Vor kurzem hatte das Berufungsgericht Arnhem-Leeuwarden über einen Fall zu entscheiden, in dem es um die Rechtmäßigkeit einer Entscheidung einer Eigentümergemeinschaft ging. In einem Apartmentkomplex wurden die gemeinsamen Kosten seit dem Zeitpunkt, zu dem die Apartments bezogen wurden, zu gleichen Teilen auf die Eigentümer verteilt. Gemäß der Teilungserklärung mussten die Eigentümer jedoch Beiträge entsprechend den ihnen gemäß der Teilungserklärung zustehenden Bruchteilen leisten. Die Eigentümergemeinschaft beschloss, die Teilungserklärung zu ändern und an die Praxis anzupassen.
Was war der Sachverhalt?
Auf der Mitgliederversammlung der Eigentümergemeinschaft am 29. September 2020 wurde über den Beschluss zur Änderung der Teilungserklärung abgestimmt, damit die Nebenkosten gleichmäßig auf die Wohnungseigentümer verteilt werden. Fünf Mitglieder stimmten gegen den Beschluss. Die übrigen Mitglieder stimmten für den Beschluss. Die Eigentümergemeinschaft stellte fest, dass der Vorschlag mit 86 % der Stimmen angenommen worden war.
Für die Beschlüsse der Mitgliederversammlung waren insgesamt fünfzehn Vollmachten erteilt worden. Diese Vollmachten waren dem Vorstand der Eigentümergemeinschaft von drei Eigentümern erteilt worden.
In dem darauf folgenden Gerichtsverfahren wurde entschieden, dass der Beschluss mit der erforderlichen Stimmenmehrheit rechtswirksam gefasst worden war und nicht anfechtbar war.
Die Entscheidung des Berufungsgerichts
Das Gericht kam jedoch zu dem Schluss, dass der Beschluss zur Änderung der Teilungserklärung nicht mit der erforderlichen Stimmenmehrheit gefasst worden war, da die Vollmachten nicht den dafür geltenden Anforderungen entsprachen.
In der Berufung wurde geltend gemacht, dass die dem Vorstand der Eigentümergemeinschaft durch Vollmacht erteilten Stimmen nicht mitgezählt werden könnten. Die Vollmachten waren nicht an eine (juristische) Person, sondern an ein Organ einer juristischen Person (den Vorstand der Eigentümergemeinschaft) erteilt worden, so dass die mit diesen Vollmachten abgegebenen Stimmen nicht rechtswirksam waren. Würden diese Stimmen nicht berücksichtigt, wäre die erforderliche Vierfünftelmehrheit nicht erreicht worden, so dass der Beschluss nicht zustande gekommen oder nichtig wäre.
Das Gericht stellte Folgendes fest:
„Eine Vollmacht ist gemäß Artikel 3:60 BW die Befugnis, die ein Vollmachtgeber einem anderen erteilt, in seinem Namen Rechtshandlungen vorzunehmen. Rechtshandlungen – wie die Stimmabgabe durch einen Wohnungseigentümer auf der Grundlage der Teilungsordnung – können nur von natürlichen Personen (Artikel 3:32 Absatz 1 BW) oder juristischen Personen (Artikel 2:5 BW) vorgenommen werden. Der Vorstand der Eigentümergemeinschaft ist keine juristische oder natürliche Person, sondern ein Organ einer juristischen Person. Die Stimmen, die mit den drei Vollmachten, die dem Vorstand der Eigentümergemeinschaft erteilt wurden, abgegeben wurden, können daher nicht als abgegebene Stimmen für den Beschluss gezählt werden.“
Die Eigentümergemeinschaft machte noch geltend, dass die Vollmachten in diesem Fall dennoch rechtswirksam an den Vorstand erteilt worden seien, da die Musterordnung von 1992 diese Möglichkeit vorsehe. Die Behauptung, dass die Musterordnung von 1992 die Erteilung von Vollmachten an den Vorstand zulasse, sei jedoch nach Ansicht des Gerichts nicht begründet. Die Musterordnung von 1992 enthalte keine solche Bestimmung, und die Eigentümergemeinschaft habe diese Bestimmung auch auf Nachfrage nicht angegeben.
Die Eigentümergemeinschaft machte außerdem geltend, dass unter Berufung auf die Bestimmungen der Artikel 5:131 BW und 5:126 BW nicht ersichtlich sei, dass dem Vorstand keine Vollmacht erteilt werden könne. Das Berufungsgericht hielt die Berufung auf die Bestimmungen dieser Artikel ohne weitere Erläuterung für nicht nachvollziehbar. Dass die Eigentümergemeinschaft die Gemeinschaft verwaltet (Artikel 5:126 Absatz 1 BW) und innerhalb der Grenzen ihrer Befugnisse die gemeinsamen Wohnungseigentümer gerichtlich und außergerichtlich vertreten kann (Artikel 5:126 Absatz 5 BW), dass die Eigentümergemeinschaft (wiederum) durch den Vorstand vertreten wird (Artikel 5:131 Absatz 1 BW) und dass die Versammlung in diesem Rahmen dem Vorstand Weisungen erteilen kann (Artikel 5:131 Absatz 5 BW), sind gesetzliche Bestimmungen des Vereinsrechts. Daraus folgt nicht, dass der Vorstand auf der Grundlage einer Vollmachtvereinbarung mit einem einzelnen Wohnungseigentümer Rechtshandlungen vornehmen kann.
Fazit
Das Gericht kam daher zu dem Schluss, dass auf der Grundlage der Vollmachten an den Vorstand der Eigentümergemeinschaft keine gültigen Stimmen abgegeben werden konnten. Die so abgegebenen Stimmen konnten daher bei der Feststellung der Anzahl der für oder gegen den Beschluss abgegebenen Stimmen nicht berücksichtigt werden. Der Beschluss wurde daher nicht mit der erforderlichen Mehrheit von vier Fünfteln der Stimmen gefasst, sodass der Beschluss nichtig war (Artikel 5:124 Absatz 2 BW in Verbindung mit Artikel 2:14 Absatz 1 BW). Darüber hinaus wurde die Eigentümergemeinschaft zur Tragung der Prozesskosten verurteilt.
Überprüfen Sie als Eigentümergemeinschaft daher immer sorgfältig, ob die abgegebenen Vollmachten rechtsgültig sind, um zu verhindern, dass ein Beschluss aufgrund der Ungültigkeit der Stimmen noch gekippt werden kann.
Möchten Sie mehr wissen oder haben Sie Fragen zu Ihrer Stellung als Wohnungseigentümer? Dann nehmen Sie bitte unverbindlich Kontakt mit einem unserer Anwälte auf. Wir helfen Ihnen gerne weiter!