Ein Mieter, der monatelang keine Miete zahlt und den Betrieb einstellt, läuft Gefahr, die gemieteten Räumlichkeiten räumen zu müssen. Selbst wenn der Mieter erhebliche Beträge in das Unternehmen investiert hat und hofft, dieses an einen Dritten zu übertragen, muss dies einer Räumung nicht im Wege stehen. Dies geht aus einem aktuellen Urteil des Amtsgerichts Overijssel vom 18. September 2026 (ECLI:NL:RBOVE:2026:5560).
Worum ging es in diesem Fall?
Der Vermieter hatte mit Wirkung zum 1. März 2023 eine Gewerbefläche an eine offene Handelsgesellschaft vermietet. Bei dem Mietobjekt handelte es sich um eine Gewerbefläche im Sinne von § 7:290 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuchs (BW), zu der zudem eine an die Gewerbefläche angeschlossene Betriebswohnung im zweiten Stock gehörte. Die Fläche war für den Betrieb eines Restaurants vorgesehen.
Im Laufe der Mietdauer kam es zu erheblichen Mietrückständen. Die letzte Zahlung in Höhe von 1.000 € erfolgte am 22. März 2026. Danach hatte der Vermieter keine Miete mehr erhalten. Auch der Betrieb des Restaurants war inzwischen eingestellt worden.
Die Vermieterin sah darin Anlass, im Eilverfahren die Räumung des Mietobjekts zu beantragen. Neben den Mietrückständen wies sie auf weitere Mängel hin, darunter mangelhafte Instandhaltung, Lärmbelästigung und den Erricht einer Wintergartenanlage ohne Genehmigung.
Die Mieterin widersetzte sich der geforderten Räumung. Sie machte unter anderem geltend, dass die Probleme unter anderem durch das Verschulden der Vermieterin entstanden seien. Zudem habe sie nach eigenen Angaben über 130.000 € in das Unternehmen und das Mietobjekt investiert. Eine Räumung würde es ihr ihrer Ansicht nach unmöglich machen, das Unternehmen noch an einen Dritten zu übertragen.
Die Mieterin machte außerdem geltend, dass der Vermieter in seinem Antrag lediglich die Räumung der Wohnung gefordert habe, während sich der Mietvertrag sowohl auf Gewerbeflächen als auch auf Wohnflächen bezog.
Rechtlicher Rahmen
Zunächst prüfte das Amtsgericht, ob hinreichend plausibel war, dass der Mietvertrag in einem Hauptsacheverfahren aufgelöst werden würde.
Für die Stattgabe eines Räumungsantrags im Eilverfahren gilt ein zurückhaltender Prüfungsmaßstab. Eine Räumung kann angeordnet werden, wenn mit hoher Wahrscheinlichkeit zu erwarten ist, dass der Mietvertrag in einem Hauptsacheverfahren aufgelöst wird. Da es sich um ein vorläufiges Verfahren handelt, besteht grundsätzlich kein Spielraum für eine umfassende Tatsachenfeststellung oder weitere Beweisführung. Der Amtsrichter stützt seine Entscheidung daher auf Tatsachen, die anerkannt oder unbestritten sind oder die vorläufig plausibel geworden sind.
Urteil des Gerichts
Unstreitig war, dass zwei wesentliche Verpflichtungen aus dem Mietvertrag verletzt worden waren: die fristgerechte Zahlung der Miete und die tatsächliche Nutzung des Mietobjekts gemäß dem vereinbarten Verwendungszweck.
Der Amtsrichter erachtete diese Vertragsverletzungen als ausreichend schwerwiegend. Die übrigen vom Vermieter vorgebrachten Vertragsverletzungen, darunter mangelhafte Instandhaltung und Lärmbelästigung, mussten daher nicht mehr erörtert werden.
Nach Ansicht der Mieterin waren die Vertragsverletzungen jedoch auch durch das Verschulden des Vermieters entstanden. Damit wollte sie offenbar darlegen, dass die Probleme nicht vollständig ihr angelastet werden könnten. Der Amtsrichter folgte dieser Argumentation nicht. Für die Auflösung eines Vertrags ist es nicht erforderlich, dass der Verstoß dem Schuldner zugerechnet werden kann (siehe § 6:265 BW: Ein Verstoß berechtigt grundsätzlich zur Auflösung, es sei denn, seine besondere Art oder geringe Bedeutung rechtfertigt eine Auflösung mit ihren Folgen nicht).
Anschließend prüfte der Amtsrichter, ob die Räumung im Vorgriff auf eine mögliche Vertragsauflösung tatsächlich angeordnet werden müsse.
Die Mieterin war anderer Meinung, da sie das Unternehmen, in das sie über 130.000 € investiert hatte, nicht mehr an einen Dritten übertragen könnte, wenn sie nun zur Räumung gezwungen würde.
Der Amtsrichter folgte der Mieterin in diesem Punkt nicht und befand, dass das Interesse des Vermieters an der Räumung schwerer wiegen müsse als das Interesse der Mieterin am Erhalt einer möglichen Übernahmemöglichkeit. Es gab nämlich keine konkrete Aussicht auf einen Kandidaten, der bereit war, das Unternehmen zu übernehmen. Auch war nicht glaubhaft gemacht worden, dass der Mietvertrag tatsächlich übernommen werden könnte, beispielsweise im Rahmen eines Subrogationsverfahrens (§ 7:307 BW).
Auch die Einrede des Mieters, der Vermieter habe die Räumung „der Wohnung“ verlangt, während das Mietobjekt aus einer Gewerbefläche mit einer dazugehörigen Betriebswohnung bestand, wurde vom Gericht zurückgewiesen.
Aus der Ladung ging hinreichend klar hervor, dass der Vermieter die Räumung des gesamten Mietobjekts beabsichtigte. Auch aus der inhaltlichen Einrede der Mieterin ging hervor, dass sie dies verstanden hatte. Der Amtsrichter verwies dabei auf das Urteil des Obersten Gerichtshofs vom 12. Januar 2024 (ECLI:NL:HR:2024:22): Bei der Auslegung eines Klageantrags ist nicht nur auf dessen Wortlaut zu achten, sondern es kommt auch dem Inhalt der der Klage zugrunde liegenden Sachverhalte, der Art und Weise, wie die Gegenpartei die Klage verstanden hat und vernünftigerweise hätte verstehen müssen, sowie dem übrigen Parteivorgang Bedeutung zu.
Der Amtsrichter gab daher dem Räumungsantrag statt und verurteilte den Mieter, die Räumlichkeiten innerhalb von vierzehn Tagen nach Zustellung des Urteils zu räumen.
Schlussfolgerung
Dieser Fall zeigt, dass ein Vermieter, der mit erheblichen Mietrückständen in Verbindung mit der Einstellung der Geschäftstätigkeit konfrontiert ist, in einer guten Position ist, um im Eilverfahren die Räumung des Mietobjekts zu beantragen.
Ein Mieter, der sich auf Umstände berufen möchte, die eine Räumung verhindern sollten, wie beispielsweise eine mögliche Betriebsübertragung, muss diese Umstände konkret begründen.
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Rechtsanwältin Marion L.C.P.M. van Acker