Bij een geslaagd beroep op dwaling kan de rechter, in plaats van de overeenkomst te vernietigen, de gevolgen daarvan wijzigen ter opheffing van het nadeel. Daarbij geldt als uitgangspunt dat de dwalende moet worden gebracht in de situatie waarin hij zou hebben verkeerd als hij niet had gedwaald. Dat betekent dat een vergelijking moet worden gemaakt tussen de werkelijke situatie – waarin onder invloed van een onjuiste voorstelling van zaken een overeenkomst is gesloten – en de hypothetische situatie waarin de juiste informatie wél bekend was geweest. Dat geldt ook voor degene die bij de koop van een woning heeft gedwaald. Ook dan moet de koper bij instandhouding van de overeenkomst worden gebracht in de situatie waarin hij zou hebben verkeerd zonder die dwaling. Dat dit uitgangspunt niet anders wordt wanneer de woning nadien in waarde is gestegen, bevestigt de Hoge Raad in zijn arrest van 6 februari 2026.
De feiten
De zaak bij het hof betrof de koop van een woning tegenover een agrarisch bedrijf waarvoor al onherroepelijke vergunningen waren verleend voor de bouw van een grote varkensstal. De verkopers hadden eerder tegen die vergunningen geageerd, maar de kopers waren daarvan bij het sluiten van de koopovereenkomst niet op de hoogte.
Het hof stelde vast dat de verkopers hun mededelingsplicht hadden geschonden door geen melding te maken van de verleende vergunningen. Daardoor hadden de kopers bij het aangaan van de overeenkomst een onjuiste voorstelling van zaken. Ook achtte het hof aannemelijk dat de kopers de woning wel zouden hebben gekocht als zij van de vergunningen hadden geweten, maar dan tegen een lagere prijs.
Bij de beoordeling van de gevorderde wijziging van de overeenkomst op grond van artikel 6:230 lid 2 BW nam het hof als uitgangspunt dat de kopers moesten worden gebracht in de situatie waarin zij zouden hebben verkeerd zonder dwaling. Dat vergt een vergelijking tussen de werkelijke situatie en de hypothetische situatie waarin de juiste informatie wél bekend was. In dat hypothetische scenario zou de koop tot stand zijn gekomen tegen een lagere koopprijs.
Toch wees het hof de vordering af. Doorslaggevend achtte het hof dat de megastal uiteindelijk niet is gerealiseerd en dat de woning inmiddels in waarde was gestegen. Volgens het hof ondervonden de kopers daardoor geen nadeel meer bij instandhouding van de overeenkomst.
Het oordeel van de Hoge Raad
De Hoge Raad maakt duidelijk dat dit oordeel niet te verenigen is met het eigen uitgangspunt van het hof.
Indien in het hypothetische geval dat de kopers niet zouden hebben gedwaald, zij de woning tegen een lagere prijs zouden hebben gekocht, zou de waardestijging die het gevolg is van het feit dat de megastal uiteindelijk niet is gerealiseerd, aan hen ten goede zijn gekomen. Hieruit kan niet anders volgen dan dat sprake is van nadeel in de zin van art. 6:230 lid 2 BW.
Volgens het hof was uit de onrechtmatige daad (schending van de mededelingsplicht) geen wijziging ten nadele van de kopers voortgevloeid omdat de megastal niet zou worden gerealiseerd, en de kopers destijds dus hebben betaald voor wat zij nu in handen hebben. Het hof ging hiermee volgens de Hoge Raad voorbij aan het uitgangspunt dat in de hypothetische situatie waarin de verkopers aan hun mededelingsplicht zouden hebben voldaan, de kopers de woning voor een lagere prijs zouden hebben gekocht (waarna de latere waardestijging doordat de megastal uiteindelijk niet is gerealiseerd aan hen zou zijn toegekomen).
De kopers hebben dus wel schade geleden doordat zij destijds, toen niet bekend was dat de megastal niet zou worden gerealiseerd en de vergunningen voor de megastal wel waren verleend zonder dat de kopers daarover door de verkopers waren geïnformeerd, te veel voor de woning hebben betaald.
Lees het volledige arrest van de Hoge Raad hier.
Conclusie
Dit arrest maakt (opnieuw) duidelijk dat indien een koper bij een juiste voorstelling van zaken een lagere koopprijs zou hebben bedongen, het nadeel bestaat uit het verschil tussen die hypothetische prijs (bij afwezigheid van dwaling) en de daadwerkelijk betaalde prijs. Dat later blijkt dat een risico zoals het realiseren van een megastal zich niet heeft verwezenlijkt of dat – zoals hierboven uiteengezet – de woning zelfs in waarde is gestegen, verandert dat uitgangspunt niet.
Heeft u vragen over dwaling, mededelingsplichten bij koopovereenkomsten, aansprakelijkheid of schadevergoeding bij vastgoedtransacties? Neem gerust contact op met de advocaten contractenrecht van SPEE advocaten & mediation. Wij denken graag met u mee.