Renovaties in wooncomplexen leiden regelmatig tot spanningen tussen verhuurders en huurders. Wat als huurders hun medewerking weigeren omdat zij eerst garanties willen over schade, kosten of tijdelijke huisvesting? In een kort geding bij de rechtbank Rotterdam stond deze vraag centraal. De Voorzieningenrechter oordeelde dat renovatie moet worden gedoogd, en als dat niet gebeurt, zelfs tijdelijke ontruiming kan volgen.

Wat speelde hier?

Huurders huurden in Rotterdam een appartement van een woningcorporatie. De betreffende woningcorporatie was voornemens om vanaf 12 september 2025 ingrijpende renovatiewerkzaamheden uit te voeren, niet alleen in het appartement van de huurders maar ook in een groot aantal omliggende woningen. Het betrof onder meer verduurzamings- en veiligheidsmaatregelen, zoals het verwijderen van de gasaansluiting en het plaatsen van een warmte-afleverset, nieuwe radiatoren, brandveiligheidsvoorzieningen en een nieuwe voordeur.

Door de woningcorporatie was aan alle huurders een renovatievoorstel gedaan. Meer dan 70% van de huurders had daarmee ingestemd. Deze huurders weigerden echter hun onvoorwaardelijke medewerking. De woningcorporatie zag zich dan ook genoodzaakt om in kort geding te vorderden dat de huurders de werkzaamheden moesten gedogen. Subsidiair vroeg de woningcorporatie om tijdelijke en/of gedeeltelijke ontruiming van het appartement indien medewerking zou uitblijven.

Standpunten van partijen

De huurders verzetten zich niet tegen renovatie als zodanig, maar wilden eerst de uitdrukkelijke toezegging krijgen dat de woningcorporatie:

• de kosten voor het aanpassen van een op maat gemaakte zitbank volledig zou vergoeden;
• de aannemer opdracht zou geven om voor rekening en risico van de woningcorporatie in het appartement aanwezige kasten te verplaatsen/demonteren;
• eventuele schade aan het tegelwerk volledig zou vergoeden;
• gedurende de werkzaamheden een verblijf in een zorghotel of vergelijkbare accommodatie zou aanbieden vanwege hun kwetsbare gezondheid.
  ..

Volgens de woningcorporatie waren de werkzaamheden noodzakelijk en spoedeisend en zou de weigering van de huurders om toegang tot het appartement te verschaffen tot vertraging en aanzienlijke financiële schade leiden.

Beoordeling door de voorzieningenrechter

De voorzieningenrechter stelde voorop, dat artikel 7:220 BW huurders verplicht om de woningcorporatie in de gelegenheid te stellen de werkzaamheden uit te voeren, onder de voorwaarde dat alle huurders van de appartementen in het complex een redelijk voorstel is gedaan. Dat was hier het geval en het voorstel was door meer dan 70% van de huurders geaccepteerd. Huurders waren daarover geïnformeerd en zij hadden nagelaten om dit tijdig door de rechter te laten toetsen. Daarmee stond de redelijkheid van het voorstel van de woningcorporatie vast.

Dat de huurders eerst vergaande en expliciete garanties wilden, deed volgens de rechter niets af aan hun wettelijke verplichting om de renovatiewerkzaamheden toe te laten. De woningcorporatie was de huurders bovendien al tegemoet gekomen door een vergoeding aan te bieden voor het aanpassen van de bank en de aannemer opdracht te geven voor het verplaatsen van de kasten. Verder bleek tijdens de mondelinge behandeling dat de huurders tijdens de uitvoering van de werkzaamheden in het appartement konden blijven wonen, omdat het niet nodig was om het toilet, de badkamer en de keuken te vervangen

De voorzieningenrechter was dan ook van oordeel dat van de woningcorporatie niet kon worden verwacht dat zij voor het überhaupt ontstaan van enige schade al allerlei vergaande toezeggingen deed voor wat betreft door de huurders mogelijk te ontvangen vergoedingen in het geval dat daadwerkelijk schade zou ontstaan.

Mocht na de uitvoering van de werkzaamheden van daadwerkelijk schade blijken, dan kunnen partijen met elkaar in overleg treden over eventuele vergoedingen en de exacte hoogte daarvan. Als de huurders zich vervolgens niet kunnen vinden in de al dan niet door de woningcorporatie aangeboden (hoogte van de) vergoedingen, staat het hen vrij om daar een procedure over te starten.

De vorderingen van de verhuurder werden dan ook toegewezen. De huurders moeten de renovatiewerkzaamheden gedogen. Doen zij dat niet, dan moeten zij het appartement tijdelijk en/of gedeeltelijk ontruimen. De ontruimingstermijn werd vastgesteld op drie dagen na betekening van het vonnis.

Conclusie

Deze uitspraak (ECLI:NL:RBROT:2025:10695) onderstreept dat huurders niet zomaar renovaties kunnen tegenhouden door vooraf uitgebreide garanties te eisen. Zodra een renovatievoorstel als redelijk vaststaat, rust op huurders een duidelijke plicht tot medewerking. Discussies over schadevergoeding of bijkomende kosten horen thuis ná de uitvoering van de werkzaamheden, niet als voorwaarde vooraf.

Voor verhuurders biedt dit vonnis houvast: wie zijn renovatieproces zorgvuldig voorbereidt en een redelijk voorstel doet, kan in kort geding afdwingen dat de werkzaamheden doorgang vinden, desnoods met tijdelijke ontruiming als ultimum remedium.

Heeft u vragen over uw positie of hulp nodig bij een conflict met uw huurder of verhuurder? Neem dan vrijblijvend contact op met een van onze advocaten. Wij zijn u graag van dienst!