Afgelopen maand heeft de kantonrechter van de rechtbank Arnhem zich moeten buigen over een zaak waarbij de vraag aan de orde was of de huurder een recreatiebungalow op grond van de gemaakte afspraken als hoofdverblijf mocht gebruiken of uitsluitend als recreatiewoning. De verhuurder vorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde wegens een ernstige toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst door de huurder. De vordering van de verhuurder werd echter afgewezen.
De verhuurder verhuurde al sinds 2012 een luxe bungalow op een recreatiepark aan de huurder. Op grond van het destijds al geldende bestemmingsplan mocht een recreatiewoning niet gebruikt worden voor permanente bewoning. Dat de huurder de bungalow in strijd met het bestemmingsplan voor permanente bewoning gebruikte was hier niet in geschil.
In de huurovereenkomst was de volgende bepaling opgenomen:
“Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als (recreatie) woonruimte voor bovengenoemde pers(o)n(en)/gezin.”
In de zomer van 2019 schreef de verhuurder de huurder aan, omdat de huurder het gehuurde niet overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming zou gebruiken: hij zou met zijn gezin het hoofdverblijf in het gehuurde hebben terwijl dit niet was toegestaan. De huurder weigerde het gebruik als hoofdverblijf te staken omdat deze beperking van het gebruik niet tussen hem en de verhuurder zou zijn overeengekomen.
Volgens de huurder was ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst besproken, dat de huurder zich in beginsel voor onbepaalde tijd in de woning wilde vestigen. Daarnaast stond het woord “recreatie” tussen haakjes en volgde noch uit de huurovereenkomst noch uit de wegwijzer voor bewoners dat vestigen van hoofdverblijf niet was toegestaan. Als de verhuurder het gebruik had willen beperken, had hij dat expliciet in de huurovereenkomst moeten formuleren.
De kantonrechter gaf de huurder voor wat betreft de uitleg van de huurovereenkomst gelijk. Voor het antwoord op de vraag wat partijen zijn overeengekomen kan niet worden volstaan met enkel de taalkundige uitleg van de bepaling maar komt het aan op hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en wat zij uit elkaars verklaringen en gedragingen hebben afgeleid en redelijkerwijs mochten afleiden.
Volgens de kantonrechter had de verhuurder onvoldoende gesteld waaruit bleek dat de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst heeft kunnen en moeten begrijpen dat permanente bewoning niet mocht. Uit de huurovereenkomst volgt niet dat het gehuurde uitsluitend als recreatiewoning mocht worden gebruikt, omdat het woord recreatie tussen haakjes staat, hetgeen in normaal taalgebruik slechts een aanvulling betekent en dus ruimte laat voor een gebruik enkel als woonruimte. Van belang werd ook geacht, dat de huurder de bungalow in 2012 daadwerkelijk als permanente woonruimte is gaan gebruiken en dat de huurovereenkomst na een jaar stilzwijgend was verlengd. Pas in 2019 werd bovendien pas kenbaar gemaakt door de verhuurder, dat deze vorm van bewoning in strijd zou zijn met de huurovereenkomst.
Dat permanente bewoning op grond van het bij het aangaan van de huurovereenkomst geldende bestemmingsplan niet was toegestaan en dat de gemeente inmiddels van plan was om te gaan handhaven werd door de kantonrechter niet relevant geacht in de onderlinge verhouding tussen de huurder en de verhuurder, omdat de inhoud en de consequenties van het bestemmingsplan geen onderwerp van gesprek waren geweest bij het sluiten van de huurovereenkomst.
Voor de verhuurder is het gezien deze uitspraak van belang om de bepalingen in het huurcontract goed te formuleren en vooraf te onderzoeken welk gebruik op grond van het bestemmingsplan is toegestaan. Daar kan dan in de huurovereenkomst naar verwezen worden.
Deze uitspraak biedt voor de huurder echter nog geen volledige zekerheid. Als de gemeente besluit om het bestemmingsplan te handhaven is de kans groot dat de huurder de woning alsnog zal moeten verlaten. De daaruit voortvloeiende schade kan dan mogelijk wel op de verhuurder worden verhaald.
Heeft u vragen of hulp nodig bij het opstellen of uitleggen van uw huurovereenkomst? Neem dan gerust vrijblijvend contact op met een van onze advocaten. We zijn u graag van dienst!