Am 4. November 2024 wurde der neue Gesetzentwurf zur Modernisierung des Nebenkostensystems vorgelegt. Ziel dieses Gesetzes ist es, Mieter besser vor Vermietern zu schützen, die ungerechtfertigte oder überhöhte Nebenkosten verlangen.
Nebenkosten sind Kosten, die auf die Kaltmiete einer Wohnung aufgeschlagen werden und mit dem Wohnen zusammenhängen, wie z. B. Kosten für Gartenpflege, Reinigung oder einen Hausmeister. Ein Vermieter kann die Nebenkosten auf den Mieter umlegen, ist aber verpflichtet, jedes Jahr eine aufgeschlüsselte Übersicht über die Kosten vorzulegen. Es dürfen nur die tatsächlich entstandenen Kosten in Rechnung gestellt werden.
Begrenzte Liste
Eine wichtige Änderung ist die Einführung einer begrenzten Liste von Kategorien von Gegenständen und Dienstleistungen, die als Nebenkosten in Rechnung gestellt werden können. Derzeit ist die Liste in der Nebenkostenverordnung nicht erschöpfend, was zu Verwirrung führen kann. Durch die Änderung von Artikel 7:237 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches sollte sofort klar sein, welche Kosten zulässig sind und welche nicht. Dies kann bedeuten, dass Vermieter einige Kosten, wie z. B. Luxusausstattungen im oberen Segment, nicht mehr in Rechnung stellen können. Obwohl die Liste einen erschöpfenden Charakter haben wird, wird es in einigen Fällen noch notwendig sein, offene Standards anzuwenden. Bei Kategorien wie beweglichen Gegenständen, die sich nur schwer vollständig auflisten lassen, bleibt ein gewisser Interpretationsspielraum.
Tatsächlich entstandene Kosten
Darüber hinaus wird Artikel 7:259 Absatz 1 des Zivilgesetzbuchs geändert. Es soll ausdrücklich festgelegt werden, dass Dienstleistungskosten tatsächlich entstandene Kosten sind, die auch eine angemessene Vergütung für die erbrachte Dienstleistung darstellen. Vermieter dürfen damit kein Geld verdienen.
Erweiterung der Überprüfungsmöglichkeiten durch die Mietzinsfeststellungskommission
Auch die Beurteilungsmöglichkeiten der Mietzinsfeststellungskommission werden erweitert. Gegenwärtig kann die Mietzinsfestsetzungskommission nur die Vorauszahlungsbeträge für Versorgungseinrichtungen mit einem individuellen Zähler beurteilen und festlegen. Bald wird die Mietzinskommission den Vorauszahlungsbetrag für alle Nebenkosten festsetzen können.
Falls der Vermieter keine Jahresabrechnung erstellt, kann die Mietzinskommission die Jahresabrechnung anhand von Pauschalbeträgen festlegen.
Es wird auch einfacher sein, einen Sammelantrag bei der Mietzinskommission einzureichen. Damit können gleichartige Beschwerden schneller und effizienter behandelt werden und die Mieterinnen und Mieter erhalten eine stärkere Position gegenüber den Grossvermietern.
Übergangsrecht
Die neuen Vorschriften über die Nebenkosten werden voraussichtlich 2025 in Kraft treten. Im Gesetzentwurf heißt es, dass die vorgeschlagenen Änderungen nicht für laufende Mietverträge gelten. Für bestehende Mietverträge gelten weiterhin die derzeitigen Vorschriften. Die Gesetzesänderung gilt also nur für Wohnungsmietverträge, die nach Inkrafttreten des neuen Gesetzes abgeschlossen werden. Für Wohnanlagen, in denen allen Mietern dieselben (gemeinsamen) Dienstleistungen angeboten werden, könnte es problematisch werden, wenn bestimmte Dienstleistungen dann nicht mehr mit neuen Mietern vereinbart werden können.
Die Mietzinskommission bleibt auch nach dem Inkrafttreten des Gesetzes für Fälle zuständig, die sich auf die Abrechnung von Versorgungsleistungen mit einem individuellen Zähler für Zeiträume vor dem Inkrafttreten des Gesetzes beziehen.
Schlussfolgerung
Der Gesetzentwurf dürfte zu mehr Klarheit für Mieter und Vermieter führen und die Durchsetzung vereinfachen. Die Praxis wird zeigen müssen, wie wirksam die beabsichtigten Maßnahmen tatsächlich sein werden und ob die Zahl der Streitfälle tatsächlich zurückgehen wird.
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