Moet een verhuurder qua overlast meer tolereren van studenten dan van andere huurders?

Bij het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden kwam vorige maand de vraag aan de orde of voor studenten een andere norm geldt dan voor niet-studerende huurders bij de beoordeling van het niet nakomen van de huurovereenkomst.

De kern van de zaak

Deze zaak betrof een studentenhuis waarin de huurders, ieder voor zich, een kamer in het pand huurden. Het gehuurde deed al sinds 1965 dienst als dispuutshuis.

De verhuurder vorderde bij de kantonrechter ontbinding van de huurovereenkomsten en ontruiming van het gehuurde omdat de huurders volgens hem tekort waren geschoten in de nakoming van de huurovereenkomsten. Er was volgens de verhuurder sprake van overlast, het uitwonen en uitleven van het gehuurde, het bij herhaling – ook na waarschuwing – versperren van vluchtwegen en brandslanghaspels, het in strijd handelen met de Opiumwet door twee lachgastanks voorhanden te hebben en van slecht en/of slepend betalingsgedrag.

Oordeel kantonrechter

De kantonrechter wees het gevorderde af. Volgens de kantonrechter gold ten aanzien van het veroorzaken van overlast voor de huurders niet zonder meer de maatstaf van de gemiddelde huurder. In de normstelling moest er ruimte zijn voor een andere grensbepaling bij een studentenpand, omdat de leefwijze van studenten, en mogelijk in het bijzonder van dispuutsleden, afwijkt van dat van andere huurders. Ook gaf de kantonrechter aan dat op het punt van netheid een studentenhuis, en wellicht in het bijzonder een dispuutshuis, niet langs de lat van een gemiddelde huurder hoefde te worden beoordeeld.

De verhuurder was het niet eens met deze door de kantonrechter gehanteerde ‘’studentennorm” en ging in hoger beroep. De verhuurder vond de door de kantonrechter gehanteerde studentennorm ongedefinieerd en niet op de wet gegrond. Er was wel een ondergrens genoemd, namelijk dat niet ‘vrijwel ieder (studentikoos) gedrag moet worden geduld’, maar daarmee was nog niet bepaald waar de grens ligt. Bovendien zou er een glijdende schaal ontstaan als een in de persoon of situatie van de huurder gelegen omstandigheid bepaalt aan welke norm de tekortkoming in de nakoming moet worden getoetst. De persoonlijke omstandigheden van de huurder zouden wel in de tenzij-clausule van artikel 6:265 BW betrokken kunnen worden, maar niet bij de vraag of van tekortschieten op zichzelf sprake is.

Beslissing van het Hof: geen studentennorm

Het hof (zie ECLI:NL:GHARL:2025:7901) stelde de verhuurder in het gelijk:
“Bij de beoordeling of sprake is van een tekortkoming geldt voor studenten (uit een studentenhuis dan wel dispuutshuis) geen andere norm dan voor niet-studerende huurders. Er heeft voor studenten geen andere maatstaf te gelden ten aanzien van het veroorzaken van overlast of het onvoldoende schoonhouden van een woning. Een rechter kan bij de beoordeling of ontbinding van de overeenkomst gerechtvaardigd is (de tenzij-bepaling van artikel 6:265 lid 1 BW) wel alle omstandigheden van het geval, waaronder de hoedanigheid van de huurder, meewegen.”

Het Hof oordeelde verder dat de tekortkoming door de huurders voldoende was komen vast te staan. Door de kantonrechter was reeds vastgesteld dat er sprake was van het veroorzaken van overlast en het onvoldoende schoon en opgeruimd houden van het gehuurde. Het hof merkte, anders dan de kantonrechter, ook het versperren van de vluchtwegen als een tekortkoming in de huurrechtelijke verplichtingen aan.

Volgens de verhuurder had de kantonrechter ten onrechte beoordeeld of de belemmering ‘gevaarzettend’ was, terwijl elke belemmering of versperring van de vluchtroute per definitie gevaarzettend is. De verhuurder wees daarbij op artikel 6.23a van het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) waar is bepaald dat onder objecten die het vluchten belemmeren wordt verstaan ‘in ieder geval (…) objecten waardoor de bouwkundige vrije breedte van de verkeersruimte wordt ingeperkt, tenzij er ten minste een beschikbare breedte van 0,85 m overblijft.’ Daarnaast was in artikel 6.13D van de algemene huurvoorwaarden die op alle huurovereenkomsten van de huurders van toepassing waren verklaard bepaald, dat de huurders alle gangen en vluchtroutes vrij moesten houden van fietsen, meubilair en andere obstakels en/of goederen. Het hof was het met de verhuurder eens dat de huurders de verplichting hadden (en hebben) om alle gangen en vluchtroutes vrij te houden van obstakels. Niet was bepaald dat het versperren van een gang of het belemmeren van een vluchtroute wel is toegestaan zolang het niet gevaarzettend is.

Ten slotte vond de verhuurder het onbegrijpelijk dat de kantonrechter had geoordeeld dat de huurders niet tekort waren geschoten in de nakoming van hun huurrechtelijke verplichtingen vanwege het voorhanden hebben van (lege) lachgastanks in het gehuurde. Het voorhanden hebben van een lachgastank is op grond van de Opiumwet verboden en daarnaast is het hebben van ontplofbare goederen in het gehuurde ook niet toegestaan op grond van artikel 6.13B van de algemene huurvoorwaarden.

Ook op dit punt kreeg de verhuurder gelijk.

Het hof oordeelde dat het een feit van algemene bekendheid is dat het voorhanden hebben van een lege lachgastank in een woning ontploffingsgevaar oplevert, omdat een tank in het geval van brand door hitte onder extra druk kan komen te staan en kan ontploffen. Dat er in dit geval niet meer dan twee lachgastanks tegelijkertijd in het gehuurde aanwezig waren, maakte dit niet anders.

Conclusie

Het hoger beroep slaagde en de ontbinding van de huurovereenkomsten en ontruiming van het gehuurde werd toegewezen.

De vraag óf er sprake is van een tekortkoming in de nakoming van een huurovereenkomst moet aldus objectief worden beoordeeld. Voor studenten- of dispuutshuizen geldt geen afwijkende norm. De hoedanigheid van de huurder (in casu een student) kan vervolgens wel een rol spelen bij de vraag of de ontbinding gerechtvaardigd is.

Heeft u vragen of wenst u advies over overlast of ander huurkwesties? Neem dan vrijblijvend contact op met een van onze advocaten. Wij zijn u graag van dienst!