Een huurder die maandenlang geen huur betaalt en de exploitatie staakt, loopt het risico het gehuurde te moeten ontruimen. Ook wanneer de huurder aanzienlijke bedragen in de onderneming heeft geïnvesteerd en hoopt deze aan een derde over te dragen, hoeft dat niet aan ontruiming in de weg te staan. Dat volgt uit een recent vonnis van de Rechtbank Overijssel van 18 september 2026 (ECLI:NL:RBOVE:2026:5560).

Wat speelde hier?

De verhuurder had met ingang van 1 maart 2023 een bedrijfsruimte verhuurd aan een vennootschap onder firma. Het gehuurde betrof een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW, met daarnaast een van de bedrijfsruimte afhankelijke bedrijfswoning op de tweede verdieping. De ruimte was bestemd voor de exploitatie van een restaurant.

In de loop van de huurperiode ontstond een aanzienlijke huurachterstand. De laatste betaling, een bedrag van € 1.000, was gedaan op 22 maart 2026. Daarna had de verhuurder geen huur meer ontvangen. Ook was de exploitatie van het restaurant inmiddels gestaakt.

De verhuurder zag daarin aanleiding om in kort geding ontruiming van het gehuurde te vorderen. Naast de huurachterstand wees zij op andere tekortkomingen, waaronder gebrekkig onderhoud, geluidsoverlast en het plaatsen van een serre zonder vergunning.

De huurder verzette zich tegen de gevorderde ontruiming. Zij stelde onder meer dat de problemen mede door toedoen van de verhuurder waren ontstaan. Daarnaast had zij naar eigen zeggen ruim € 130.000 in de onderneming en het gehuurde geïnvesteerd. Een ontruiming zou het volgens haar onmogelijk maken om de onderneming nog aan een derde over te dragen.

Ook voerde de huurder aan dat de verhuurder in het petitum alleen de ontruiming van de woning had gevorderd, terwijl de huurovereenkomst betrekking had op zowel bedrijfsruimte als woonruimte.

Juridisch kader

Allereerst beoordeelde de kantonrechter of voldoende aannemelijk was dat de huurovereenkomst in een bodemprocedure zou worden ontbonden.

Voor toewijzing van een ontruimingsvordering in kort geding geldt een terughoudend toetsingskader. Ontruiming kan worden toegewezen als met een grote mate van waarschijnlijkheid te verwachten is dat de huurovereenkomst in een bodemprocedure zal worden ontbonden. Omdat het om een voorlopige procedure gaat, is er in beginsel geen ruimte voor uitgebreid feitenonderzoek of nadere bewijsvoering. De kantonrechter baseert de beslissing daarom op feiten die erkend of onweersproken zijn of die voorshands aannemelijk zijn geworden.

Oordeel rechter

Niet ter discussie stond dat twee belangrijke verplichtingen uit de huurovereenkomst waren geschonden: het tijdig betalen van de huur en het daadwerkelijk gebruiken van het gehuurde overeenkomstig de overeengekomen bestemming.

De kantonrechter achtte deze tekortkomingen voldoende ernstig. De overige door de verhuurder aangevoerde tekortkomingen, waaronder gebrekkig onderhoud en geluidsoverlast, hoefden daarom niet meer te worden besproken.

Volgens de huurder waren de tekortkomingen echter mede door toedoen van de verhuurder ontstaan. Daarmee wilde zij kennelijk betogen dat de problemen haar niet volledig konden worden toegerekend. De kantonrechter ging daar niet in mee. Voor ontbinding van een overeenkomst is niet vereist dat de tekortkoming aan de schuldenaar kan worden toegerekend (zie artikel 6:265 BW: een tekortkoming geeft in beginsel recht op ontbinding, tenzij de bijzondere aard of geringe betekenis daarvan ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt).

Vervolgens beoordeelde de kantonrechter of de ontruiming, vooruitlopend op een eventuele ontbinding, daadwerkelijk moest worden toegewezen.

De huurder vond van niet omdat zij de onderneming, waarin zij ruim € 130.000 had geïnvesteerd, niet meer aan een derde zou kunnen overdragen als zij nu gedwongen zou worden om te ontruimen.

De kantonrechter volgde de huurder daarin niet en vond dat het belang van de verhuurder bij ontruiming zwaarder moest wegen dan het belang van de huurder bij het behouden van een mogelijke overnamekans.  Er was namelijk geen concreet zicht op een kandidaat die bereid was de onderneming over te nemen. Ook was niet aannemelijk gemaakt dat de huurovereenkomst daadwerkelijk zou kunnen worden overgenomen, bijvoorbeeld via een indeplaatsstellingsprocedure (artikel 7:307 BW).

Ook het verweer van de huurder dat de verhuurder ontruiming van “de woning” had gevorderd, terwijl het gehuurde bestond uit een bedrijfsruimte met een afhankelijke bedrijfswoning werd door de rechter verworpen.

Uit de dagvaarding bleek voldoende duidelijk dat de verhuurder ontruiming van het volledige gehuurde beoogde. Ook uit het inhoudelijke verweer van de huurder bleek dat zij dit had begrepen. De kantonrechter verwees daarbij naar het arrest van de Hoge Raad van 12 januari 2024 (ECLI:NL:HR:2024:22): Bij de uitleg van een petitum moet niet slechts acht worden geslagen op de bewoordingen daarvan, maar komt ook betekenis toe aan de inhoud van hetgeen aan de eis ten grondslag is gelegd, de wijze waarop de wederpartij de eis heeft opgevat en redelijkerwijs heeft moeten opvatten, en het overige partijdebat.

De kantonrechter wees de ontruimingsvordering dan ook toe en de huurder werd veroordeeld om het pand binnen veertien dagen na betekening van het vonnis te ontruimen.

Conclusie

Deze zaak laat zien dat een verhuurder die wordt geconfronteerd met een aanzienlijke huurachterstand in combinatie met het staken van de bedrijfsactiviteiten, een goede positie heeft om in kort geding ontruiming van het gehuurde te vragen.

Een huurder die zich wil beroepen op omstandigheden die ontruiming zouden moeten voorkomen, zoals een mogelijke bedrijfsoverdracht, moet die omstandigheden concreet onderbouwen.

Wilt u meer weten over de verplichtingen die voor huurders en verhuurders voortvloeien uit een huurcontract en/of de mogelijkheden die u heeft als een verplichting niet wordt nagekomen? Neem dan gerust vrijblijvend contact op met een van onze advocaten. Wij zijn u graag van dienst!

mr. L.C.P.M. (Marion) van Acker