Bij de rechtbank Noord-Holland werd onlangs door een  huurder van bedrijfsruimte, die een forse huurachterstand had laten ontstaan,  gevraagd om de ontruiming die reeds was uitgesproken,  te staken. Wiens belang woog volgens de rechtbank zwaarder, dat van de huurder of dat van de verhuurder?

De feiten

Sinds 1 april 2017 werd door de huurder een bedrijfsruimte gehuurd waarin hij een onderneming exploiteerde. Na enkele jaren betaalde de huurder de huur structureel te laat en werd de huur in de lopende maand in delen voldaan. Nadat er een forse achterstand was ontstaan startte de verhuurder een procedure en vorderde betaling van de achterstand alsmede ontruiming van het gehuurde. De huurder werd veroordeeld tot betaling maar de   (mede) gevorderde ontruiming werd afgewezen, omdat de huurder vlak voor de zitting een fors bedrag had betaald. Daardoor was er geen sprake meer van een aanzienlijke huurachterstand. Omdat de huurachterstand nadien weer verder opliep en de huurder ondanks herhaalde verzoeken niet tot betaling overging verzocht de verhuurder opnieuw om betaling en ontruiming. Deze keer wees de voorzieningenrechter ook de ontruiming toe.

Volgens de voorzieningenrechter is het (op tijd) betalen van huur  één van de essentiële verplichtingen van de huurder. De huurder was hierin herhaaldelijk tekortgeschoten. Ondanks bereidheid van de huurder om de achterstand in te lopen, bleek nergens uit dat hij daartoe in staat was en dat er enig zich was op verbetering van de situatie. De huurder had  erkend dat zijn bedrijf bij de huidige hoogte van de huur niet levensvatbaar was en dat hij ook andere schulden had. De verhuurder had de huurder bovendien gedurende langere tijd al diverse kansen gegeven om alsnog de volledige huur te betalen, hetgeen tot niets had geleid.  Het belang van de verhuurder om de verhuurschade te beperken en het gehuurde te ontruimen woog dan ook zwaarder dan het belang van de huurder om het gehuurde te blijven gebruiken.

De verhuurder  liet het vonnis vervolgens  aan de huurder  betekenen en tevens werd de ontruiming van het gehuurde aangezegd.  Daarnaast legde de verhuurder executoriaal beslag op het woonhuis van de huurder. De huurder was het hier niet mee eens en ging in hoger beroep tegen het vonnis.Tevens startte de huurder een kort geding. Door de huurder werd gevraagd om de executie van het vonnis te staken zolang het hoger beroep nog liep.

Het executiegeschil

De huurder legde aan zijn vordering ten grondslag dat de verhuurder geen zodanig zwaarwegende (rechtens te respecteren) belangen had dat de beslissing in hoger beroep niet kon worden afgewacht, terwijl hij juist wel een zwaarwegend belang had bij schorsing van de executie. Ontruiming zou hem de mogelijkheid ontnemen om inkomsten te genereren én om de onderneming (onderhands) te verkopen, met welke opbrengst (van naar schatting ca. € 150.000 tot € 200.000,-) de vordering van de verhuurder kon worden voldaan. Ook zou dit voor hem leiden tot aanzienlijke extra schade. Executoriale verkoop van zijn woning zou tot hoge executiekosten en een lage(re) koopsom leiden.

De verhuurder voerde aan, dat uitgangspunt is dat een uitgesproken veroordeling hangende het hoger beroep ten uitvoer kan worden gelegd en dat  de executie van het vonnis niet onrechtmatig is. De huurachterstand was sinds het  vonnis niet wezenlijk veranderd en gelet op de eerdere betalingsachterstanden had de verhuurder er geen vertrouwen meer in dat de huurder zich aan nadere afspraken zou gaan houden. De stellingen van de huurder waarom de tenuitvoerlegging van het vonnis zou moeten worden geschorst, had hij onvoldoende onderbouwd en ook  de verkoopwaarde van de onderneming was onvoldoende onderbouwd. Bovendien was niet gebleken dat er al een koper c.q. investeerder voor de onderneming van de huurder zou zijn.

De beoordeling

Uitgangspunt is, dat een uitgesproken veroordeling, hangende een hogere voorziening, uitvoerbaar moet zijn en zonder de voorwaarde van zekerheidstelling ten uitvoer kan worden gelegd. Afwijking van dit uitgangspunt kan worden gerechtvaardigd door omstandigheden die meebrengen dat het belang van de veroordeelde bij behoud van de bestaande toestand zolang niet op het door hem ingestelde rechtsmiddel is beslist, of diens belang bij zekerheidstelling, ook gegeven dit uitgangspunt, zwaarder weegt dan het belang van degene die de veroordeling in de ten uitvoer te leggen uitspraak heeft verkregen, bij de uitvoerbaarheid bij voorraad daarvan of bij deze uitvoerbaarheid zonder dat daaraan de voorwaarde van zekerheidstelling wordt verbonden.

Bij de toepassing van deze maatstaf in kort geding moet worden uitgegaan van de beslissingen in de ten uitvoer te leggen uitspraak en van de daaraan ten grondslag liggende vaststellingen en oordelen. De kans van slagen van het tegen die beslissing aangewende of nog aan te wenden rechtsmiddel blijft buiten beschouwing, met dien verstande dat de voorzieningenrechter in zijn oordeelsvorming kan betrekken of de ten uitvoer te leggen beslissing(en) berust(en) op een kennelijke misslag.

De voorzieningenrechter constateerde dat de huurder al geruime tijd niet (volledig c.q. tijdig) aan zijn betalingsverplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst voldeed, de achterstand in de betaling nog altijd onverminderd hoog was en dat de huurder nog steeds – ook ná het wijzen van het vonnis – nalatig was in tijdige huurbetaling. Daarnaast had de huurder sinds het vonnis ook geen concrete stappen gezet om tot verkoop van de onderneming te komen. Er was daarom op dat moment geen concreet vooruitzicht dat de huurachterstand door verkoop van de onderneming aan de verhuurder  kon worden voldaan. Bovendien had de huurder niet aangetoond dat het door hem voorgestelde ‘aflossingsschema’ van € 2.250,- per week een structurele betalingsmogelijkheid was die hij zou (kunnen) blijven nakomen totdat op het hoger beroep zou zijn beslist. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter had de huurder tegenover het belang van de verhuurder om niet het risico te lopen dat de huurachterstand verder oploopt, dan ook onvoldoende belang bij algehele schorsing van het vonnis tot de uitspraak in hoger beroep.

Daar stond volgens de voorzieningenrechter echter tegenover, dat een ontruiming van het gehuurde ontegenzeggelijk zou leiden tot een grote schadepost voor de huurder, omdat de onderneming dan niet meer ‘going concern’ zou (kunnen) worden voortgezet door een eventuele koper. Het spoorslags ontruimen van de in het gehuurde geëxploiteerde onderneming zou daarmee per direct leiden tot staking van (iedere mogelijkheid tot het genereren van) de omzet, als gevolg waarvan de huurder ook per diezelfde datum niet langer aan zijn betalingsverplichting jegens de verhuurder zou kunnen voldoen. Ook zou de inventaris van de onderneming bij onmiddellijke verwijdering uit het gehuurde als gevolg van de ontruiming een lagere goodwill opleveren dan bij verkoop van de onderneming inclusief alle toebehoren. Met andere woorden: onmiddellijke voortzetting van de executie van het vonnis zou naar alle waarschijnlijkheid leiden tot een grote kapitaalvernietiging voor de huurder, met als bijkomend nadeel dat de terugbetalingsmogelijkheden van de schuld van de huurder aan de verhuurder ook aanzienlijk zou worden verkleind. Daarbij kwam dat de verhuurder ter zitting had aangegeven nog geen nieuwe huurder te hebben, zodat hij ook  na ontruiming door de huurder in ieder geval voorlopig geen huurinkomsten zou genereren.

Gelet op het belang van het behoud van de waarde van de onderneming voor verkoop (en daarmee het in een keer kunnen aflossen van de huurschuld) in combinatie met het feit dat de verhuurder bij onmiddellijke ontruiming voorlopig geen huurinkomsten zou ontvangen, was de voorzieningenrechter van oordeel dat het belang van de huurder bij een tijdelijk behoud van de bestaande toestand tijdens de behandeling van het door hem ingestelde hoger beroep, zwaarder woog dan het belang van de verhuurder bij het onmiddellijk ten uitvoer leggen van het vonnis.

Op grond van het voorgaande waren beide partijen volgens de voorzieningenrechter gebaat bij het treffen van een tijdelijke ordemaatregel, die recht doet aan ieders belangen. Zowel aan het belang van de verhuurder bij het (kunnen) incasseren van de huurpenningen en de achterstand daarin, als die van de huurder bij het genereren van voldoende omzet en het vinden van een overnamekandidaat ten behoeve van het (kunnen) betalen van zijn schuld aan de verhuurder.

De voorzieningenrechter schorste daarom tijdelijk de ontruiming van de bedrijfsruimte om de huurder in de gelegenheid te stellen zijn onderneming te verkopen en uit de verkoopopbrengst de huurachterstand te voldoen. De huurder moest ondertussen wel stipt (op de maandag van elke week) aan zijn toegezegde wekelijkse betalingen van € 2.250,-  blijven voldoen. Bij niet tijdige betaling zou  de schorsing komen te vervallen en zou de verhuurder alsnog tot ontruiming over kunnen gaan.

Conclusie

De voorzieningenrechter kwam in deze zaak in het belang van beide partijen dus tot een voorwaardelijke  schorsing.  De huurder kreeg ondanks de forse achterstand onder voorwaarden alsnog tijdelijk uitstel van de ontruiming omdat er zicht was op een structurele oplossing die ook in het belang van de verhuurder was. Door verkoop van de onderneming zou de huurschuld kunnen worden voldaan.

Heeft u vragen of advies nodig over  uw positie als (ver)huurder of uw huurcontract of heeft u een geschil met uw (ver)huurder? Neem dan gerust vrijblijvend contact met ons op. Wij zijn u graag van dienst!