Wat gebeurt er wanneer een verhuurder ontruiming van een woning vordert waarin ook minderjarige kinderen wonen? Moet de rechter de belangen van deze kinderen meewegen bij een beslissing als ouders bijvoorbeeld ernstige overlast hebben veroorzaakt of strafbare feiten hebben gepleegd en hoe ver reikt de verantwoordelijkheid van de rechter om dit belang actief te onderzoeken? Naar aanleiding van prejudiciële vragen van de rechtbank Noord Holland hierover heeft de Hoge Raad op 28 november 2025 duidelijkheid verschaft over de betekenis van artikel 3 lid 1 IVRK (het belang van het kind) in ontruimingsprocedures (zie: ECLI:NL:HR:2025:1799).

Wat speelde hier?
Een woningcorporatie verhuurde een woning aan een gezin met twee  minderjarige kinderen. Tijdens de looptijd van het contract ontving de woningcorporatie  klachten van omwonenden over onder meer geluidsoverlast en een wietlucht. In de algemene voorwaarden bij de huurovereenkomst was onder meer opgenomen dat de huurder geen overlast of hinder voor buren of omwonenden mag veroorzaken en dat het de huurder niet is toegestaan in het gehuurde hennep te (doen) kweken of andere activiteiten te verrichten die bij of krachtens de Opiumwet strafbaar zijn gesteld.

Na een gesprek met de huurders en de omwonenden zijn er afspraken gemaakt. Vervolgens werden bij een doorzoeking van de woning onder meer harddrugs, munitie en een vuurwapen aangetroffen. De man is daarvoor aangehouden en in detentie geplaatst.

Hoewel de burgemeester aanvankelijk de woning wilde sluiten voor de duur van drie maanden werd daar met het oog op de belangen van de kinderen van afgezien en is aan de man ter voorkoming van herhaling een last onder dwangsom opgelegd. Na een tweede politie-inval,  waarbij opnieuw drugs en munitie werden aangetroffen, stelde de burgemeester de huurders op de hoogte van het voornemen om de woning voor een maand te sluiten.

Door de woningcorporatie werd in kort geding ontruiming van de woning gevorderd, onder verwijzing naar haar zerotolerancebeleid en haar verantwoordelijkheid voor veiligheid en leefbaarheid in de buurt. Volgens de woningcorporatie woog haar belang bij ontruiming van de woning zwaarder dan het belang van huurders bij behoud van de woning.

Art. 3 IVRK (Internationaal Verdrag voor de Rechten van het Kind)
De voorzieningenrechter constateerde dat de toepassing van het zogenaamde zero tolerance beleid in huurgeschillen, zowel door corporaties als in de (eerstelijns) rechtspraak als problematisch wordt ervaren in gevallen waarin het gezinnen met (jonge) kinderen betreft en dat  rechters met deze materie sterk verschillend omgaan.

Dat houdt onmiskenbaar verband met het gegeven dat de aanwezigheid van kinderen in de woning meebrengt dat de aanvaardbaarheid van de gevorderde ontruiming als reactie op het vergrijp van de huurder moet worden getoetst aan artikel 3 van het Internationaal Verdrag voor de Rechten van het Kind (IVRK), een norm waarvan inhoud en reikwijdte op zichzelf genomen allerminst helder zijn.

Art. 3 lid 1 IVRK bepaalt, dat bij alle maatregelen betreffende kinderen, ongeacht of deze worden genomen door openbare of particuliere instellingen voor maatschappelijk welzijn of door rechterlijke instanties, bestuurlijke autoriteiten of wetgevende lichamen, de belangen van het kind de eerste overweging (‘a primary consideration’) vormen.

Prejudiciële vragen
De voorzieningenrechter zag daarom aanleiding om de volgende prejudiciële vragen aan de Hoge Raad te stellen:

Toetsingscriterium
1. Kan het in art. 3 lid 1 IVRK opgenomen criterium zodanig worden ingevuld dat het een handvat geeft voor toetsing in concrete gevallen? Zo ja, hoe luidt die invulling?
2. Welke rol speelt verwijtbaar gedrag van de ouders daarbinnen?
3. Vormt dat criterium voor de rechter een opdracht, althans legitimatie, om ook de kwaliteit van de opvangvoorziening te toetsen?

Onderzoek
4. Hoe actief moet de rechter zijn? Wat dient hij, desnoods ambtshalve, te onderzoeken?
5. Wat mag de rechter daarbij qua aanlevering van gegevens van partijen verwachten?
6. Staat het de rechter in de betrokken zaken na daartoe verkregen instemming van partijen vrij om ambtshalve inlichtingen in te winnen bij gemeenten en hulpverlening? Kan gegeven de privacygevoeligheid van een en ander art. 3 lid 1 IVRK daartoe een toereikende grondslag vormen? Zo niet, hoe moet met die privacygevoeligheid worden omgegaan?
7. In hoeverre dient de rechter zelf andere instanties actief bij zijn onderzoek te betrekken? (Te denken valt aan de Raad voor de Kinderbescherming of de gezinsvoogd in geval van een OTS.)
8. Verdient het aanbeveling om in gevallen waarin ook een bestuursrechtelijk traject wordt gevolgd behandeling van de civiele ontruimingszaak aan te houden totdat de betrokken corporatie als belanghebbende in het bestuursrechtelijk traject de mogelijkheid heeft om het gemeentelijk dossier in te brengen?

Beslissing en motivering
9. Staat het de rechter, gegeven de antwoorden op voormelde vragen, (onder omstandigheden) vrij om de ontruiming toe te staan onder de voorwaarde dat wordt voorzien in adequate opvang voor de betrokken kinderen? En staat het hem vrij om iets te zeggen over de vraag wie die opvang dan moeten regelen? Zo ja, welke ruimte mag de rechter op dat vlak aan de verhuurder laten: qua instandhouding gezinsverband, qua aard, tijdelijkheid en duur van de voorziening en qua tijdvak waarbinnen die moet worden gerealiseerd (vanwege de onzekerheid die aan een dergelijke constructie inherent is)?

Deze prejudiciële vragen stellen dus aan de orde of aan art. 3 IVRK richtsnoeren kunnen worden ontleend voor de beoordeling van een vordering tot ontruiming van een woning waarin ook kinderen wonen, hoe actief de rechter mag en moet zijn in zijn onderzoek naar bij de ontruiming betrokken belangen van kinderen en naar de mogelijkheden van alternatieve huisvesting, wat de rechter in dit verband van partijen mag verwachten en welke modaliteiten hij tot zijn beschikking heeft om bij zijn beslissing rekening te houden met adequate opvang van kinderen.

Beantwoording door de Hoge Raad
De Hoge Raad oordeelde dat art. 3 lid 1 IVRK meebrengt, dat bij de beoordeling door de rechter of de tekortkoming van de huurder ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, de belangen van in het gehuurde wonende kinderen als ‘eerste overweging’in aanmerking moet worden genomen. Dat betekent dat daaraan een hoge prioriteit toekomt. Tot de belangen van een kind behoren zijn recht op huisvesting en zijn recht om niet gescheiden te worden van zijn ouders. Hoewel deze belangen zwaar wegen, behoeven zij niet de doorslag te geven; zij moeten worden afgewogen tegen de overige belangen, met inachtneming van alle omstandigheden van het geval.

Tot de in aanmerking te nemen omstandigheden behoort de mogelijkheid van alternatieve huisvesting. Dakloosheid van een kind wordt maatschappelijk niet aanvaardbaar geacht en het gescheiden raken van ouders en kind dient in beginsel te worden voorkomen. Een dergelijk gevolg, of de kans daarop, brengt echter niet altijd mee dat een vordering tot ontruiming moet worden afgewezen. Het voorkómen van dergelijke gevolgen ligt immers niet in de eerste plaats op de weg van de verhuurder, maar op de weg van ouders en de overheid, terwijl de verhuurder onder omstandigheden ook rekening heeft te houden met belangen van derden. Wel kan in dit kader als omstandigheid meewegen of de verhuurder meerdere woningen verhuurt en voor verhuur ter beschikking heeft, bijvoorbeeld omdat het om een woningcorporatie gaat.

De mate van verwijtbaarheid van het gedrag van de huurder dat de aanleiding vormt voor een vordering tot ontbinding en ontruiming van het gehuurde, behoort tot de omstandigheden die meewegen bij de beoordeling of de daarin gelegen tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt. Dat gedrag en de mate van verwijtbaarheid ervan relativeren echter niet het gewicht dat toekomt aan de belangen van de bij de huurder wonende kinderen.

Tegenover de belangen van huurders en hun kinderen staan de belangen van de verhuurder bij ontbinding en ontruiming. Het aan die laatstgenoemde belangen toe te kennen gewicht hangt mede af van de aard en ernst van de tekortkoming van de huurder. In dit geval gaat het om overlast, overtredingen van de Opiumwet en illegaal wapenbezit in de woning. De huurder schiet dan tekort in zijn verplichting zich als een goed huurder te gedragen (art. 7:213 BW) en onder omstandigheden is de verhuurder jegens zijn andere huurders en andere omwonenden – waartoe evenzeer kinderen kunnen behoren – verplicht te doen wat in zijn vermogen ligt om de overlast of het gevaar te beëindigen. Het belang van de omwonenden bij een leefbare en veilige omgeving, voegt dan gewicht toe aan het belang van de verhuurder bij ontruiming. Ook herhaling van een tekortschieten van de huurder of langdurig tekortschieten van de huurder kan gewicht toevoegen aan het belang van de verhuurder bij ontruiming.

Onderzoeksplicht rechter
Het is in beginsel aan de huurder die zich geconfronteerd ziet met een vordering tot ontruiming om aan te voeren dat de gestelde tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst geen ontbinding van die overeenkomst rechtvaardigt, en de in dat kader relevante feiten en omstandigheden aan te voeren. Tot die feiten en omstandigheden behoort het gegeven dat de beoogde ontruiming ook een kind of kinderen zal treffen.

De in art. 3 lid 1 IVRK aan de rechter gegeven opdracht brengt evenwel mee dat deze zo nodig ambtshalve dient te onderzoeken of de gevorderde ontruiming ook kinderen zal treffen en wat in de gegeven omstandigheden in hun belang is. De rechter zal zo nodig gebruik kunnen maken van zijn instructiebevoegdheid (art. 22 lid 1 Rv). In verstekzaken zal de rechter het daarbij moeten hebben van informatie die de verhuurder tot zijn beschikking heeft, of redelijkerwijs kan verkrijgen. Indien de verhuurder dergelijke informatie niet heeft en, ondanks een daarop gerichte inspanning, ook niet weet te verkrijgen, levert dat op zichzelf echter geen grond op voor afwijzing van de vorderingen van de verhuurder.

Indien uit de verschafte informatie blijkt dat de beoogde ontruiming ook kinderen zal treffen, zal de rechter partijen, althans de verhuurder, dienen te vragen naar de mogelijkheden van alternatieve huisvesting. Welke informatie de rechter over deze mogelijkheden van de verhuurder kan verlangen, is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Zo kan in dit verband van een woningcorporatie in het algemeen meer worden verlangd dan van een particuliere verhuurder.

Art. 3 lid 1 IVRK behelst de opdracht aan de rechter om rekening te houden met de belangen van het kind. De bepaling bevat geen aanwijzing dat de rechter bij het vervullen van die opdracht bij de beoordeling van geschillen als de onderhavige niet zou mogen afgaan op informatie die partijen, of een van hen, hem – zo nodig op verzoek – verschaffen, maar zich tevens buiten de mondelinge behandeling om zou moeten wenden tot instanties die niet in de procedure betrokken zijn, zoals de gemeente, instanties die betrokken zijn bij kinderbeschermingsmaatregelen of andere hulpverleningsinstanties. Art. 3 lid 1 IVRK biedt daarvoor derhalve geen toereikende grondslag. Evenmin is daarvoor een grondslag in het nationale recht aan te wijzen. Onder meer met het oog op privacybelangen van partijen en belangen van niet in de procedure betrokken personen, is een dergelijke grondslag wel vereist. Het behoort ook niet tot de taak van de rechter om zich, al dan niet met instemming van partijen, buiten de mondelinge behandeling om tot dergelijke instanties te wenden. Wel zal de rechter gebruik kunnen maken van zijn procesrechtelijke bevoegdheden, zoals het gelasten van een deskundigenbericht.

Indien met betrekking tot de woning waarop de vordering tot ontruiming ziet ook een bestuursrechtelijk traject wordt gevolgd, op grond van art. 13b lid 1 Opiumwet of art. 174a Gemeentewet, kan het opportuun zijn om in de ontruimingsprocedure de uitkomst daarvan af te wachten. Of dat het geval is, hangt af van de omstandigheden van het geval, waaronder het stadium waarin de bestuursrechtelijke procedure verkeert en de bij de ontruimingsvordering betrokken belangen. Daarvoor vallen geen nadere richtsnoeren te geven.

Beslissingsmodaliteiten
De beschikbaarheid van alternatieve huisvesting is, met het oog op de belangen van een kind dat door een beoogde ontruiming wordt getroffen, een belangrijk gezichtspunt bij de beoordeling van de toewijsbaarheid van een vordering tot ontruiming . Indien de omstandigheden van het geval daartoe aanleiding geven, kan de rechter die van oordeel is dat de vordering tot ontruiming toewijsbaar is, met het oog op die belangen, aan de veroordeling tot ontruiming de modaliteiten verbinden die hij geraden acht. Zo zal de rechter bijvoorbeeld een lange ontruimingstermijn kunnen hanteren of zijn beslissing enige tijd kunnen aanhouden om het zoeken naar alternatieve huisvesting voor de ouders en kinderen te faciliteren. Onder omstandigheden is ook denkbaar dat de rechter aan een veroordeling tot ontruiming de voorwaarde verbindt dat is voorzien in adequate opvang voor door de ontruiming getroffen kinderen. Dit laat onverlet dat het voorzien in alternatieve huisvesting of opvang in beginsel niet tot de verantwoordelijkheid van de verhuurder behoort. Bij zijn beslissing zal de rechter steeds ook rekening moeten houden met het belang van de verhuurder bij de ontruiming en de urgentie daarvan.

Conclusie
Met deze prejudiciële beslissing biedt de Hoge Raad een kader voor ontruimingszaken waarin kinderen betrokken zijn. Het belang van het kind staat voorop maar blijft onderdeel van een belangenafweging waarbij  ook de belangen van de verhuurder en omwonenden een rol spelen. De voorspelbaarheid van een ontruimingszaak neemt met deze uitspraak niet toe.

Voor de praktijk betekent dit dat rechters actief, binnen de procesrechtelijke grenzen, de gevolgen van een ontruiming moeten onderzoeken. Verhuurders kunnen niet volstaan met een beroep op een zerotolerancebeleid, maar zullen de rechter moeten voorzien van informatie over de aanwezigheid van minderjarige kinderen en de beschikbaarheid van alternatieve huisvesting en inzichtelijk moeten maken wat een ontruiming voor de kinderen betekent en waarom die gevolgen in het specifieke geval toch aanvaardbaar zijn. Daarvoor is o.a. onderzoek nodig naar de gezinssituatie en kan het goed zijn om hulpverleningsinstanties erbij te betrekken.

Wilt u meer weten of heeft u vragen over uw positie als huurder of verhuurder? Neem dan gerust vrijblijvend contact op met een van onze advocaten. Wij zijn u graag van dienst en houden u van de verdere ontwikkelingen op de hoogte.