De kantonrechter te Amsterdam heeft recent in drie zaken geoordeeld dat het overeengekomen huurverhogingsbeding bij woonruimte oneerlijk is. Het betrof een huurovereenkomst gesloten met een consument, zodat door de rechter ambtshalve toetsing aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht moet plaatsvinden, in het bijzonder aan de Richtlijn 93/13 EG (Richtlijn oneerlijke bedingen). Het gevolg hiervan is, dat het beding is vernietigd en dat de in het verleden doorgevoerde huurverhogingen worden teruggedraaid.

Deze uitspraken veroorzaken de nodige onrust bij verhuurders.

De kantonrechter te  Amsterdam heeft nu in een uitspraak van 5 oktober 2023 aangegeven  voornemens te zijn om 5 prejudiciële vragen te stellen aan de Hoge Raad over de vernietigbaarheid van het huurverhogingsbeding.

Prejudiciële vragen

Prejudiciële vragen betreffen rechtsvragen van een rechter aan een hoger gerecht over de uitleg van een rechtsregel. Een rechter kan aan de Hoge Raad vragen stellen indien een antwoord op deze vragen nodig is om op de vordering of het verzoek te beslissen en rechtstreeks van belang is voor de beslechting of beëindiging van talrijke andere uit soortgelijke feiten voortvloeiende geschillen, waarin dezelfde vraag zich voordoet.

5 vragen

In twee zaken, één waarin de huurder zich niet en één waarin de huurder zich wel heeft gemeld, gaat de kantonrechter de Hoge Raad vijf vragen stellen.  Deze vragen gaan over de reikwijdte en de gevolgen van de vernietiging van een oneerlijk huurverhogingsbeding, onder meer over de mogelijkheid tot splitsing tussen het oneerlijke en eerlijke deel in het beding, terugwerkende kracht van de vernietiging, de mogelijkheid van verrekening van de betaalde huurverhogingen met een gevorderde huurachterstand, verjaring of andere mogelijkheid tot beperking van de terugvordering.

Het betreft de volgende vragen:

1: Als een huurverhogingsbeding deels voorziet in een verhoging op grond van de wettelijke regeling en deels in een extra huurverhoging die als oneerlijk is aan te merken, moet het beding dan in zijn geheel vernietigd worden, of is alleen het oneerlijke deel vernietigbaar?

2: Vervalt bij een oneerlijk huurverhogingsbeding  de verschuldigdheid van iedere verhoging vanaf aanvang huurovereenkomst en voor de toekomst?

3: Indien vraag 2 bevestigend wordt beantwoord, dient de rechter dan in een procedure als de onderhavige, waarin betaling van een huurachterstand wordt gevorderd en een huurprijswijzigingsbeding als oneerlijk is aangemerkt in het licht van de beginselen van doeltreffendheid en gelijkwaardigheid:

• zich te beperken tot het toewijzen van huurtermijnen ter hoogte van de bij totstandkoming van de overeenkomst bedongen huurprijs?
• of dient hij bij de beoordeling van de toewijsbaarheid van de gevorderde huurtermijnen (en ontbinding en ontruiming) ook ambtshalve na te gaan of vanaf aanvang van de huurovereenkomst op grond van het oneerlijke beding teveel is betaald en te beoordelen of per saldo over de gehele huurperiode nog een huurachterstand bestaat en zo niet de vorderingen afwijzen?
• indien b bevestigend wordt beantwoord, moet een verhuurder dan in de gelegenheid worden gesteld een nadere akte te nemen om toe te lichten wat er in de gehele periode dat de huurovereenkomst heeft geduurd, meer aan huur betaald is dan de aanvangshuurprijs?
• is het daarbij nodig verschil te maken tussen tegenspraakzaken en verstekzaken?
  .

4: Indien vraag 2 en 3 onder b bevestigend worden beantwoord heeft de verhuurder dan in een procedure als de onderhavige, waarin betaling van een huurachterstand wordt gevorderd en een huurprijswijzigingsbeding als oneerlijk is te beschouwen, de mogelijkheid om zich op verjaring van de terugbetalingsplicht beroepen en zo ja, wanneer vangt die verjaringstermijn aan?

5: of is er een andere grond om een beperking te stellen aan de periode waarover de huurder de ten onrechte betaalde huurverhogingen kan terugvorderen?

Conclusie

Wat opvalt is dat de vragen van de kantonrechter niet ingaan op een eigen eerder oordeel van 26 september 2023  waarin wordt geopperd dat  huurders op grond van goed huurderschap (art. 7:213 BW) verplicht zouden kunnen worden een eerlijk alternatief voor een oneerlijk beding te aanvaarden.

Het is nog even afwachten of dit ook de daadwerkelijke vragen zullen zijn die aan de Hoge Raad zullen worden gesteld.  Vervolgens is het afwachten hoe de Hoge Raad deze vragen gaat beantwoorden.

Wilt u meer weten of heeft u vragen over uw positie als huurder of verhuurder? Neem dan gerust vrijblijvend contact op met een van onze advocaten. Wij zijn u graag van dienst en houden u van de verdere ontwikkelingen op de hoogte!