden niet gezegd kan worden dat het besluit van VvE om toestemming te weigeren, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, ook niet wanneer bij de beoordeling de belangen van eigenaar worden betrokken. De mogelijkheid om in de toekomst zonnepanelen aan te brengen, is op zichzelf al voldoende reden om de gevraagde toestemming te weigeren. Dat dit door de dakramen aanzienlijk is beperkt, heeft eigenaar niet bestreden.

Daarnaast is het onderliggende geschil tussen partijen over de commerciële (kamer)verhuur van het appartement van eigenaar en de toelaatbaarheid daarvan een redelijke grond van VvE om de gevraagde toestemming te weigeren. Gesteld kan namelijk worden dat het gebruik en de bestemming van het appartementsrecht van eigenaar] door de nieuw geplaatste dakramen is gewijzigd, omdat het daarmee geschikt is gemaakt voor kamerverhuur aan meerdere mensen. Dat de gemeente hiermee heeft ingestemd, doet daar niet aan af. Het primaat in deze ligt immers bij VvE.

Verder betrekt de kantonrechter dat de VvE onweersproken heeft gesteld dat het grote dakraam, waarnaar eigenaar verwijst, in 2012 is geplaatst toen zij inactief was en dat zij daarvoor geen toestemming heeft verleend. Dat op andere gebouwen al dan niet met toestemming van de betrokken VvE en/of beheerder diverse dakramen zijn aangebracht, betekent niet dat de VvE zich daaraan zou moeten conformeren. Zij kan en mag hierin een eigen afweging maken.

Dat de dakramen niet ongedaan gemaakt kunnen worden, valt voor de kantonrechter niet in te zien. Uiteraard dient dit in overleg met VvE en haar beheerder te geschieden.”

Conclusie

Het verzoek om vervangende machtiging werd gezien het voorgaande door de kantonrechter afgewezen. Voor zover dit verzoek betrekking had op het vervangen van het bestaande dakraam werd door de kantonrechter opgemerkt dat hij zich kan voorstellen dat de VvE daarvoor (alsnog) toestemming verleent. Dit betrof immers regulier onderhoud dat is uitgevoerd door een gecertificeerd bedrijf, waarbij rekening is gehouden met de speciale dakconstructie.

Wilt u meer weten of heeft u vragen over uw positie als appartementseigenaar? Neem dan gerust vrijblijvend contact op met een van onze advocaten. Wij zijn u graag van dienst!