In burengeschillen komt regelmatig aan de orde of door verkrijgende verjaring een erfdienstbaarheid van overpad is ontstaan en in het bijzonder of de daarvoor vereiste goede trouw van het bezit kan worden aangenomen. Kan onbekendheid met feiten die door raadpleging van de registers zouden zijn gekend in de weg staan aan goede trouw?
De feiten
In een zaak waarin de Hoge Raad afgelopen jaar moest oordelen speelde het volgende. Partijen waren directe buren van elkaar. Beide huizen waren gelegen aan water, het Balkengat, dat in verbinding staat met het Spaarne. De percelen van partijen omvatten elk een gedeelte van het Balkengat. Vanaf het perceel van de eisende partij kon het Spaarne slechts over het water worden bereikt via het gedeelte van het Balkengat dat tot het perceel van verweerders behoorde.
De percelen van partijen waren tot 31 augustus 2001 kadastraal één perceel, met nummer 003. Bij notariële akte van 11 maart 1999 was ten gunste en ten laste van perceel 003 enerzijds en de percelen 004 en 005 (die andere gedeelten van het Balkengat omvatten) anderzijds een erfdienstbaarheid van overpad gevestigd. De akte vermeldde het volgende:
“Bij deze wordt gevestigd over en weer ten behoeve en ten laste van het [perceel [003]] en ten behoeve en ten laste van de [percelen [004] en [005]] de erfdienstbaarheid van overpad om te komen van en te gaan met een vaartuig over het water van en naar het Zuider Buiten Spaarne.”
Bij notariële akte van 31 augustus 2001 werd perceel 003 gesplitst in perceel 002 (ten tijde van de procedure eigendom van eisers) en perceel 001 (ten tijde van de procedure eigendom van verweerders). Bij die akte hebben de oorspronkelijke eigenaren perceel 001 overgedragen aan de rechtsvoorganger van verweerders. De oorspronkelijke eigenaren zijn toen eigenaar gebleven van perceel 002.
In de notariële akte van 31 augustus 2001 werd wat betreft erfdienstbaarheden slechts geciteerd uit de notariële akte van 11 maart 1999. Er werd geen vestiging van een erfdienstbaarheid tussen de percelen 002 en 001 onderling opgenomen.
De oorspronkelijke eigenaren hebben vervolgens in 2015 het perceel 002 verkocht en geleverd aan eisers. Perceel 001 werd op 1 december 2016 aan verweerders geleverd. In de desbetreffende akte van levering werd verwezen naar de notariële akte van 31 augustus 2001.
Na enige tijd hebben verweerders het tot hun perceel behorende gedeelte van het Balkengat afgesloten door drie onderling met elkaar verbonden meerpalen te plaatsen. Zij waren van mening dat op hun perceel geen erfdienstbaarheid rust ten gunste van het perceel van eisers. Eisers hebben zich tegen de afsluiting verzet en zijn een procedure gestart waarin veroordeling van verweerders tot nakoming van de erfdienstbaarheid (onbelemmerde doorgang van en naar het Spaarne via het Balkengat) werd gevorderd.
Oordeel rechtbank en hof
De rechtbank veroordeelde verweerders tot nakoming van de erfdienstbaarheid van overpad om met een vaartuig over het water te komen en te gaan, in het bijzonder door de door hen aangelegde constructie in het Balkengat in te korten. Het hof vernietigde het vonnis van de rechtbank en wees de vordering van eisers af.
Het hof overwoog met betrekking tot het beroep van eisers op verkrijging door onafgebroken bezit te goeder trouw, kort gezegd, dat de oorspronkelijke eigenaren niet geacht worden te goeder trouw te zijn geweest in de zin van artikel 3:118 lid 1 BW. Bij een enigszins grondige lezing van de in de openbare registers ingeschreven akte van 31 augustus 2001 wordt duidelijk dat daarin geen erfdienstbaarheid tussen de percelen 002 en 001 is gevestigd. Op grond van artikel 3:23 BW konden de oorspronkelijke eigenaren zich dus niet beroepen op onbekendheid met het feit dat geen erfdienstbaarheid was gevestigd.
Oordeel Hoge Raad
De Hoge Raad dacht hier echter anders over.
In cassatie werd er over geklaagd dat het hof zou hebben miskend dat art. 3:23 BW uitsluitend ziet op gevallen waarin de verkrijger van een onroerende zaak beter zou hebben geweten door raadpleging van de registers met het oog op de verkrijging van de erfdienstbaarheid, terwijl in deze zaak aan de orde was de situatie dat partijen bij de splitsing van perceel 003 ervan zijn uitgegaan dat door inschrijving van de splitsingsakte door de notaris een erfdienstbaarheid werd gevestigd. Door eisers werd aangevoerd dat het destijds de bedoeling van de oorspronkelijke eigenaren en de rechtsvoorganger van verweerders was om bij de splitsing van perceel 003 in de percelen 002 en 001 een erfdienstbaarheid te vestigen ten behoeve van perceel 002 (waar de oorspronkelijke eigenaren gingen wonen) en ten laste van perceel 001 (waar de rechtsvoorganger van verweerders ging wonen), en dat zij daarover bij de notaris hebben gesproken. De oorspronkelijke eigenaren konden derhalve niet uit de openbare registers opmaken dat geen erfdienstbaarheid was gevestigd, omdat het nu juist de bedoeling van partijen was om bij de splitsingsakte van 31 augustus 2001 een erfdienstbaarheid te vestigen.
Uit de wet volgt dat een erfdienstbaarheid een registergoed is en door verjaring kan worden verkregen bij bezit te goeder trouw van de erfdienstbaarheid gedurende een onafgebroken periode van tien jaar (art. 3:99 lid 1 BW). Een bezitter is te goeder trouw, wanneer hij zich als rechthebbende beschouwt en zich ook redelijkerwijze als zodanig mocht beschouwen (art. 3:118 lid 1 BW). Is een bezitter te goeder trouw, dan wordt hij geacht dit te blijven (art. 3:118 lid 2 BW). Goede trouw ontbreekt niet alleen indien de bezitter de feiten of het recht, waarop zijn goede trouw betrekking moet hebben, kende, maar ook indien hij ze in de gegeven omstandigheden behoorde te kennen (art. 3:11 BW). Art. 3:23 BW luidt:
“Het beroep van een verkrijger van een registergoed op goede trouw wordt niet aanvaard, wanneer dit beroep insluit een beroep op onbekendheid met feiten die door raadpleging van de registers zouden zijn gekend.”
De Hoge Raad oordeelde dat art. 3:23 BW niet in de weg staat aan het aannemen van goede trouw in gevallen waarin zonder dat partijen het beseffen inschrijving van de notariële akte van vestiging van een erfdienstbaarheid achterwege blijft dan wel de erfdienstbaarheid niet is vermeld in de wel ingeschreven notariële akte. Art. 3:23 BW schept immers geen onderzoeksplicht ten aanzien van de eigen verkrijging, maar strekt ertoe de eerdere rechthebbende te beschermen tegen de latere bezitter die door raadpleging van de registers de feiten of het recht had kunnen kennen.
Zoals in het eindarrest van het hof weergegeven, hebben eisers aangevoerd dat de oorspronkelijke eigenaren en de rechtsvoorganger van verweerders bij de splitsing van perceel 003 en de overdracht door de oorspronkelijke eigenaren van een gedeelte daarvan (perceel 001) aan de rechtsvoorganger van verweerders, beoogden een erfdienstbaarheid te vestigen ten behoeve van perceel 002 en ten laste van perceel 001 en dat zij ervan uit gingen dat dit in de notariële akte van splitsing en overdracht ook was geregeld. Het hof heeft die stellingen niet verworpen.
Indien daadwerkelijk door een verzuim van de notaris de beoogde erfdienstbaarheid niet is gevestigd, de oorspronkelijke eigenaren dit verzuim destijds niet hebben opgemerkt en niet gebleken is dat dit hun kan worden verweten, staat aan het beroep door eisers op goede trouw van de oorspronkelijke eigenaren niet in de weg dat de oorspronkelijke eigenaren bij latere raadpleging van de registers het verzuim in de akte hadden kunnen opmerken.
Conclusie
De klacht slaagde dus. Onbekendheid met feiten die door raadpleging van de registers zouden zijn gekend stonden in dit geval niet in de weg aan een beroep op goede trouw.
Wilt u meer weten of heeft u vragen of advies nodig over een erfdienstbaarheid? Neem dan gerust vrijblijvend contact op met een van onze advocaten. Wij zijn u graag van dienst!