Letzten Monat entschied das Amtsgericht Overijssel in einem Fall, in dem es darum ging, dass ein Wohnungseigentümer ein Dachfenster ausgetauscht und vier neue Dachfenster auf dem Dachboden seiner Wohnung angebracht hatte, ohne die erforderliche Genehmigung der VvE einzuholen. Anschließend ersuchte der Eigentümer den VvE um eine Genehmigung, die dieser jedoch verweigerte. Daraufhin beantragte der Eigentümer beim Amtsgericht eine Ersatzgenehmigung gemäß Artikel 5:121 des Zivilgesetzbuchs. Hat das Amtsgericht diese Genehmigung erteilt?

Der Sachverhalt

Der betreffende Eigentümer hatte sein Wohnungsrecht an eine Arbeitsagentur für die Unterbringung ihrer Mitarbeiter (Expats) vermietet/genutzt.

Ende 2023 tauschte der Eigentümer - nach Rücksprache mit der Hausverwaltung - das vorhandene Dachfenster im Dachgeschoss aus und baute auf eigene Kosten vier neue Dachfenster ein. Aus der Teilungserklärung ging hervor, dass das Dach gemeinschaftlich genutzt wurde und dass ein Eigentümer ohne Genehmigung der Versammlung keine Änderungen an den gemeinschaftlichen Teilen und den gemeinschaftlichen Gegenständen vornehmen durfte, selbst wenn diese sich in den privaten Teilen befanden.

Die nachträgliche Genehmigung des VvE wurde dennoch eingeholt. Auf der außerordentlichen Mitgliederversammlung am 1. Februar 2024 beschloss der VvE nach einer Abstimmung, die Genehmigung nicht zu erteilen.

Mit Schreiben vom 12. April 2024 wurde der Eigentümer vom VvE aufgefordert, die fraglichen Fenster bis Dienstag, den 14. Mai, zu entfernen und das Dach bis dahin in seinen ursprünglichen Zustand zu versetzen.

Das Verfahren

In dem vom Eigentümer eingeleiteten Verfahren wurde das Amtsgericht ersucht, eine Ersatzbewilligung für die erforderliche Genehmigung zu erteilen, die er vom VvE benötigte, um die neu eingebauten Oberlichter auf dem Gelände des privaten Teils seiner Wohnung zu ersetzen und zu realisieren.

Dieser Antrag stützte sich darauf, dass er sich mit dem Verwalter beraten hatte und dieser als berufsmäßiger Vertreter des VvE dem Angebot eines anerkannten/zertifizierten Unternehmens für den Austausch des vorhandenen Oberlichts und den Einbau von vier neuen Oberlichtern zugestimmt hatte. Dabei war der Eigentümer der Ansicht, dass er das korrekte Verfahren befolgt hatte und die Erlaubnis des VvE für den Austausch und den Einbau der Oberlichter besaß. Darüber hinaus argumentierte der Eigentümer, dass das bloße Versäumnis, eine vorherige Genehmigung des VvE einzuholen, kein angemessener Grund für eine Ablehnung sei. Dabei wies der Eigentümer darauf hin, dass die fraglichen Oberlichter von der Straßenseite aus praktisch nicht sichtbar sind und dass ähnliche Oberlichter bereits in dem Gebäude und in anderen Gebäuden in der unmittelbaren Umgebung vorhanden sind, die denselben Betreiber haben. Der Eigentümer war der Ansicht, dass sein Interesse an einer (noch) nicht erteilten Genehmigung das Interesse des VvE an einer Verweigerung der Genehmigung überwiegt.

Der VvE lehnte den Antrag mit der Begründung ab, dass der Hausverwalter keine Genehmigung für den Einbau der Oberlichter erteilt habe und dazu nicht befugt sei. Nach Ansicht des VvE hatte der Eigentümer als erfahrener Betreiber von Immobilien, darunter auch Wohnungen, bewusst im Alleingang gehandelt, anstatt den VvE von Anfang an in seine Pläne zur Änderung des Daches einzubeziehen. Dieses Verhalten läge in der Risikosphäre des Eigentümers. Dem VvE kann in dieser Hinsicht kein Vorwurf gemacht werden. Außerdem wies der VvE darauf hin, dass das Dachgeschoss durch die Oberlichter nicht mehr an eine Familie, sondern an mehrere Personen vermietet werden könne und die anderen Wohnungseigentümer dadurch in ihrem Wohngenuss beeinträchtigt würden.

Das Urteil des Amtsgerichts

Zwischen den Parteien war unstreitig, dass der Austausch der Dachfenster, für den in dem Verfahren eine Austauschgenehmigung begehrt wurde, der Mitwirkung oder Zustimmung des VvE bedurfte. Dies lag daran, dass die Fenster in das Dach eingebaut worden waren, das Gemeinschaftseigentum war.

Es wurde festgestellt, dass der betreffende Eigentümer keine Genehmigung des VvE für den Einbau der Oberlichter hatte. Obwohl er zunächst glaubte, das richtige Verfahren zu befolgen, indem er sich an den Verwalter wandte, räumte er in der mündlichen Verhandlung ein, dass der Verwalter nicht (unberechtigterweise) im Namen des VvE die Erlaubnis zum Austausch und Einbau der Oberlichter erteilt hatte. Mit E-Mail vom 12. September 2023, also vor dem Einbau der Oberlichter, hatte der Verwalter den Eigentümer auch ausdrücklich an die dafür erforderliche Zustimmung des VvE erinnert.

Die entscheidende Frage in diesem Fall war daher, ob der VvE die vom Eigentümer nachträglich beantragte Genehmigung zum Austausch/Einbau von Dachfenstern in seiner Wohnung zu Recht verweigert hatte.

Das Amtsgericht bejahte diese Frage unter Berücksichtigung der folgenden Ausführungen:

“Artikel 5:121 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs gibt, soweit hier relevant, einem Wohnungseigentümer die Möglichkeit, beim Amtsgericht eine Ersatzgenehmigung in allen Fällen zu beantragen, in denen er die Mitwirkung oder Genehmigung von (Organen) der Eigentümergemeinschaft benötigt für:

1. die Vornahme bestimmter Handlungen in Bezug auf die gemeinschaftlichen Teile, oder;
2. die Durchführung von Handlungen im Zusammenhang mit der Nutzung, Verwaltung und Instandhaltung der privaten Teile, und er hat sie nicht von der Vereinigung erhalten.

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Das Amtsgericht vertrat die Auffassung, dass es grundsätzlich Sache der Vereinigung ist, über das Gemeinschaftseigentum zu entscheiden. Artikel 5:121 kann als eine besondere Ausprägung des Grundsatzes angesehen werden, dass die Beziehungen zwischen den Miteigentümern innerhalb der VvE durch Angemessenheit und Fairness bestimmt werden. Dieser Grundsatz besagt, dass die Zustimmung der Miteigentümer (ob in Form der VvE oder nicht), die für die Vornahme bestimmter Handlungen erforderlich ist, nicht ohne vernünftigen Grund verweigert werden darf (HR 30. Oktober 1998, ECLI:NL:HR:1998:ZC2759). Bei der Feststellung, ob die Zustimmung ohne vernünftigen Grund verweigert wurde, kommt es auf die Umstände des Einzelfalls an (vgl. HR 10. Februar 2012, ECLI:NL:HR:2012:BU8171), so dass die Interessen des Eigentümers nicht völlig außer Acht gelassen werden dürfen. Weder der Wortlaut von Artikel 5:121 des Zivilgesetzbuchs noch die Gesetzgebungsgeschichte dieses Artikels deuten auf eine marginale Überprüfung der Entscheidung des VvE hin. Das bedeutet, dass die Interessen des Eigentümers mitbestimmen, ob eine Verweigerung ohne vernünftige Gründe vorliegt. Dies ist jedoch nicht gleichbedeutend mit einer völlig offenen Interessenabwägung, bei der die individuellen Wünsche des Eigentümers in jeder Hinsicht genauso schwer wiegen wie die Interessen und Motive der anderen Eigentümer (vgl. Berufungsgericht Arnheim-Leeuwarden vom 14. November 2014, ECLI:NL:GHARL:2014:8783).

Der Eigentümer vertrat den Standpunkt, dass das Amtsgericht bei der Beurteilung, ob angemessene Gründe vorlagen, nur die von der VvE auf der Versammlung vom 1. Februar 2024 genannten Argumente berücksichtigen sollte. Aus dem Protokoll dieser Sitzung geht hervor, dass der einzige Grund, den der VvE für die Ablehnung anführte, darin bestand, dass vor dem Einbau der Oberlichter keine förmliche Genehmigung eingeholt worden war. Dies allein sei kein ausreichender Grund, um die Genehmigung zu verweigern, argumentierte der Eigentümer.

Das Amtsgericht folgte diesem Standpunkt nicht. Es kommt darauf an, ob der VvE einen vernünftigen Grund für die Verweigerung der Genehmigung hat. Dass dieser Grund im Protokoll festgehalten werden muss, ergibt sich nicht aus dem Gesetz und wäre auch nicht vernünftig, wenn man bedenkt, dass Protokolle oft eine kurze Zusammenfassung dessen sind, was in einer Sitzung besprochen wurde, und dass Protokolle von nicht fachkundigen Parteien angenommen werden. Wenn der Eigentümer mit den Gründen des VvE für die Verweigerung der Genehmigung nicht vertraut war, hätte er während oder nach der Sitzung um eine Erläuterung bitten können. Die bei der mündlichen Anhörung anwesenden Vorstandsmitglieder des VvE vertreten die Versammlung und nehmen deren Interessen wahr.

Der Eigentümer machte als seine Interessen geltend, dass das vorhandene und bereits veraltete Dachfenster undicht sei und Wasserschäden verursache, und dass er im Interesse seiner (Unter-)Mieter mit den vier neuen Dachfenstern mehr Licht in das Dachgeschoss bringen wolle. Nach Ansicht des Eigentümers verbietet die Teilungserklärung die Vermietung nicht ausdrücklich, die Vermietung verstößt nicht gegen das Wohngebiet und ist daher zulässig. Er wies darauf hin, dass seine Wohnung vor kurzem mit einem erheblichen Aufwand von ca. 60.000 € renoviert worden sei und dass ein Rückbau der Oberlichter nicht mehr möglich sei, da die ursprünglichen Dachziegel nicht mehr vorhanden seien.

Dem hielt der VvE als Interessenlage entgegen, dass die Vermietungsaktivität des Eigentümers den Wohngenuss der Bewohner durch (Lärm-)Belästigung, intensivere Nutzung der Gemeinschaftsflächen (auch nachts), ein erhöhtes Unsicherheitsgefühl und die Unkontrollierbarkeit des Aufenthalts in der Wohnung des Eigentümers beeinträchtige. Außerdem möchte der VvE nicht, dass das architektonische Erscheinungsbild des Gebäudes verändert wird, er möchte keine Präzedenzfälle schaffen, und der Einbau der Oberlichter hat negative Auswirkungen auf die Möglichkeit, in Zukunft Sonnenkollektoren zu installieren.

Das Amtsgericht vertrat die Auffassung, dass es sich hierbei um offensichtliche und legitime Interessen der VVE handelt, weshalb nicht gesagt werden kann, dass die Entscheidung der VVE, die Genehmigung zu verweigern, nach den Maßstäben der Angemessenheit und Fairness unannehmbar ist, selbst wenn die Interessen des Eigentümers in die Bewertung einbezogen werden. Die Möglichkeit, in der Zukunft Sonnenkollektoren zu installieren, ist an sich schon ein ausreichender Grund, die beantragte Genehmigung zu verweigern. Dass diese durch die Oberlichter erheblich eingeschränkt wird, ist vom Eigentümer nicht bestritten worden.

Auch der zugrundeliegende Streit zwischen den Parteien über die gewerbliche (Zimmer-)Vermietung der Wohnung des Eigentümers und deren Zulässigkeit ist für die VvE ein triftiger Grund, die beantragte Genehmigung zu verweigern. Es kann nämlich argumentiert werden, dass sich die Nutzung und der Zweck der Wohnung des Eigentümers durch die neu eingebauten Oberlichter geändert haben, da sie nun für die Vermietung von Räumen an mehrere Personen geeignet ist. Der Umstand, dass die Gemeinde dem zugestimmt hat, ändert hieran nichts. Schließlich hat der VvE in dieser Angelegenheit Vorrang.

Das Amtsgericht berücksichtigte ferner, dass der VvE unbestritten vorgetragen hatte, dass das vom Eigentümer erwähnte große Dachfenster im Jahr 2012 eingebaut worden war, als der VvE nicht aktiv war und seine Zustimmung nicht erteilt hatte. Die Tatsache, dass an anderen Gebäuden verschiedene Oberlichter mit oder ohne Zustimmung des betreffenden VvE und/oder Verwalters installiert wurden, bedeutet nicht, dass der VvE sich daran halten muss. Er kann und darf in dieser Hinsicht eine eigene Beurteilung vornehmen.

Dass die Oberlichter nicht rückgängig gemacht werden können, liegt außerhalb des Zuständigkeitsbereichs des Amtsgerichts. Natürlich sollte dies in Absprache mit der VvE und ihrem Verwalter geschehen.”

Schlussfolgerung

In Anbetracht der obigen Ausführungen wurde der Antrag auf Ersatzbewilligung vom Amtsgericht abgelehnt. Soweit sich dieser Antrag auf den Austausch des vorhandenen Dachfensters bezog, stellte das Amtsgericht fest, dass es sich vorstellen könne, dass der VvE hierfür (noch) eine Genehmigung erteile. Immerhin handelte es sich um eine regelmäßige Wartung durch ein zertifiziertes Unternehmen unter Berücksichtigung der besonderen Dachkonstruktion.

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