De kogel is door de kerk! Op 29 november jl. heeft de Hoge Raad een einde gemaakt aan de onzekerheid die verhuurders boven het hoofd hing na eerdere uitspraken waarin geoordeeld werd, dat een overeengekomen huurverhogingsbeding bij woonruimte in strijd was met Europees recht. Een huurprijswijzigingsbeding dat voorziet in een jaarlijkse huurverhoging van maximaal 3% boven op de inflatiecorrectie wordt in beginsel niet  als oneerlijk beschouwd (ECLI:NL:HR:2024:1780).

Voorgeschiedenis
In twee eerdere zaken kwam de vraag aan de orde of een in de geliberaliseerde sector gehanteerd huurprijswijzigingsbeding met een opslag van maximaal 3% naast een op de consumentenprijsindex gebaseerd indexatiebeding oneerlijk is als bedoeld in Richtlijn 93/13. Als het gehele beding (zowel de inflatie- als de opslagcomponent) als oneerlijk zou worden beschouwd dan zou dat voor verhuurders vergaande consequenties hebben, omdat dan alle in het verleden betaalde verhogingen zouden moeten worden terugbetaald. Deze zaken vormden voor de kantonrechter te Amsterdam aanleiding om aan de Hoge Raad prejudiciële vragen te stellen over de reikwijdte en de gevolgen van de nietigheid van een oneerlijk huurverhogingsbeding, onder meer over de mogelijkheid tot splitsing tussen het oneerlijke en eerlijke deel in het beding, de mogelijkheid van verrekening van de betaalde huurverhogingen met een gevorderde huurachterstand, verjaring of andere een mogelijkheid tot beperking van de terugvordering.

Prejudiciële vragen
De Hoge Raad heeft nu een einde gemaakt aan deze onzekerheid en een antwoord gegeven op de volgende vragen:

1. Moet een huurprijswijzigingsbeding dat zowel een indexatie- als opslagcomponent bevat, als één beding worden gezien, of als twee afzonderlijk toetsbare bedingen?
2. Is een opslagbeding van maximaal 3% een oneerlijk beding?
3. Wat zijn de gevolgen als een oneerlijk beding buiten toepassing wordt gelaten?
4. Wat moet en mag de rechter ambtshalve doen als sprake is van een oneerlijk beding?
   .

Vraag 1: Moet een huurprijswijzigingsbeding dat zowel een indexatie- als opslagcomponent bevat, als één beding worden gezien, of als twee afzonderlijk toetsbare bedingen?
Volgens de Hoge Raad dient de rechter, met inachtneming van alle omstandigheden van de betrokken overeenkomst en de relevante nationaalrechtelijke voorschriften, naar objectieve maatstaven te beoordelen of het oneerlijke bestanddeel van een beding bestaat in een contractuele verplichting die losstaat van de andere bedingen en waarvan het oneerlijke karakter apart kan worden getoetst. Hierbij gaat het erom of twee bedingen dan wel twee onderdelen van een beding op inhoudelijke gronden, zoals het doel of de functie van de bedingen of onderdelen ervan, van elkaar gescheiden kunnen worden. Niet bepalend is of louter tekstueel bezien sprake is van één beding dan wel verschillende bedingen. De door Richtlijn 93/13 geboden bescherming zou anders eenvoudig kunnen worden beïnvloed door de wijze waarop de contractuele voorwaarden zijn geformuleerd of geredigeerd.

Een indexatiebeding en een opslagbeding hebben onderling verschillende doelen. Een indexatiebeding heeft tot doel geldontwaarding te compenseren. Een opslagbeding heeft in de regel tot doel om ten laste van de verhuurder komende kostenstijgingen die uitgaan boven de inflatie te compenseren en om de huurprijs in de pas te laten lopen met de waardeontwikkeling van de woning.

De Hoge Raad oordeelde dan ook dat het opslagbeding en het indexatiebeding op inhoudelijke gronden van elkaar te onderscheiden zijn. Een opslagbeding in de huurovereenkomst staat met het oog op de beoordeling van de oneerlijkheid ervan los van een indexatiebeding zoals opgenomen in diezelfde bepaling. Het oneerlijke karakter van het opslagbeding kan en moet dus apart worden getoetst. Dit laat onverlet dat bij die toetsing het (cumulatieve) effect van het andere beding moet worden meegewogen.

Als het opslagbeding als oneerlijk wordt aangemerkt, doet dat in beginsel dus geen afbreuk aan de rechtsgeldigheid van het indexatiebeding.

Vraag 2: Is een opslagbeding van maximaal 3% een oneerlijk beding?
Vervolgens kwam aan de orde of een opslagbeding dat de huurder verplicht tot betaling van een jaarlijkse opslag op de huurprijs van maximaal 3% bovenop de indexering volgens de consumentenprijsindex, oneerlijk is in de zin van Richtlijn 93/13.
Deze vraag moet volgens de Hoge Raad in beginsel ontkennend worden beantwoord. De redenen daarvoor zijn de volgende:

• Een huurovereenkomst voor woonruimte is een duurovereenkomst die doorgaans voor langere tijd wordt gesloten. De verhuurder kan die huurovereenkomst slechts op beperkte gronden beëindigen. Gelet op een en ander heeft de verhuurder er een gerechtvaardigd belang bij om de aanvangshuurprijs jaarlijks te kunnen aanpassen, o.a. in verband met geldontwaarding. De huurder heeft er een gerechtvaardigd belang bij dat de huurprijs betaalbaar blijft.

• De financiële gevolgen van een opslagbeding met een jaarlijks maximumpercentage van 3% zijn voor de huurder voorzienbaar, omdat de frequentie van de huurprijswijziging, de berekening van de huurprijsverhoging en de maximale verhoging van de huurprijs vaststaan. Hoewel voor de huurder niet voorzienbaar is in hoeverre en op welke gronden de verhuurder toepassing zal geven aan het opslagbeding, en een door de verhuurder aan het beding gegeven toepassing voor de huurder in de praktijk moeilijk controleerbaar is, is het voor de huurder bij de beoordeling van de mogelijke gevolgen van het beding met name van belang dat hij kan voorzien met welk percentage de huurprijs maximaal mag worden verhoogd en hoe vaak.
• Huurders hebben in geval van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd de mogelijkheid om de huurovereenkomst op te zeggen als de verhuurder de huurprijs op grond van het huurprijswijzigingsbeding verhoogt. Ook al zal de huurder niet snel van die mogelijkheid gebruik (kunnen) maken, zeker in tijden van krapte op de woningmarkt.

• De Nederlandse wetgeving voor de geliberaliseerde huursector is gebaseerd op het uitgangspunt dat de verhuurder er een gerechtvaardigd belang bij heeft de huurprijs jaarlijks te wijzigen. De op 1 mei 2021 in werking getreden Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten en de op 1 juli 2024 in werking getreden Wet betaalbare huur gaan uit van het bestaan en de toelaatbaarheid van een huurprijswijzigingsbeding. De Wet maximering huurprijsverhogingen en de Wet betaalbare huur regelen dwingendrechtelijk de jaarlijks toegestane maximale verhoging van de huurprijs, waarbij voor opslagen bovenop de indexering van de huurprijs een maximumpercentage is voorgeschreven. Art. 7:248 lid 3 BW bepaalt voor huurovereenkomsten van woonruimte in de geliberaliseerde sector dat voor zover toepassing van een huurprijswijzigingsbeding leidt tot een verdergaande verhoging van de huurprijs dan toegelaten op grond van de wet, het beding in zoverre nietig is en de huurprijs dan geldt als verhoogd met de maximaal toegelaten verhoging.
  .

De Hoge Raad concludeerde dan ook dat een opslagbeding als zodanig niet is aan te merken als oneerlijk. Evenmin is een beding dat voorziet in een opslag van maximaal 3% oneerlijk, omdat dit percentage in redelijkheid nodig kan zijn om de verhuurder in staat te stellen de hiervoor genoemde doelen van het opslagbeding te bereiken, terwijl de financiële gevolgen ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst voor de huurder voorzienbaar zijn en de jaarlijkse huurstijging met maximaal dit percentage doorgaans binnen aanvaardbare grenzen blijft. Een en ander kan evenwel in individuele gevallen anders zijn in verband met bijkomende omstandigheden die zich hebben voorgedaan ten tijde van het sluiten van de overeenkomst.

Vraag 3: gevolgen buiten toepassing laten oneerlijk beding
Volgens de Hoge Raad moet een oneerlijk bevonden opslagbeding, tenzij de huurder zich daartegen verzet, buiten toepassing worden gelaten en moet de situatie waarin de huurder rechtens en feitelijk zonder dat beding zou hebben verkeerd worden hersteld. Een huurprijsverhoging op basis van een oneerlijk bevonden opslagbeding is dus niet mogelijk, noch voor het verleden noch voor de toekomst. Verder is iedere huurprijsverhoging die de huurder heeft betaald op basis van een oneerlijk opslagbeding onverschuldigd betaald in de zin van art. 6:203 BW, zodat de huurder in beginsel een vordering heeft tot terugbetaling daarvan.

Vraag 4 : wat moet en mag de rechter ambtshalve?
Bij de beoordeling van de toewijsbaarheid van een vordering tot betaling van achterstallige huurtermijnen dient de rechter een op een oneerlijk beding gebaseerde huurprijsverhoging ambtshalve buiten beschouwing te laten. De rechter moet in geval van oneerlijkheid van een opslagbeding, indien hij de vordering tot betaling van de huurachterstand toewijst, op het toe te wijzen bedrag van de achterstallige huurtermijnen dus ambtshalve een aftrek toepassen ter hoogte van de op grond van het opslagbeding doorgevoerde huurprijsverhogingen. Dit betekent niet dat de rechter slechts de bij aanvang bedongen huurprijs kan toewijzen. Zo blijven in het verleden toegepaste indexeringen op basis van een niet oneerlijk bevonden indexeringsbeding in stand.

De rechter mag niet ambtshalve overgaan tot verrekening van een schuld van de huurder wegens achterstallige huurtermijnen met diens vordering op de verhuurder uit hoofde van onverschuldigde betaling ter zake van in het verleden op grond van het oneerlijke opslagbeding betaalde huurprijsverhogingen. Dit volgt uit art. 6:127 BW, dat bepaalt dat wanneer een schuldenaar die de bevoegdheid tot verrekening heeft, aan zijn schuldeiser verklaart dat hij zijn schuld met een vordering verrekent, beide verbintenissen tot hun gemeenschappelijk beloop tenietgaan. Op verrekening moet dan ook een beroep worden gedaan.

Ingeval de hoogte van de huurprijs mede berust op toepassing van een oneerlijk beding, dient de rechter bij de beoordeling van een vordering van de verhuurder tot ontbinding van de huurovereenkomst en tot ontruiming van het gehuurde wegens een tekortkoming in de nakoming van de verplichting tot betaling van de huurprijs ambtshalve te onderzoeken of de tekortkoming in het licht van de omstandigheden van het geval de ontbinding rechtvaardigt (op grond van de ‘tenzij-bepaling’ van art. 6:265 lid 1 BW). Daarbij kan relevant zijn of de huurder in het verleden op grond van toepassing van een oneerlijk bevonden beding te veel huur heeft betaald, ook in verhouding tot de omvang van de huurachterstand.

Conclusie
De uitspraak van de Hoge Raad biedt duidelijkheid over de geldigheid van huurprijswijzigingsbedingen. Een opslag van maximaal 3% bovenop een CPI-indexatie wordt, in beginsel, niet als oneerlijk beschouwd. De Hoge Raad laat echter wel ruimte om rekening te houden met individuele omstandigheden. Daarnaast wordt de noodzaak voor huurders om expliciet een beroep te doen op verrekening benadrukt.

Wilt u meer weten of heeft u vragen of advies nodig over bepalingen in uw huurcontract, het wijzigen van de huurprijs of het incasseren van achterstallige huurpenningen? Neem dan gerust vrijblijvend contact op met een van onze advocaten. Wij zijn u graag van dienst!