Das Amtsgericht Amsterdam hat kürzlich in drei Fällen entschieden, dass die vereinbarte Mieterhöhungsklausel in Wohnräumen missbräuchlich ist. Da es sich um einen mit einem Verbraucher geschlossenen Mietvertrag handelte, musste das Gericht die Klausel von Amts wegen anhand des europäischen und niederländischen Verbraucherrechts prüfen, insbesondere anhand der Richtlinie 93/13 EG (Richtlinie über missbräuchliche Klauseln). Infolgedessen wurde die Klausel für nichtig erklärt und frühere Mieterhöhungen wurden rückgängig gemacht.
Diese Urteile sorgen bei Vermietern für Unruhe.
In einem Urteil vom 5. Oktober 2023 hat das Amsterdamer Amtsgericht nun seine Absicht bekundet, dem Obersten Gerichtshof fünf Vorfragen zur Anfechtbarkeit der Mieterhöhungsklausel vorzulegen.
Vorlagefragen
Bei Vorlagefragen handelt es sich um Rechtsfragen eines Richters an ein höheres Gericht zur Auslegung einer Rechtsnorm. Ein Gericht kann dem Obersten Gerichtshof Fragen vorlegen, wenn die Beantwortung dieser Fragen für die Entscheidung der Klage oder des Antrags erforderlich und für die Entscheidung oder Beendigung zahlreicher anderer Rechtsstreitigkeiten, die sich auf einen ähnlichen Sachverhalt beziehen und in denen sich dieselbe Frage stellt, unmittelbar von Bedeutung ist.
5 Fragen
In zwei Fällen, in denen sich der Mieter nicht meldete und in einem Fall, in dem er sich meldete, wird das Amtsgericht dem Obersten Gerichtshof fünf Fragen stellen. Diese Fragen betreffen den Umfang und die Folgen der Aufhebung einer missbräuchlichen Mieterhöhungsklausel, einschließlich der Möglichkeit der Aufteilung zwischen dem missbräuchlichen und dem angemessenen Teil der Klausel, der Rückwirkung der Aufhebung, der Möglichkeit der Anrechnung der gezahlten Mieterhöhungen auf einen geltend gemachten Mietrückstand, der Verjährung oder anderer Möglichkeiten zur Begrenzung der Rückforderung.
Die Fragen lauten wie folgt:
1: Wenn eine Mieterhöhungsklausel zum Teil eine Erhöhung nach der gesetzlichen Regelung und zum Teil eine zusätzliche Mieterhöhung vorsieht, die als missbräuchlich einzustufen ist, ist dann die Klausel insgesamt für nichtig zu erklären, oder ist nur der missbräuchliche Teil anfechtbar?
2: Erlischt im Fall einer missbräuchlichen Mieterhöhungsklausel die Verbindlichkeit einer Erhöhung ab Beginn des Mietverhältnisses und für die Zukunft?
3: Falls Frage 2 bejaht wird, sollte sich das Gericht in einem Verfahren wie dem vorliegenden, in dem die Zahlung rückständiger Mieten verlangt wird und eine Mieterhöhungsklausel im Hinblick auf die Grundsätze der Wirksamkeit und der Äquivalenz für missbräuchlich befunden wurde:
- sich darauf beschränken, Mietzahlungen in Höhe der bei Vertragsabschluss vereinbarten Miete zuzusprechen?
- oder sollte es bei der Beurteilung der Zulässigkeit der geltend gemachten Mietzahlungen (und der Auflösung und Räumung) auch von Amts wegen prüfen, ob seit Beginn des Mietverhältnisses aufgrund der missbräuchlichen Klausel eine Überzahlung erfolgt ist, und beurteilen, ob per Saldo noch ein Mietrückstand für die gesamte Mietzeit besteht, und, wenn nicht, die Ansprüche zurückweisen?
- Sollte b bejaht werden, ist dem Vermieter Gelegenheit zu geben, in einer weiteren Urkunde darzulegen, welche Miete über die ursprüngliche Miete hinaus für die gesamte Dauer des Mietverhältnisses gezahlt wurde?
- Ist zu diesem Zweck eine Unterscheidung zwischen kontradiktorischen Fällen und Versäumnisfällen erforderlich?
.
4: Falls die Fragen 2 und 3 b bejaht werden, kann sich der Vermieter in einem Verfahren wie dem vorliegenden, in dem die Zahlung rückständiger Mieten verlangt wird und eine Mietanpassungsklausel als missbräuchlich anzusehen ist, auf die Verjährung der Rückzahlungsverpflichtung berufen, und wenn ja, wann beginnt diese Verjährung zu laufen?
5: Oder gibt es einen anderen Grund für eine Verjährung des Zeitraums, in dem der Mieter die zu Unrecht gezahlten Mieterhöhungen zurückfordern kann?
Fazit
Auffallend ist, dass die Fragen des Amtsgerichts nicht auf sein eigenes früheres Urteil vom 26. September 2023 eingehen, in dem es vorschlug, dass Mieter verpflichtet sein könnten, eine angemessene Alternative zu einer missbräuchlichen Klausel auf der Grundlage eines guten Mietverhältnisses zu akzeptieren (Art. 7:213 des Zivilgesetzbuchs). huurders op grond van goed huurderschap (art. 7:213 BW) verplicht zouden kunnen worden een eerlijk alternatief voor een oneerlijk beding te aanvaarden.
Es bleibt abzuwarten, ob diese Fragen tatsächlich dem Obersten Gerichtshof vorgelegt werden. Anschließend bleibt abzuwarten, wie der Oberste Gerichtshof diese Fragen beantworten wird
Möchten Sie mehr wissen oder haben Sie Fragen zu Ihrer Position als Mieter oder Vermieter? Dann nehmen Sie bitte unverbindlich Kontakt mit einem unserer Anwälte auf. Wir helfen Ihnen gerne weiter und halten Sie über die weitere Entwicklung auf dem Laufenden!