Onlangs speelde bij het Hof Arnhem- Leeuwarden een kwestie waarbij het hof moest beoordelen of een door een VvE genomen besluit wel rechtsgeldig was genomen. In een appartementencomplex werden al vanaf het moment dat de appartementen werden bewoond gemeenschappelijke kosten gelijkelijk over de eigenaren verdeeld. Volgens de splitsingsakte moesten de eigenaren echter bijdragen naar verhouding van de aan hen volgens de splitsingsakte toekomende breukdelen. Door de VvE werd besloten om de splitsingsakte te wijzigen en aan te passen aan de praktijk.
Wat speelde hier?
Op de algemene ledenvergadering van de VvE van 29 september 2020 werd gestemd over het besluit tot wijziging van de splitsingsakte, zodat de servicekosten gelijkelijk over de appartementseigenaren zouden worden verdeeld. Vijf leden stemden tegen het besluit. Door de overige leden werd voor het besluit gestemd. Door de VvE werd vastgesteld dat het voorstel met 86% van de stemmen was aangenomen.
Ten behoeve van de op de algemene ledenvergadering te nemen besluiten waren in totaal vijftien volmachten afgegeven. Door drie eigenaren waren die volmachten aan het bestuur van de VvE verstrekt.
In de procedure die daarop volgde bij de rechtbank werd geoordeeld dat het besluit met de vereiste meerderheid van stemmen rechtsgeldig was genomen en dat het besluit niet vernietigbaar was.
Het oordeel van het hof
Het hof kwam echter tot de conclusie dat het besluit tot wijziging van de splitsingsakte niet met de vereiste meerderheid van stemmen was genomen, omdat de volmachten niet aan de daarvoor geldende eisen voldeden.
In hoger beroep werd aangevoerd dat de bij volmacht aan het bestuur van de VvE uitgebrachte stemmen niet mee konden tellen. De volmachten waren niet afgegeven aan een (rechts)persoon, maar aan een orgaan van een rechtspersoon (het bestuur van de VvE), zodat de bij die volmachten uitgebrachte stemmen niet rechtsgeldig zouden zijn. Als die stemmen buiten beschouwing zouden blijven, was de benodigde vier vijfde meerderheid van stemmen niet gehaald, zodat het besluit niet tot stand is gekomen of nietig is.
Het hof stelde het volgende voorop:
“ Een volmacht is op grond van artikel 3:60 BW de bevoegdheid die een volmachtgever verleent aan een ander om in zijn naam rechtshandelingen te verrichten. Rechtshandelingen – zoals het uitbrengen van een stem door een appartementsrechteigenaar op grond van het splitsingsreglement – kunnen slechts worden verricht door natuurlijke personen (artikel 3:32 lid 1 BW) of rechtspersonen (artikel 2:5 BW). Het bestuur van de VvE is geen rechtspersoon of natuurlijk persoon, maar een orgaan van een rechtspersoon. De stemmen die zijn uitgebracht met de drie volmachten die zijn verstrekt aan het bestuur van de VvE kunnen daarom niet meetellen als uitgebrachte stemmen vóór het besluit.”
Door de VvE werd nog aangevoerd dat de volmachten in dit geval toch rechtsgelding zouden zijn verleend aan het bestuur, omdat het modelreglement 1992 in die mogelijkheid zou voorzien. De stelling dat het modelreglement 1992 het verlenen van volmachten aan het bestuur toestaat was volgens het hof echter niet onderbouwd. Het modelreglement 1992 kent een dergelijke bepaling niet en de VvE had die bepaling ook desgevraagd niet aangewezen.
De VvE stelde ook nog dat met een beroep op het bepaalde in de artikelen 5:131 BW en 5:126 BW niet valt in te zien dat er geen volmacht aan het bestuur zou kunnen worden verstrekt. Het beroep op het bepaalde in die artikelen vond het hof zonder nadere toelichting niet begrijpelijk. Dat de VvE de gemeenschap beheert (artikel 5:126 lid 1 BW) en binnen de grenzen van haar bevoegdheid de gezamenlijke appartementseigenaren in en buiten rechte kan vertegenwoordigen (artikel 5:126 lid 5 BW), dat de VvE (op haar beurt) wordt vertegenwoordigd door het bestuur (artikel 5:131 lid 1 BW) en dat de vergadering in dat kader het bestuur aanwijzingen kan geven (artikel 5:131 lid 5 BW) zijn wettelijke bepalingen van verenigingsrechtelijke aard. Daaruit volgt niet dat het bestuur op basis van een overeenkomst van volmacht met een individuele appartementseigenaar rechtshandelingen kan verrichten.
Conclusie
Het hof kwam dan ook tot de conclusie dat op basis van de volmachten aan het bestuur van de VvE geen geldige stemmen konden worden uitgebracht. De aldus uitgebrachte stemmen konden dan ook niet meetellen bij de bepaling van de aantallen vóór of tegen het besluit uitgebrachte stemmen. Het besluit was daarom niet met de vereiste meerderheid van vier vijfden van de het aantal stemmen genomen, zodat het besluit nietig was (artikel 5:124 lid 2 BW jo. artikel 2:14 lid 1 BW). Daarnaast werd de VvE veroordeeld in de proceskosten.
Controleer als VvE dus altijd goed of de uitgebrachte volmachten rechtsgeldig zijn om te voorkomen dat een besluit door ongeldigheid van de stemmen alsnog onderuit kan worden gehaald.
Wilt u meer weten of heeft u vragen over uw positie als appartementseigenaar? Neem dan gerust vrijblijvend contact op met een van onze advocaten. Wij zijn u graag van dienst!