Het Gerechtshof Den Haag behandelde onlangs een zaak waar speelde, dat een eigenaar van een appartement van de VvE geen toestemming kreeg voor het realiseren van een dakopbouw op zijn woning. Door de kantonrechter werd een vervangende machtiging verstrekt. Het Hof moest vervolgens beoordelen of deze machtiging vernietigd moest worden maar beantwoordde eerst de vraag of er wel tijdig hoger beroep was ingesteld.

De feiten

In 2003 werd een pand gesplitst in twee appartementsrechten: het appartementsrecht op de begane grond, kelder en eerste verdieping (het appartement van eigenaar 1) en het appartementsrecht van de woning op de tweede en derde verdieping en kelder (het appartement van eigenaar 2). Dit appartement werd niet door eigenaar 2 zelf bewoond maar er werden kamers verhuurd aan studenten.

De splitsingsakte bepaalde, dat de gerechtigden tot de appartementsrechten ieder voor de helft gerechtigd zijn in de gemeenschap en dat zij elk gerechtigd zijn om in de vergadering van eigenaars één stem uit te brengen (het totaal aantal stemmen bedroeg dus twee).

In de akte van splitsing was opgenomen:
“Alle besluiten worden genomen met eenparigheid van de uitgebrachte stemmen.”

En in het daarbij van toepassing verklaarde Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten januari 1992 stond:

“Artikel 9.

1. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken worden onder meer gerekend, voor zover aanwezig:
   a. De funderingen, de dragende muren en de kolommen, het geraamte van het gebouw met de ondergrond, het ruwe metselwerk, alsmede de vloeren met uitzondering van de afwerklagen in de privé gedeelten, de buitengevels, waaronder begrepen de raamkozijnen met glas, de deuren welke zich in de buitengevel bevinden of de scheiding vormen tussen het gemeenschappelijk en het privé gedeelte, de balkonconstructies, de borstweringen, de galerijen, de terrassen en de gangen, de daken, de schoorstenen en de ventilatiekanalen, de trappenhuizen en (…)
   2. Het is een eigenaar of gebruiker zonder toestemming van de vergadering niet toegestaan veranderingen aan te brengen in de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken, ook als deze zich in de privé gedeelten bevinden.
   (…)

.Artikel 13.

1. Iedere op-, aan- of onderbouw zonder toestemming van de vergadering is verboden.”

.
Eigenaar 2 wilde zijn woning vergroten door op het dak van het pand een dakopbouw en dakterras te bouwen (een extra verdieping). Daardoor zou hij een mogelijkheid krijgen om met zijn gezin daar te gaan wonen. Voor zijn bouwplan had hij bij de gemeente een omgevingsvergunning aangevraagd. Deze vergunning was in maart 2022 verleend en inmiddels onherroepelijk geworden.

Tijdens de algemene ledenvergadering van de VvE op 27 juni 2022 werd door de eigenaren gestemd over het bouwplan van eigenaar 2. Eigenaar 2 stemde vóór, eigenaar 1 stemde tegen. Aldus heeft de VvE geen toestemming gegeven voor de realisatie van het bouwplan.

De procedure in eerste aanleg

Door eigenaar 2 werd vervolgens aan de kantonrechter verzocht om op grond van de artikelen 2:15 BW en 5:130 BW het besluit van de VvE om geen toestemming te geven voor zijn bouwplan, te vernietigen (en te schorsen) wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid en om hem op grond van artikel 5:121 BW een vervangende machtiging te geven voor het (laten) realiseren van zijn bouwplan.

Bij de beschikking van 13 december 2022 werd het het besluit van 27 juni 2022 vernietigd en machtigde de kantonrechter eigenaar 2 om bij gebreke van toestemming van de vergadering van de VvE, de dakopbouw te (laten) realiseren op de bovenste bouwlaag conform de verleende omgevingsvergunning. De kantonrechter overwoog, kort gezegd, dat de vergadering van eigenaars na afweging van alle betrokken belangen en omstandigheden de toestemming voor de dakopbouw in redelijkheid niet had mogen weigeren. De VvE was het hier niet mee eens en stelde hoger beroep in.

Termijn hoger beroep

In hoger beroep kwam eerst de vraag aan de orde of het hoger beroep wel tijdig was ingesteld.

De termijn voor het instellen van hoger beroep tegen een beschikking op een verzoek tot vernietiging van een besluit van een orgaan van de VvE bedraagt één maand (art. 5:130 lid 3 BW). De kantonrechter had het besluit van 27 juni 2022 van de algemene ledenvergadering van de VvE op 13 december 2022 vernietigd. Pas bijna drie maanden later werd hoger beroep ingesteld. Het beroepschrift was inhoudelijk niet (in elk geval niet duidelijk) gericht tegen de vernietiging van het besluit van 27 juni 2022 door de kantonrechter. Als het beroep wel gericht zou zijn tegen deze vernietiging, was in zoverre niet tijdig hoger beroep ingesteld en was het beroep niet-ontvankelijk.

De kantonrechter had op 13 december 2022 echter ook beslist om bij gebreke van toestemming van de vergadering van de VvE eigenaar 2 op grond van artikel 5:121 BW te machtigen om de dakopbouw te (laten) realiseren. Wat die beslissing betreft geldt –in beginsel– de gebruikelijke termijn van drie maanden voor het instellen van hoger beroep. Aangezien het hoger beroep gericht was tegen die machtigingsbeslissing was het beroep dus tijdig ingesteld.

Het hoger beroep strekte zich dus niet uit tot de beslissing om het besluit van 27 juni 2022 van de algemene ledenvergadering van de VvE te vernietigen. Het hof kon wel oordelen over de beslissing om eigenaar 2 te machtigen de dakopbouw te (laten) realiseren op de bovenste bouwlaag.

Oordeel hof Den Haag

Het hof kwam tot de conclusie dat een vervangende machtiging op grond van artikel 5:121 BW niet mogelijk was omdat de realisatie van de dakopbouw tot strijd met de splitsingsakte leidt.

Dit werd gemotiveerd als volgt:
“Op grond van de splitsingsakte bestaat het pand uit vijf bouwlagen (kelder, begane grond en eerste t/m derde verdieping) met privé-gedeelten en gemeenschappelijke gedeelten. Er is een aan de akte gehecht plan van alle bouwlagen, waarop de begrenzing van de onderscheidene privé-gedeelten van het gebouw en de grond is te zien (een splitsingstekening). Boven de derde verdieping ligt het dak van het pand. Tot de gemeenschappelijke gedeelten behoren onder meer de funderingen, de dragende muren, de buitengevels (inclusief onder andere raamkozijnen), de terrassen, de vloeren (behalve afwerklagen in privégedeelten) en het dak. Deze gedeelten zijn dus eigendom van beide appartementseigenaren samen, ieder voor een gelijk deel .

Vaststaat dat eigenaar 2 met zijn bouwplan een extra bouwlaag aan het pand wil toevoegen die hij zal bestemmen en gebruiken als een privé-gedeelte bij zijn appartementsrecht.

Voor het mogen uitvoeren van een dergelijk bouwplan is toestemming nodig van de vergadering van de VvE . Voor (onder meer) gevallen waarin een appartementseigenaar voor bepaalde handelingen met betrekking tot gemeenschappelijke gedeelten toestemming nodig heeft van de VvE of van haar organen, bepaalt artikel 5:121 lid 1 BW dat die toestemming op verzoek van degene die haar nodig heeft kan worden vervangen door een machtiging van de kantonrechter. Die machtiging kan worden verleend als de toestemming zonder redelijke grond wordt geweigerd (of als degene die toestemming moet geven zich niet verklaart). Die machtiging kan de rechter echter niet afgeven in de situatie dat er door de handelingen waarvoor de machtiging wordt gevraagd, strijd met de splitsingsakte zal ontstaan. De machtiging vervangt immers de toestemming van de VvE en uit de wet vloeit voort dat een toestemmingsbesluit van de VvE dat in strijd is met de splitsingsakte, nietig is. In dergelijke situaties moet (ook) wijziging van de akte van splitsing plaatsvinden.

Een dergelijke situatie doet zich hier voor. Met de realisatie van het bouwplan zal immers een andere indeling van het gebouw ontstaan dan de indeling die in de splitsingsakte en op de splitsingstekeningen staat. Het huidige dak wordt grotendeels veranderd in een vloer (voor de opbouw) en er komt een nieuwe (vierde) verdieping op het pand, met nieuwe muren, ramen en deuren en met een nieuw dak. Hierover staat niets in de huidige splitsingsakte en de verdieping is ook niet weergegeven op de huidige splitsingstekening. Bovendien zal de nieuwe verdieping (inclusief het op die verdieping geplande terras) door eigenaar 2 privé worden gebruikt, terwijl volgens de huidige splitsingsakte de muren, ramen, (buiten)deuren en dak gemeenschappelijk zijn. Dit betekent dat realisering van de door eigenaar 2 gewenste opbouw zonder de daarbij behorende wijziging van de splitsingsakte en -tekening, tot strijd met de akte van splitsing leidt.

Uit het voorgaande vloeit voort dat in dit geding aan eigenaar 2 geen machtiging op de voet van artikel 5:121 BW kan worden verleend om het door hem gewenste bouwplan te (laten) realiseren.”

Conclusie

Het gerechtshof oordeelde hier dus dat het hoger beroep inhoudelijk niet duidelijk was gericht tegen de vernietiging van het besluit, maar uitsluitend tegen de afgegeven vervangende machtiging waarvoor de normale appèltermijn geldt van 3 maanden. Was het hoger beroep wel gericht tegen de vernietiging van het besluit, dan zou er sprake zijn van niet-ontvankelijkheid. In deze zaak kon het hof het hoger beroep daarom wel behandelen.

Om niet-ontvankelijkheid te voorkomen is het dus van belang om tijdig te bekijken waartegen u in hoger beroep wenst te gaan en of daarvoor de normale termijn van 3 maanden geldt of de korte termijn van 1 maand.

Wilt u meer weten of heeft u vragen over uw positie als appartementseigenaar? Neem dan gerust vrijblijvend contact op met een van onze advocaten. Wij zijn u graag van dienst!