Bedenktijd in de koopovereenkomst

Op grond van artikel 7:2 lid 2 BW heeft een koper van een woning gedurende drie dagen na het tekenen van de koopovereenkomst het recht deze overeenkomst zonder opgave van redenen te ontbinden. Kan de verkoper ook een beroep doen op deze wettelijke bedenktijd?

Wettelijk vereist is dat de koop van een woning schriftelijk moet worden aangegaan als de koper een natuurlijke persoon is die niet handelt in de uitoefening van zijn beroep of bedrijf. Een mondelinge koopovereenkomst is dus niet bindend en niet afdwingbaar. Als de koopovereenkomst is getekend, dan heeft de koper vervolgens een wettelijke bedenktijd van drie dagen.

Deze wettelijke bedenktijd is in 2003 in de wet opgenomen om (particuliere) kopers van woonhuizen te beschermen. Gedurende de bedenktijd kan een overhaaste koopbeslissing worden teruggedraaid zonder dat de koper daarvoor een reden hoeft te hebben.

Voor een verkoper geldt deze wettelijke bedenktijd echter niet maar in de koopovereenkomst kan wel een contractuele bedenktijd ten behoeve van de verkoper worden opgenomen als koper en verkoper dat onderling overeenkomen.

Of de verkoper hier altijd een beroep op kan doen, is echter de vraag. De Hoge Raad heeft hier onlangs uitspraak over gedaan.

Feiten

Aan de rechtbank Overijssel werd een kwestie voorgelegd waarin de verkopers in de koopovereenkomst lieten opnemen dat ook voor hen na het tekenen van de koopovereenkomst eenzelfde bedenktermijn van drie dagen gold. Kopers gingen hiermee akkoord. Op de tweede dag van de bedenktermijn deden de verkopers een beroep op de bedenktijd en werd de overeenkomst ontbonden. Het bleek dat de verkopers dit hadden gedaan omdat ze een hoger bod hadden ontvangen.

De kopers stelden dat de verkopers zich helemaal niet op deze clausule hadden mogen beroepen en vorderen in rechte betaling van de in de koopovereenkomst opgenomen boete van 10% van de koopsom. Volgens de kopers was de bedenktijd ten behoeve van de verkopers opgenomen om de verkopers te beschermen tegen een ondoordachte verkoopbeslissing. De verkopers zouden geen beroep kunnen doen op de bedenktijd om de woning tegen een hogere koopprijs aan een ander te verkopen. Hier zou sprake zijn van “misbruik van bevoegdheid’’ door de verkopers.

Oordeel rechtbank

In de koopovereenkomst was opgenomen dat de verkopers onder dezelfde voorwaarden als de kopers een beroep zouden kunnen doen op de bedenktijd, zodat op die grond de koopovereenkomst kon worden ontbonden. Omdat de kopers ook geen reden hoefden te geven voor het beroep op de bedenktijd, was de rechtbank Overijssel van oordeel dat ook de verkopers die mogelijkheid hadden. De kopers hebben met de contractuele bedenktijd in de koopovereenkomst ingestemd en wisten dus ook dat het risico aanwezig was dat de verkopers een beroep zouden doen op de bedenktijd en tot ontbinding van de koopovereenkomst zouden kunnen overgaan. De rechtbank plaatste weliswaar vraagtekens bij de vraag of het onderhandelen met een derde na het sluiten van een koopovereenkomst fatsoenlijk was, maar zag hier onvoldoende reden in om de verkopers in dit geval te houden aan de koopovereenkomst. De rechtbank overwoog daarbij dat de verkopers de mogelijkheid om een beroep te doen op de bedenktijd niet hadden gebruikt om hun onderhandelingspositie ten opzichte van de kopers te versterken door te dreigen de koopovereenkomst te ontbinden als er geen hogere koopprijs door de kopers zou worden geboden.

Oordeel gerechtshof

Volgens de rechtbank was er dus geen misbruik van bevoegdheid maar het gerechtshof kwam tot een ander oordeel en stelde de kopers in het gelijk. Volgens het hof hadden de verkopers de door hen bedongen bedenktijd wel misbruikt. Afgesproken was dat deze bedenktijd in de koopovereenkomst opgenomen zou worden zodat ook de verkopers gebruik konden maken van dezelfde wettelijke bedenktijd als die waar alleen kopers recht op hebben op grond van artikel 7:2 lid 2 BW. De verkopers wilden namelijk niet dat de kopers in een betere positie zouden verkeren dan zij.

Beoordeeld moest dus worden of deze bedenktijd in een vergelijkbare situatie ingeroepen zou kunnen worden door de kopers. De bedoeling van opname van deze wettelijke bedenktijd was gelegen in bescherming tegen ondoordachte, impulsieve beslissingen. Op grond van de wetsgeschiedenis bij art. 7:2 lid 2 BW mag de koper de wettelijke bedenktijd niet gebruiken om een definitieve keuze te maken uit verschillende door hem gekochte woningen. De belangen van de verkopers zouden daardoor volgens de wetgever onevenredig worden geschaad. Het hof trok vervolgens een parallel met de verkopers. Nu de kopers op grond van de wetsgeschiedenis geen gebruik mogen maken van de bedenktijd om te kiezen uit verschillende woningen, en is afgesproken dat verkopers gebruik zouden maken van dezelfde bedenktijd, mochten de verkopers de bedenktijd naar het oordeel van het hof niet gebruiken om een keuze te maken uit verschillende kopers. Het hof vond dan ook dat de verkopers hun bevoegdheid de bedenktijd in te roepen in dit geval hadden misbruikt. De verkopers werden veroordeeld tot betaling van de boete aan de kopers.

De verkopers waren het niet eens met het oordeel van het Hof en gingen in cassatie bij de Hoge Raad.

Oordeel Hoge Raad

De Procureur-Generaal gaf in zijn advies aan de Hoge Raad aan dat hij het eens was met het oordeel van het hof:
De bedenktermijn ten behoeve van de verkopers was opgenomen met het idee dat de kopers niet in een betere positie zouden verkeren dan de verkopers. Daarom moest worden onderzocht in welke positie de kopers verkeren. Uit de wetsgeschiedenis van art. 7:2 BW blijkt immers dat wetgever de koper met de wettelijke bedenktijd bescherming wil geven tegen ondoordachte, impulsieve beslissingen. De wetgever wil de koper de mogelijkheid geven nader onderzoek naar het betreffende pand te (laten) doen en een overhaaste koopbeslissing te herstellen. De verkoper zal er doorgaans echter goed over nadenken voor hij een pand in de verkoop geeft en kent dit pand als geen ander. Van ondoordachte, impulsieve beslissingen zal aan zijn kant daarom niet snel sprake zijn. Dat later nog een hoger bod op de woning is gedaan, is niet van belang. De wettelijke bedenktijd is voor een dergelijke situatie niet bedoeld.

De Hoge Raad heeft dit advies gevolgd. De verkopers konden zich in dit geval niet beroepen op de bedenktijd. Het cassatieberoep werd verworpen waardoor de uitspraak van het hof in stand is gebleven.

Heeft u vragen over de bedenktijd of advies nodig over een koopovereenkomst? Neem dan vrijblijvend contact op met een van onze advocaten. Wij zijn u graag van dienst.

SPEE advocaten & mediation Maastricht