Was passiert, wenn ein Vermieter die Räumung einer Wohnung verlangt, in der auch minderjährige Kinder leben? Muss der Richter das Wohl dieser Kinder bei seiner Entscheidung berücksichtigen, wenn beispielsweise die Eltern schwere Störungen verursacht oder Straftaten begangen haben, und wie weit reicht die Verantwortung des Richters, dieses Wohl aktiv zu prüfen? Aufgrund von Vorabentscheidungsfragen des Gerichts Noord Holland zu diesem Thema hat der Oberste Gerichtshof am 28. November 2025 Klarheit über die Bedeutung von Artikel 3 Absatz 1 IVRK (Internationales Vertrag über die Rechte des Kindes) in Räumungsverfahren geschaffen (zie: ECLI:NL:HR:2025:1799).

Was war der Sachverhalt?
Eine Wohnungsbaugesellschaft vermietete eine Wohnung an eine Familie mit zwei minderjährigen Kindern. Während der Laufzeit des Vertrags erhielt die Wohnungsbaugesellschaft Beschwerden von Anwohnern unter anderem über Lärmbelästigung und Marihuana-Geruch. In den Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Mietvertrags war unter anderem festgelegt, dass der Mieter keine Belästigung oder Beeinträchtigung für Nachbarn oder Anwohner verursachen darf und dass es dem Mieter nicht gestattet ist, in der gemieteten Wohnung Cannabis anzubauen (oder anbauen zu lassen) oder andere Aktivitäten auszuüben, die gemäß dem Opiumgesetz strafbar sind.

Nach einem Gespräch mit den Mietern und den Anwohnern wurden Vereinbarungen getroffen. Bei einer Durchsuchung der Wohnung wurden dann unter anderem harte Drogen, Munition und eine Schusswaffe gefunden. Der Mann wurde daraufhin festgenommen und inhaftiert.

Obwohl der Bürgermeister ursprünglich beabsichtigte, die Wohnung für drei Monate zu schließen, wurde davon im Interesse der Kinder abgesehen und dem Mann zur Vermeidung einer Wiederholung eine Zwangsstrafe auferlegt. Nach einer zweiten Polizeirazzia, bei der erneut Drogen und Munition gefunden wurden, teilte der Bürgermeister den Mietern seine Absicht mit, die Wohnung für einen Monat zu schließen.

Die Wohnungsbaugesellschaft beantragte in einem Eilverfahren die Räumung der Wohnung unter Verweis auf ihre Null-Toleranz-Politik und ihre Verantwortung für die Sicherheit und Lebensqualität in der Nachbarschaft. Nach Ansicht der Wohnungsbaugesellschaft überwog ihr Interesse an der Räumung der Wohnung das Interesse der Mieter am Erhalt der Wohnung.

Art. 3 IVRK (Internationales Vertrag über die Rechte des Kindes)
Der Richter im Eilverfahren stellte fest, dass die Anwendung der sogenannten Null-Toleranz-Politik in Mietstreitigkeiten sowohl von Wohnungsbaugesellschaften als auch in der (erstinstanzlichen) Rechtsprechung in Fällen, in denen Familien mit (kleinen) Kindern betroffen sind, als problematisch empfunden wird und dass Richter mit dieser Materie sehr unterschiedlich umgehen.

Dies hängt zweifellos mit der Tatsache zusammen, dass die Anwesenheit von Kindern in der Wohnung dazu führt, dass die Zulässigkeit der geforderten Räumung als Reaktion auf das Fehlverhalten des Mieters anhand von Artikel 3 IVRK geprüft werden muss, einer Norm, deren Inhalt und Umfang an sich keineswegs klar sind.

Art. 3 Abs. 1 IVRK bestimmt, dass bei allen Maßnahmen, die Kinder betreffen, unabhängig davon, ob sie von öffentlichen oder privaten Einrichtungen des Sozialwesens oder von Gerichten, Verwaltungsbehörden oder Gesetzgebungsorganen getroffen werden, das Wohl des Kindes eine vorrangige Erwägung („a primary consideration“) darstellt.

Vorlagefragen
Der Richter im Eilverfahren sah daher Anlass, dem Obersten Gerichtshof folgende Vorabentscheidungsfragen vorzulegen:

Prüfungskriterium
1. Kann das in Art. 3 Abs. 1 IVRK enthaltene Kriterium so ausgelegt werden, dass es eine Handhabe für die Prüfung in konkreten Fällen bietet? Wenn ja, wie lautet diese Auslegung?
2. Welche Rolle spielt dabei das schuldhafte Verhalten der Eltern?
3. Stellt dieses Kriterium für den Richter eine Aufforderung oder zumindest eine Legitimation dar, auch die Qualität der Betreuungseinrichtung zu prüfen?

Untersuchung
4. Wie aktiv muss der Richter sein? Was muss er, gegebenenfalls von Amts wegen, untersuchen?
5. Was kann der Richter dabei hinsichtlich der Vorlage von Informationen durch die Parteien erwarten?
6. Steht es dem Richter in den betreffenden Fällen nach Einholung der Zustimmung der Parteien frei, von Amts wegen Auskünfte bei Gemeinden und Hilfsdiensten einzuholen? Kann angesichts der Sensibilität dieser Angelegenheit in Bezug auf den Datenschutz Art. 3 Abs. 1 IVRK eine ausreichende Grundlage dafür bilden? Wenn nicht, wie ist mit dieser Sensibilität in Bezug auf den Datenschutz umzugehen?
7. Inwieweit sollte der Richter andere Stellen aktiv in seine Untersuchung einbeziehen? (Zu denken ist beispielsweise an den Jugendschutzrat oder den Familienvormund im Falle einer OTS.)
8. Ist es empfehlenswert, in Fällen, in denen auch ein verwaltungsrechtliches Verfahren durchgeführt wird, die Behandlung der zivilrechtlichen Räumungsklage auszusetzen, bis die betroffene Genossenschaft als Beteiligte im verwaltungsrechtlichen Verfahren die Möglichkeit hat, die kommunale Akte einzureichen?

Entscheidung und Begründung
9. Steht es dem Richter angesichts der Antworten auf die vorstehenden Fragen (unter bestimmten Umständen) frei, die Räumung unter der Bedingung zu genehmigen, dass für eine angemessene Unterbringung der betroffenen Kinder gesorgt wird? Und steht es ihm frei, sich dazu zu äußern, wer diese Unterbringung organisieren muss? Wenn ja, welchen Spielraum darf der Richter dem Vermieter in dieser Hinsicht lassen: in Bezug auf die Aufrechterhaltung der familiären Bindungen, in Bezug auf Art, Vorläufigkeit und Dauer der Unterbringung und in Bezug auf den Zeitraum, in dem diese realisiert werden muss (aufgrund der Unsicherheit, die einer solchen Konstruktion innewohnt)?

Diese Vorabentscheidungsfragen werfen also die Frage auf, ob aus Art. 3 IVRK Leitlinien für die Beurteilung eines Räumungsantrags für eine Wohnung, in der auch Kinder leben, abgeleitet werden können, wie aktiv der Richter bei seiner Untersuchung der von der Räumung betroffenen Interessen der Kinder und der Möglichkeiten einer alternativen Unterbringung sein darf und muss, was der Richter in diesem Zusammenhang von den Parteien erwarten darf und welche Modalitäten ihm zur Verfügung stehen, um bei seiner Entscheidung eine angemessene Unterbringung der Kinder zu berücksichtigen.

Antwort des Obersten Gerichtshofs
Der Oberste Gerichtshof entschied, dass Art. 3 Abs. 1 IVRK mit sich bringt, dass bei der Beurteilung durch den Richter, ob die Pflichtverletzung des Mieters eine Auflösung des Mietvertrags rechtfertigt, die Interessen der in der gemieteten Wohnung lebenden Kinder als „erste Überlegung” berücksichtigt werden müssen. Das bedeutet, dass ihnen eine hohe Priorität zukommt. Zu den Interessen eines Kindes gehören sein Recht auf Unterkunft und sein Recht, nicht von seinen Eltern getrennt zu werden. Obwohl diese Interessen schwer wiegen, müssen sie nicht ausschlaggebend sein; sie müssen unter Berücksichtigung aller Umstände des Falles gegen die übrigen Interessen abgewogen werden.

Zu den zu berücksichtigenden Umständen gehört die Möglichkeit einer alternativen Unterkunft. Die Obdachlosigkeit eines Kindes wird von der Gesellschaft als nicht akzeptabel angesehen, und die Trennung von Eltern und Kind sollte grundsätzlich vermieden werden. Eine solche Folge oder die Möglichkeit einer solchen Folge bedeutet jedoch nicht immer, dass ein Räumungsantrag abgelehnt werden muss. Die Vermeidung solcher Folgen liegt nämlich nicht in erster Linie in der Verantwortung des Vermieters, sondern in der Verantwortung der Eltern und der Behörden, während der Vermieter unter Umständen auch die Interessen Dritter berücksichtigen muss. In diesem Zusammenhang kann jedoch als Umstand berücksichtigt werden, ob der Vermieter mehrere Wohnungen vermietet und zur Vermietung zur Verfügung hat, beispielsweise weil es sich um eine Wohnungsbaugesellschaft handelt.

Der Grad der Schuldhaftigkeit des Verhaltens des Mieters, das Anlass für eine Klage auf Auflösung des Mietverhältnisses und Räumung der Mietwohnung ist, gehört zu den Umständen, die bei der Beurteilung, ob der darin liegende Mangel die Auflösung rechtfertigt, berücksichtigt werden. Dieses Verhalten und der Grad seiner Vorwerfbarkeit relativieren jedoch nicht das Gewicht, das den Interessen der beim Mieter lebenden Kinder zukommt.

Den Interessen der Mieter und ihrer Kinder stehen die Interessen des Vermieters bei einer Auflösung und Räumung gegenüber. Das Gewicht, das diesen letztgenannten Interessen beizumessen ist, hängt unter anderem von der Art und Schwere des Mangels des Mieters ab. In diesem Fall handelt es sich um Belästigungen, Verstöße gegen das Opiumgesetz und illegalen Waffenbesitz in der Wohnung. Der Mieter kommt damit seiner Verpflichtung, sich wie ein guter Mieter zu verhalten (Art. 7:213 BW), nicht nach, und unter Umständen ist der Vermieter gegenüber seinen anderen Mietern und anderen Anwohnern – zu denen auch Kinder gehören können – verpflichtet, alles in seiner Macht Stehende zu tun, um die Belästigung oder Gefahr zu beenden. Das Interesse der Anwohner an einer lebenswerten und sicheren Umgebung verstärkt dann das Interesse des Vermieters an einer Räumung. Auch wiederholte oder lang anhaltende Verstöße des Mieters können das Interesse des Vermieters an einer Räumung verstärken.

Untersuchungspflicht des Richters
Grundsätzlich ist es Sache des Mieters, der mit einer Räumungsklage konfrontiert ist, geltend zu machen, dass die behauptete Verletzung des Mietvertrags keine Auflösung dieses Vertrags rechtfertigt, und die in diesem Zusammenhang relevanten Tatsachen und Umstände vorzubringen. Zu diesen Tatsachen und Umständen gehört auch die Tatsache, dass die beabsichtigte Räumung auch ein Kind oder Kinder betreffen wird.

Die dem Richter in Art. 3 Abs. 1 IVRK übertragene Aufgabe bedeutet jedoch, dass er gegebenenfalls von Amts wegen prüfen muss, ob die beantragte Räumung auch Kinder betrifft und was unter den gegebenen Umständen in ihrem Interesse liegt. Der Richter kann gegebenenfalls von seiner Weisungsbefugnis Gebrauch machen (Art. 22 Abs. 1 Rv). In Versäumnisverfahren muss sich der Richter dabei auf Informationen stützen, die dem Vermieter zur Verfügung stehen oder die er vernünftigerweise einholen kann. Verfügt der Vermieter nicht über solche Informationen und kann er diese trotz entsprechender Bemühungen auch nicht einholen, so ist dies jedoch für sich genommen kein Grund, die Forderungen des Vermieters abzuweisen.

Wenn aus den vorgelegten Informationen hervorgeht, dass die beabsichtigte Räumung auch Kinder betrifft, muss der Richter die Parteien, zumindest den Vermieter, nach den Möglichkeiten einer alternativen Unterkunft fragen. Welche Informationen der Richter vom Vermieter über diese Möglichkeiten verlangen kann, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. So kann in diesem Zusammenhang von einer Wohnungsbaugesellschaft im Allgemeinen mehr verlangt werden als von einem privaten Vermieter.

Art. 3 Abs. 1 IVRK enthält die Anweisung an den Richter, die Interessen des Kindes zu berücksichtigen. Die Bestimmung enthält keinen Hinweis darauf, dass der Richter bei der Erfüllung dieser Aufgabe bei der Beurteilung von Streitigkeiten wie der vorliegenden nicht auf Informationen zurückgreifen darf, die ihm die Parteien oder eine von ihnen – gegebenenfalls auf Antrag – zur Verfügung stellen, sondern sich auch außerhalb der mündlichen Verhandlung an Stellen wenden müsste, die nicht an dem Verfahren beteiligt sind, wie die Gemeinde, Stellen, die mit Kinderschutzmaßnahmen befasst sind, oder andere Hilfsdienste. Art. 3 Abs. 1 IVRK bietet hierfür daher keine ausreichende Grundlage. Auch im nationalen Recht ist hierfür keine Grundlage zu erkennen. Unter anderem im Hinblick auf die Datenschutzinteressen der Parteien und die Interessen von Personen, die nicht an dem Verfahren beteiligt sind, ist eine solche Grundlage jedoch erforderlich. Es gehört auch nicht zu den Aufgaben des Richters, sich außerhalb der mündlichen Verhandlung, mit oder ohne Zustimmung der Parteien, an solche Stellen zu wenden. Der Richter kann jedoch von seinen prozessrechtlichen Befugnissen Gebrauch machen, wie z. B. die Anordnung eines Sachverständigengutachtens.

Wenn in Bezug auf die Wohnung, auf die sich die Räumungsklage bezieht, auch ein verwaltungsrechtliches Verfahren gemäß Art. 13b Abs. 1 Opiumgesetz oder Art. 174a Gemeindegesetz durchgeführt wird, kann es opportun sein, das Ergebnis dieses Verfahrens abzuwarten. Ob dies der Fall ist, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab, darunter dem Stand des verwaltungsrechtlichen Verfahrens und den mit der Räumungsklage verbundenen Interessen. Hierfür können keine weiteren Leitlinien gegeben werden.

Entscheidungsmodalitäten
Die Verfügbarkeit von Ersatzwohnraum ist im Hinblick auf die Interessen eines Kindes, das von einer geplanten Räumung betroffen ist, ein wichtiger Gesichtspunkt bei der Beurteilung der Zulässigkeit einer Räumungsklage . Wenn die Umstände des Falles dies rechtfertigen, kann der Richter, der die Räumungsklage für zulässig hält, unter Berücksichtigung dieser Interessen die Räumungsanordnung mit den Modalitäten verbinden, die er für angemessen hält. So kann der Richter beispielsweise eine lange Räumungsfrist festlegen oder seine Entscheidung für einige Zeit aussetzen, um die Suche nach einer alternativen Unterkunft für die Eltern und Kinder zu erleichtern. Unter Umständen ist es auch denkbar, dass der Richter die Räumungsverfügung an die Bedingung knüpft, dass für die von der Räumung betroffenen Kinder eine angemessene Unterbringung vorgesehen wird. Dies ändert jedoch nichts daran, dass die Bereitstellung einer alternativen Unterkunft oder Betreuung grundsätzlich nicht in die Zuständigkeit des Vermieters fällt. Bei seiner Entscheidung muss der Richter stets auch das Interesse des Vermieters an der Räumung und deren Dringlichkeit berücksichtigen.

Fazit
Mit dieser Vorabentscheidung bietet der Oberste Gerichtshof einen Rahmen für Räumungsfälle, an denen Kinder beteiligt sind. Das Wohl des Kindes steht an erster Stelle, bleibt aber Teil einer Interessenabwägung, bei der auch die Interessen des Vermieters und der Nachbarn eine Rolle spielen. Die Vorhersehbarkeit eines Räumungsfalls wird durch dieses Urteil nicht erhöht.

In der Praxis bedeutet dies, dass Richter innerhalb der Grenzen des Prozessrechts aktiv die Folgen einer Räumung prüfen müssen. Vermieter können sich nicht mit dem Verweis auf eine Null-Toleranz-Politik begnügen, sondern müssen dem Richter Informationen über die Anwesenheit minderjähriger Kinder und die Verfügbarkeit alternativer Unterkünfte vorlegen und darlegen, was eine Räumung für die Kinder bedeutet und warum diese Folgen im konkreten Fall dennoch akzeptabel sind. Dazu ist unter anderem eine Untersuchung der familiären Situation erforderlich, und es kann sinnvoll sein, Sozialdienste einzubeziehen.

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