Das Berufungsgericht in Den Haag verhandelte kürzlich einen Fall, in dem der Eigentümer einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus keine Genehmigung für den Bau eines zusätzlichen Stockwerks auf seinem Haus erhalten hatte. Das Amtsgericht hatte eine Ersatzgenehmigung erteilt. Das Berufungsgericht musste dann entscheiden, ob diese Genehmigung für nichtig erklärt werden sollte, beantwortete jedoch zunächst die Frage, ob ein Rechtsmittel rechtzeitig eingelegt worden war.

Der Sachverhalt

Im Jahr 2003 wurde ein Gebäude in zwei Wohnungsrechte aufgeteilt: das Wohnungsrecht im Erdgeschoss, Keller und ersten Stock (die Wohnung von Eigentümer 1) und das Wohnungsrecht in der Wohnung im zweiten und dritten Stock und Keller (die Wohnung von Eigentümer 2). Diese Wohnung wurde nicht von Eigentümer 2 selbst bewohnt, sondern es wurden Zimmer an Studenten vermietet.

In der Teilungserklärung wurde festgelegt, dass die Parteien, die Anspruch auf das Wohnungsrecht haben, jeweils zur Hälfte am gemeinschaftlichen Eigentum beteiligt sind und dass sie jeweils eine Stimme in der Eigentümerversammlung haben (die Gesamtzahl der Stimmen betrug also zwei).

In der Teilungserklärung hieß es:
“Alle Entscheidungen werden einstimmig getroffen."

Und in den Musterregelungen für die Aufteilung in Wohnungsrechte vom Januar 1992, die für anwendbar erklärt wurden, hieß es:

“Artikel 9.

1. Zu den Gemeinschaftsflächen und dem Gemeinschaftseigentum gehören, soweit vorhanden:
   a. die Fundamente, tragenden Wände und Säulen, das Tragwerk des Gebäudes mit dem Untergrund, das Rohmauerwerk sowie die Fußböden mit Ausnahme der Deckschichten in den privaten Bereichen, die Außenwände einschließlich der Fensterrahmen mit Glas, der Türen, die sich in der Außenfassade befinden oder die Trennung zwischen dem Gemeinschafts- und dem Privatbereich bilden, der Balkonkonstruktionen, der Brüstungen, der Galerien, der Terrassen und der Korridore, der Dächer, der Schornsteine und der Lüftungskanäle, der Treppenhäuser und (...)
   Ein Eigentümer oder Nutzer darf ohne Genehmigung der Versammlung keine Änderungen an den Gemeinschaftsbereichen und dem Gemeinschaftseigentum vornehmen, auch wenn sich diese in den privaten Bereichen befinden. (…)
   (…)

.Artikel 13.

1. Jegliche Bau-, Anbau- oder Erweiterungsmaßnahmen ohne Genehmigung der Versammlung sind verboten."

.
Eigentümer 2 wollte sein Haus durch einen Anbau und eine Dachterrasse (ein zusätzliches Stockwerk) auf dem Dach des Gebäudes vergrößern. Dadurch könnte er mit seiner Familie dort wohnen. Er hatte bei der Gemeinde eine Umweltgenehmigung für seinen Bauplan beantragt. Diese Genehmigung war im März 2022 erteilt worden und seitdem unwiderruflich.

Auf der Hauptversammlung der Eigentümergemeinschaft am 27. Juni 2022 stimmten die Eigentümer über den Bauplan von Eigentümer 2 ab. Eigentümer 2 stimmte dafür, Eigentümer 1 dagegen. Damit erteilte die Eigentümergemeinschaft keine Genehmigung für die Umsetzung des Bauplans.

Das Verfahren in erster Instanz

Eigentümer 2 beantragte daraufhin beim Amtsgericht, die Entscheidung der Wohnungseigentümergemeinschaft, die Genehmigung für seinen Bauplan zu verweigern, auf der Grundlage der Artikel 2:15 und 5: 130 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches zu entscheiden, die Entscheidung der Wohnungseigentümergemeinschaft, die Genehmigung für seinen Bauplan nicht zu erteilen, mit der Begründung aufzuheben (und auszusetzen), dass sie gegen die Grundsätze der Angemessenheit und Fairness verstößt, und ihm eine Ersatzgenehmigung zu erteilen, um seinen Bauplan auf der Grundlage von Artikel 5:121 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches zu realisieren (oder realisieren zu lassen).

Mit dem Beschluss vom 13. Dezember 2022 wurde der Beschluss vom 27. Juni 2022 aufgehoben und das Amtsgericht ermächtigt, dem Eigentümer 2 zu gestatten, die Dachkonstruktion im obersten Stockwerk in Übereinstimmung mit der erteilten Umweltgenehmigung zu realisieren (oder realisieren zu lassen), auch wenn keine Genehmigung der Wohnungseigentümergemeinschaft vorliegt. Kurz gesagt entschied das Amtsgericht, dass die Eigentümerversammlung die Genehmigung für die Dachgeschosserweiterung nach Abwägung aller Interessen und Umstände vernünftigerweise nicht hätte verweigern dürfen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft war damit nicht einverstanden und legte Berufung ein.

Frist für die Berufung

Die erste Frage, die im Rahmen der Berufung zu klären war, war, ob die Berufung rechtzeitig eingelegt worden war.

Die Frist für die Einlegung einer Berufung gegen eine Entscheidung über einen Antrag auf Aufhebung einer Entscheidung eines Organs der Wohnungseigentümergemeinschaft beträgt einen Monat (Art. 5:130 Abs. 3 BW). Das Amtsgericht hatte die Entscheidung der Hauptversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft vom 27. Juni 2022 am 13. Dezember 2022 aufgehoben. Erst fast drei Monate später wurde Berufung eingelegt. In der Berufungsbegründung wurde die Aufhebung des Beschlusses vom 27. Juni 2022 durch das Amtsgericht nicht (zumindest nicht eindeutig) angefochten. Hätte sich die Berufung gegen diese Aufhebung gerichtet, wäre sie nicht rechtzeitig eingelegt worden und die Berufung wäre unzulässig gewesen.

Das Amtsgericht hatte jedoch am 13. Dezember 2022 auch entschieden, mangels Ermächtigung durch die Eigentümerversammlung, Eigentümer 2 auf der Grundlage von Artikel 5:121 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches zu ermächtigen, die Dachkonstruktion zu realisieren oder realisieren zu lassen. Für diese Entscheidung gilt grundsätzlich die übliche Frist von drei Monaten für die Einlegung eines Rechtsmittels. Da sich die Berufung gegen diese Genehmigungsentscheidung richtete, wurde die Berufung fristgerecht eingelegt.

Die Berufung erstreckte sich nicht auf die Entscheidung, die Entscheidung der Hauptversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft vom 27. Juni 2022 aufzuheben. Das Gericht konnte jedoch über die Entscheidung befinden, Eigentümer 2 zu ermächtigen, die Dachkonstruktion im obersten Stockwerk zu realisieren oder realisieren zu lassen.

Das Urteil des Berufungsgerichts in Den Haag

Das Berufungsgericht kam zu dem Schluss, dass eine Ersatzgenehmigung auf der Grundlage von Artikel 5:121 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches nicht möglich sei, da die Realisierung der Dachkonstruktion zu einem Konflikt mit der Teilungsurkunde führen würde.

Das Gericht begründete dies wie folgt:
“Gemäß der Teilungsurkunde besteht das Gebäude aus fünf Stockwerken (Keller, Erdgeschoss und erste bis dritte Etage) mit privaten und gemeinschaftlichen Bereichen. Der Urkunde ist ein Plan aller Stockwerke beigefügt, der die Grenzen der verschiedenen privaten Bereiche des Gebäudes und des Grundstücks zeigt (eine Teilungszeichnung). Das Dach des Gebäudes befindet sich über dem dritten Stock. Zu den Gemeinschaftsbereichen gehören die Fundamente, die tragenden Wände, die Außenwände (einschließlich Fensterrahmen), die Terrassen, die Böden (mit Ausnahme der Deckschichten in privaten Bereichen) und das Dach. Diese Bereiche sind daher gemeinsames Eigentum beider Wohnungseigentümer, die jeweils zu gleichen Teilen daran beteiligt sind.

Es steht fest, dass Eigentümer 2 mit seinem Bauplan das Gebäude um eine zusätzliche Etage erweitern möchte, die er als privaten Bereich im Rahmen seines Wohnungsrechts ausweisen und nutzen wird.

Für die Durchführung eines solchen Bauplans ist die Genehmigung der Versammlung der Eigentümergemeinschaft erforderlich. Für (unter anderem) Fälle, in denen ein Wohnungseigentümer für bestimmte Maßnahmen in Bezug auf Gemeinschaftsräume die Genehmigung der Eigentümergemeinschaft oder ihrer Organe benötigt, sieht Artikel 5:121, Absatz 1 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches vor, dass diese Genehmigung auf Antrag der Person, die sie benötigt, durch eine Genehmigung des Amtsgerichts ersetzt werden kann. Diese Genehmigung kann erteilt werden, wenn die Erlaubnis ohne triftigen Grund verweigert wird (oder wenn die Person, die die Erlaubnis erteilen sollte, nicht reagiert). Der Richter kann diese Genehmigung jedoch nicht erteilen, wenn die Handlungen, für die die Genehmigung beantragt wird, gegen die Teilungsurkunde verstoßen würden. Schließlich ersetzt die Genehmigung die Erlaubnis der Eigentümergemeinschaft, und aus dem Gesetz folgt, dass eine Entscheidung der Eigentümergemeinschaft, eine Erlaubnis zu erteilen, die im Widerspruch zur Teilungsurkunde steht, nichtig ist. In solchen Fällen muss (auch) die Teilungsurkunde geändert werden.

Eine solche Situation liegt hier vor. Denn die Umsetzung des Bauplans führt zu einer anderen Aufteilung des Gebäudes als in der Teilungsurkunde und den Teilungszeichnungen. Das heutige Dach wird größtenteils in ein Stockwerk (für den Aufbau) umgewandelt und das Gebäude wird um ein neues (viertes) Stockwerk mit neuen Wänden, Fenstern und Türen sowie einem neuen Dach erweitert. In der aktuellen Teilungsurkunde ist nichts davon enthalten und das Stockwerk ist auch nicht auf der aktuellen Teilungszeichnung eingezeichnet. Darüber hinaus wird das neue Stockwerk (einschließlich der geplanten Terrasse auf diesem Stockwerk) von Eigentümer 2 privat genutzt, während laut der aktuellen Teilungsurkunde die Wände, Fenster, (Außen-)Türen und das Dach gemeinschaftlich sind. Dies bedeutet, dass die Realisierung der von Eigentümer 2 gewünschten Erweiterung ohne die damit verbundene Änderung der Teilungsurkunde und des Plans zu einem Verstoß gegen die Teilungsurkunde führen würde.

Aus dem Vorstehenden folgt, dass Eigentümer 2 in diesem Verfahren keine Genehmigung auf der Grundlage von Artikel 5:121 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches erteilt werden kann, um den von ihm gewünschten Bauplan zu realisieren oder realisieren zu lassen."

Fazit

Das Berufungsgericht entschied daher, dass sich die Berufung inhaltlich nicht eindeutig gegen die Aufhebung der Entscheidung richtete, sondern ausschließlich gegen die erteilte Ersatzgenehmigung, für die die normale Berufungsfrist von drei Monaten gilt. Hätte sich die Berufung gegen die Aufhebung der Entscheidung gerichtet, wäre sie unzulässig gewesen. In diesem Fall konnte das Berufungsgericht daher über die Berufung verhandeln.

Um eine Unzulässigkeit zu vermeiden, ist es daher wichtig, rechtzeitig zu überlegen, was Sie anfechten möchten und ob die normale Frist von drei Monaten oder die kurze Frist von einem Monat gilt.

Wenn Sie mehr wissen möchten oder Fragen zu Ihrer Position als Wohnungseigentümer haben, wenden Sie sich bitte an einen unserer Anwälte. Wir helfen Ihnen gerne weiter!