Gemäß Artikel 7:2 Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs hat der Käufer eines Hauses das Recht, den Vertrag ohne Angabe von Gründen innerhalb von drei Tagen nach Unterzeichnung des Kaufvertrags aufzulösen. Kann sich auch der Verkäufer auf diese gesetzliche Bedenkzeit berufen?

Das Gesetz schreibt vor, dass der Kauf einer Wohnung schriftlich abgeschlossen werden muss, wenn der Käufer eine natürliche Person ist, die nicht in Ausübung ihres Berufs oder Unternehmens handelt. Ein mündlicher Kaufvertrag ist daher nicht bindend und nicht einklagbar. Nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags hat der Käufer dann eine gesetzliche Bedenkzeit von drei Tagen.

Diese gesetzliche Bedenkzeit wurde 2003 in das Gesetz aufgenommen, um (private) Käufer von Wohneigentum zu schützen. Während der Bedenkzeit kann eine übereilte Kaufentscheidung rückgängig gemacht werden, ohne dass der Käufer einen Grund dafür haben muss.

Diese gesetzliche Bedenkzeit gilt jedoch nicht für einen Verkäufer, sondern es kann eine vertragliche Bedenkzeit zugunsten des Verkäufers in den Kaufvertrag aufgenommen werden, wenn Käufer und Verkäufer dies einvernehmlich vereinbaren.

Ob sich der Verkäufer jedoch immer darauf verlassen kann, bleibt abzuwarten. Der Oberste Gerichtshof hat vor kurzem über diese Frage entschieden.

Fakten

Das Landgericht Overijssel wurde mit einem Fall befasst, in dem die Verkäufer im Kaufvertrag vereinbart hatten, dass sie nach Unterzeichnung des Kaufvertrags auch Anspruch auf eine dreitägige Bedenkzeit hatten. Die Käufer waren damit einverstanden. Am zweiten Tag der Bedenkzeit beriefen sich die Verkäufer auf die Bedenkzeit und der Vertrag wurde aufgelöst. Es stellte sich heraus, dass die Verkäufer dies getan hatten, weil sie ein höheres Angebot erhalten hatten.

Die Käufer argumentierten, dass die Verkäufer sich gar nicht auf diese Klausel hätten berufen dürfen, und machten vor Gericht geltend, dass sie die im Kaufvertrag vorgesehene Vertragsstrafe von 10 % zu zahlen hätten. Nach Ansicht der Käufer wurde die Bedenkzeit zugunsten der Verkäufer eingeführt, um sie vor einer unbedachten Verkaufsentscheidung zu schützen. Die Verkäufer konnten die Bedenkzeit nicht nutzen, um das Haus zu einem höheren Preis an jemand anderen zu verkaufen. Dies würde einen "Machtmissbrauch" durch die Verkäufer darstellen.

Urteil des Gerichts

Der Kaufvertrag sah vor, dass sich die Verkäufer unter den gleichen Bedingungen wie die Käufer auf die Bedenkzeit berufen konnten, so dass der Kaufvertrag auf dieser Grundlage aufgelöst werden konnte. Da die Käufer keinen Grund für die Inanspruchnahme der Bedenkzeit angeben mussten, vertrat das Landgericht Overijssel die Auffassung, dass auch die Verkäufer diese Möglichkeit hatten. Die Käufer hatten der vertraglichen Bedenkzeit im Kaufvertrag zugestimmt und wussten daher, dass die Gefahr bestand, dass die Verkäufer sich auf die Bedenkzeit berufen und den Kaufvertrag auflösen könnten. Obwohl das Gericht in Frage stellte, ob Verhandlungen mit einem Dritten nach Abschluss eines Kaufvertrags angemessen sind, sah es in diesem Fall keinen ausreichenden Grund, die Verkäufer an den Kaufvertrag zu binden. Das Gericht vertrat auch die Auffassung, dass die Verkäufer die Möglichkeit, sich auf die Bedenkzeit zu berufen, nicht dazu genutzt hatten, ihre Verhandlungsposition gegenüber den Käufern zu stärken, indem sie damit drohten, vom Kaufvertrag zurückzutreten, falls die Käufer keinen höheren Kaufpreis bieten würden.

Urteil des Berufungsgerichts

Nach Ansicht des Landsgerichts lag kein Machtmissbrauch vor, doch das Berufungsgericht kam zu einem anderen Schluss und entschied zugunsten der Käufer. Nach Ansicht des Berufungsgerichts hatten die Verkäufer die von ihnen gesetzte Bedenkzeit missbraucht. Es war vereinbart worden, dass diese Bedenkzeit in den Kaufvertrag aufgenommen wird, damit auch die Verkäufer von der gleichen gesetzlichen Bedenkzeit Gebrauch machen können, die gemäß Artikel 7:2 (2) des Bürgerlichen Gesetzbuchs nur den Käufern zusteht. Die Verkäufer wollten nicht, dass die Käufer in einer besseren Position sind als sie selbst.

Daher musste geprüft werden, ob sich die Käufer in einer ähnlichen Situation auf diese Bedenkzeit berufen könnten. Mit dieser gesetzlichen Bedenkzeit sollte vor unüberlegten, impulsiven Entscheidungen geschützt werden. Aus der Entstehungsgeschichte von Artikel 7:2 Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs geht hervor, dass der Käufer die gesetzliche Bedenkzeit nicht nutzen darf, um eine endgültige Auswahl unter den verschiedenen Häusern zu treffen, die er gekauft hat. Nach Ansicht des Gesetzgebers würden die Interessen der Verkäufer dadurch unverhältnismäßig stark beeinträchtigt werden. Das Berufungsgerichtl zog dann eine Parallele zu den Verkäufern. Da es den Käufern nicht gestattet ist, die Bedenkzeit zu nutzen, um zwischen verschiedenen Häusern zu wählen, und vereinbart wurde, dass die Verkäufer dieselbe Bedenkzeit nutzen würden, durften die Verkäufer die Bedenkzeit nicht nutzen, um zwischen verschiedenen Käufern zu wählen. Das Gericht stellte daher fest, dass die Verkäufer ihre Befugnis, sich auf die Bedenkzeit zu berufen, in diesem Fall missbraucht hatten. Die Verkäufer wurden aufgefordert, die Geldstrafe an die Käufer zu zahlen.

Die Verkäufer waren mit dem Urteil des Berufungsgerichts nicht einverstanden und legten beim Obersten Gerichtshof Berufung ein.

Urteil des Obersten Gerichtshofs

In seinem Gutachten für den Obersten Gerichtshof erklärte der Generalstaatsanwalt, dass er mit dem Urteil des Berufungsgerichts einverstanden sei:
Die Bedenkzeit zugunsten der Verkäufer wurde mit dem Gedanken aufgenommen, dass die Käufer nicht in einer besseren Position als die Verkäufer sein würden. Daher musste geprüft werden, in welcher Position sich die Käufer befanden. Die Entstehungsgeschichte von Artikel 7:2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs zeigt, dass der Gesetzgeber mit der Einräumung der gesetzlichen Bedenkzeit den Käufer vor unüberlegten, impulsiven Entscheidungen schützen will. Der Gesetzgeber will dem Käufer die Möglichkeit geben, die betreffende Immobilie näher zu untersuchen (oder untersuchen zu lassen) und eine übereilte Kaufentscheidung zu korrigieren. Der Verkäufer wird jedoch in der Regel sorgfältig überlegen, bevor er eine Immobilie zum Verkauf anbietet, und kennt sie wie kein anderer. Daher ist es unwahrscheinlich, dass er unüberlegte, impulsive Entscheidungen trifft. Die Tatsache, dass zu einem späteren Zeitpunkt ein höheres Angebot für die Immobilie abgegeben wurde, ist irrelevant. Die gesetzliche Bedenkzeit ist für eine solche Situation nicht vorgesehen.

Der Oberste Gerichtshof folgte dieser Meinung. In diesem Fall konnten sich die Verkäufer nicht auf die Bedenkzeit berufen. Die Berufung beim Obersten Gerichtshof wurde zurückgewiesen und die Entscheidung des Berufungsgerichts bestätigt.

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