Een woningcorporatie wilde de huurovereenkomst met een gepensioneerde huurder beëindigen. De huurder verbleef namelijk het grootste deel van het jaar op een recreatiepark of was op reis. Volgens de corporatie hield hij daarom niet langer zijn hoofdverblijf in de gehuurde woning. Verloor de huurder zijn recht op de woning?
Wat speelde hier?
Een huurder huurde sinds 2003 een etagewoning van een woningcorporatie. In de huurovereenkomst was als verplichting van de huurder onder meer het volgende opgenomen: “Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben.”
Naar aanleiding van diverse signalen dat de huurder woonachtig was op een recreatiepark en zijn huurwoning slechts aanhield als postadres, schreef de woningcorporatie de huurder per aangetekende brief aan om de huurovereenkomst zelf op te zeggen. De huurder werd daarbij aangezegd dat als hij de huurovereenkomst niet zou opzeggen, de woningcorporatie bij de kantonrechter ontbinding en ontruiming zou vorderen op de grond dat hij in strijd met de huurovereenkomst niet zijn hoofdverblijf hield in het gehuurde.
Door de huurder werd de huur niet opgezegd. De woningcorporatie stapte vervolgens naar de kantonrechter.
Procedure bij de kantonrechter
De kantonrechter wees de vorderingen van de woningcorporatie af. Volgens de kantonrechter betekende het feit dat de huurder voor het overgrote deel van het jaar niet in het gehuurde aanwezig was niet, dat hij daar geen hoofdverblijf zou houden. De huurder bracht het zomerseizoen door op de camping, in zijn caravan, maar na ommekomst van dat seizoen was het klaarblijkelijk de bedoeling van de huurder om naar het gehuurde terug te keren. Gedurende het winterseizoen verbleef de huurder kennelijk slechts op tijdelijke adressen in Zuid Europa, want ook na afloop daarvan keerde hij telkens terug naar het gehuurde.
Standpunten van partijen in hoger beroep
De woningcorporatie was het niet eens met de uitspraak van de kantonrechter en ging in hoger beroep.
Door de woningcorporatie werd betwist dat de huurder de camping in de wintermaanden verliet en dat het niet zou zijn toegestaan om daar gedurende de wintermaanden te verblijven. Zij betwiste voorts dat de huurder gedurende enkele weken per jaar naar het gehuurde terugkeerde om het anders dan als postadres te gebruiken en stelde dat deze periode van enkele weken hoe dan ook te gering was om te kunnen zeggen dat aan het vereiste van hoofdverblijf was voldaan. Bovendien had de woningcorporatie meldingen ontvangen van vervuiling en verwaarlozing, was er nooit een reparatieverzoek gedaan door de huurder en had de huurder zelf tegen een woonconsulent verklaard dat hij niet in het gehuurde woonde maar het hele jaar op de camping verbleef en de woning gebruikte als postadres. Ook door omwonenden werd verklaard dat de huurder er nooit was. Volgens de woningcorporatie diende haar belang bij het voeren van een efficiënt distributiebeleid in deze tijden van woningnood hoe dan ook te prevaleren boven het mogelijk toekomstige belang van de huurder om voor zijn oude dag een huurwoning achter de hand te houden.
De huurder, die alleenstaand was, voerde aan dat hij in het gehuurde nog steeds zijn ‘hoofdverblijf’ had. Ook toen hij nog werkte als touringcarchauffeur was hij weinig in het gehuurde aanwezig. Hij was dan twee of drie dagen thuis en vervolgens tien of vijftien dagen weer weg. Nu hij gepensioneerd was verbleef hij in het zomerseizoen graag in zijn caravan op het recreatiepark, op fietsafstand van zijn woning. Daar mocht hij echter niet permanent verblijven. In de wintermaanden ging hij om redenen van cultuur en klimaat met een camper naar Zuid Europa. Tussendoor verbleef hij telkens vier tot zes weken in zijn woning. De woning was compleet ingericht en hij regelde er onder meer zijn administratieve zaken waarvoor hij in het recreatiepark niet de noodzakelijke voorzieningen had. Sinds de aanvang van de huur op 18 februari 2003 stond hij op dat adres ingeschreven in de Basisregistratie Personen (BRP) van de gemeente. Als hij op het park was ging hij wekelijks naar zijn woning om de post op te halen en om te kijken of alles in orde was.
Door de huurder werd ook de overeenkomst met het recreatiepark overgelegd. In die overeenkomst stond vermeld dat de plaats en het kampeermiddel bedoeld waren voor recreatief verblijf en dat permanente bewoning niet was toegestaan. Evenmin was het toegestaan om zich op het adres van het kampeermiddel in te schrijven in de gemeentelijke basisadministratie. De overeenkomst kon door het recreatiepark worden opgezegd indien de huurder zich niet aan deze verplichtingen zou houden. Volgens de huurder zou hij dus dakloos kunnen worden als hij de huur zou opzeggen. De huurder voegde daaraan toe dat hij de komende jaren gezien zijn leeftijd steeds meer op de woning zou zijn aangewezen.
Oordeel Gerechtshof
Het hof was met de kantonrechter van oordeel dat uit de feitelijke omstandigheden niet anders kon worden afgeleid dan dat de huurder onveranderd zijn ‘hoofdverblijf’ had in het gehuurde: “’Huurder woont er al vanaf 2003, al was hij indertijd vaak afwezig vanwege zijn werk als touringcarchauffeur. Sinds enkele jaren is hij met pensioen. In zijn daardoor toegenomen vrije tijd verblijft hij graag in zijn caravan op het nabijgelegen recreatiepark, veelal gedurende lange aaneengesloten periodes. Als hij in het park verblijft komt huurder nauwelijks in het gehuurde. Hij fietst er dan alleen heen voor het afhalen van zijn post. Huurder stelt dat deze situatie voor hem op dit moment het beste past bij zijn huidige levensfase, waarin hij meer vrije tijd heeft en die hij vanwege zijn goede gezondheid wil en kan benutten voor het ondernemen van tal van activiteiten buitenshuis, zoals het maken van vakantiereizen met zijn camper. Uit geen enkele feitelijke omstandigheid blijkt dat huurder de intentie heeft of heeft gehad om het gehuurde in deze fase van zijn leven van karakter te laten veranderen of om zijn hoofdverblijf te verplaatsen naar elders. Zijn verblijf in het recreatiepark is per definitie steeds tijdelijk, want permanent verblijf is er blijkens de door huurder overgelegde overeenkomst van 23 april 2005 niet toegestaan. Ook voor de BRP staat huurder nog steeds ingeschreven op het adres van het gehuurde. Hij komt er wekelijks langs voor de post en komt er steeds even terug als hij niet langer in het recreatiepark kan verblijven of als hij met zijn camper is weggeweest. Duidelijk is dat de door huurder voor deze fase van zijn leven gekozen levensstijl, waarbij hij veel op pad is en nauwelijks in het gehuurde verblijft, slechts van tijdelijke aard is, namelijk voor zolang als zijn gezondheid dat toelaat. Met het klimmen der jaren zal huurder minder vaak gebruik (kunnen) maken van zijn tijdelijke verblijfadressen elders en zal hij in toenemende mate van de vastigheid van het gehuurde afhankelijk zijn. Voor huurder is het gehuurde kortom onveranderd zijn hoofdverblijf gebleven, ook al houdt hij er in deze levensfase, dus tijdelijk, nauwelijks verblijf.”
Het hof zag geen aanleiding om de huurder in het kader van de op hem rustende verzwaarde motiveringsplicht te laten bewijzen dat en hoeveel dagen achtereen hij jaarlijks in het gehuurde feitelijk verbleef. Wel onderkende het hof dat de woningcorporatie in deze tijden van woningnood groot belang heeft bij een efficiënt, evenwichtig en rechtvaardig distributiebeleid, maar omdat de huurder zijn hoofdverblijf onveranderd in het gehuurde heeft gehouden, kwam het hof niet toe aan een belangenafweging.
Conclusie
Het hoger beroep van de woningcorporatie slaagde dus niet. De huurovereenkomst bleef in stand en de huurder kon niet worden gedwongen om te vertrekken.
De invulling van het begrip hoofdverblijf is dus meer dan simpelweg het tellen van overnachtingen. Zolang er een duidelijke intentie is om steeds terug te keren, en het verblijf elders tijdelijk is, blijft het gehuurde hoofdverblijf.
Heeft u een conflict met uw huurder of verhuurder, vragen over uw positie of hulp nodig bij het vastleggen van afspraken? Neem dan vrijblijvend contact op met een van onze advocaten. Wij zijn u graag van dienst!