Bei einer erfolgreichen Berufung auf einen Irrtum kann der Richter, anstatt den Vertrag für nichtig zu erklären, dessen Folgen ändern, um den Nachteil aufzuheben. Dabei gilt als Ausgangspunkt, dass der Irrende in die Situation versetzt werden muss, in der er sich befunden hätte, wenn er keinen Irrtum begangen hätte. Das bedeutet, dass ein Vergleich zwischen der tatsächlichen Situation – in der unter dem Einfluss einer falschen Darstellung der Sachlage ein Vertrag geschlossen wurde – und der hypothetischen Situation, in der die richtigen Informationen bekannt gewesen wären, anzustellen ist. Dies gilt auch für Personen, die beim Kauf einer Immobilie einen Irrtum begangen haben. Auch dann muss der Käufer bei Aufrechterhaltung des Vertrags in die Situation versetzt werden, in der er sich ohne diesen Irrtum befunden hätte. Dass sich dieser Grundsatz nicht ändert, wenn die Immobilie anschließend an Wert gewonnen hat, bestätigt der Oberste Gerichtshof in seinem Urteil vom 6. Februar 2026.
Der Sachverhalt
Der Fall vor dem Gericht betraf den Kauf einer Immobilie gegenüber einem landwirtschaftlichen Betrieb, für den bereits unwiderrufliche Genehmigungen für den Bau eines großen Schweinestalls erteilt worden waren. Die Verkäufer hatten zuvor gegen diese Genehmigungen Einspruch erhoben, aber die Käufer waren darüber bei Abschluss des Kaufvertrags nicht informiert.
Das Gericht stellte fest, dass die Verkäufer ihre Informationspflicht verletzt hatten, indem sie die erteilten Genehmigungen nicht erwähnt hatten. Dadurch hatten die Käufer bei Vertragsabschluss eine falsche Vorstellung von den Umständen. Das Gericht hielt es auch für plausibel, dass die Käufer das Haus zwar gekauft hätten, wenn sie von den Genehmigungen gewusst hätten, aber zu einem niedrigeren Preis.
Bei der Beurteilung der geforderten Vertragsänderung auf der Grundlage von Artikel 6:230 Absatz 2 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches ging das Gericht davon aus, dass die Käufer in die Situation versetzt werden müssten, in der sie sich ohne Irrtum befunden hätten. Dies erfordert einen Vergleich zwischen der tatsächlichen Situation und der hypothetischen Situation, in der die richtigen Informationen bekannt gewesen wären. In diesem hypothetischen Szenario wäre der Kauf zu einem niedrigeren Kaufpreis zustande gekommen.
Dennoch wies das Gericht die Klage ab. Ausschlaggebend war für das Gericht, dass der Megastall letztendlich nicht realisiert wurde und dass der Wert der Immobilie inzwischen gestiegen war. Nach Ansicht des Gerichts erlitten die Käufer dadurch keinen Nachteil mehr, wenn der Vertrag aufrechterhalten wurde.
Das Urteil des Obersten Gerichtshofs
Der Oberste Gerichtshof stellt klar, dass dieses Urteil nicht mit dem eigenen Grundsatz des Gerichts vereinbar ist.
Wenn die Käufer in dem hypothetischen Fall, dass sie sich nicht geirrt hätten, die Wohnung zu einem niedrigeren Preis gekauft hätten, wäre ihnen der Wertzuwachs, der sich aus der Tatsache ergibt, dass der Megastall letztendlich nicht realisiert wurde, zugute gekommen. Daraus kann nur folgen, dass ein Nachteil im Sinne von Art. 6:230 Abs. 2 BW vorliegt.
Nach Ansicht des Gerichts hatte die unerlaubte Handlung (Verletzung der Informationspflicht) keine nachteilige Änderung für die Käufer zur Folge, da der Megastall nicht realisiert werden würde und die Käufer damals also für das bezahlt hatten, was sie jetzt besitzen. Damit hat das Gericht laut Oberster Gerichtshof den Grundsatz außer Acht gelassen, dass in der hypothetischen Situation, in der die Verkäufer ihrer Informationspflicht nachgekommen wären, die Käufer das Haus zu einem niedrigeren Preis gekauft hätten (woraufhin ihnen der spätere Wertzuwachs aufgrund der Nichtrealisierung des Megastalls zugute gekommen wäre).
Die Käufer haben also durchaus einen Schaden erlitten, weil sie damals, als noch nicht bekannt war, dass der Megastall nicht realisiert werden würde, und die Genehmigungen für den Megastall erteilt worden waren, ohne dass die Käufer darüber von den Verkäufern informiert worden waren, zu viel für die Immobilie bezahlt haben.
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Fazit
Dieses Urteil macht (erneut) deutlich, dass, wenn ein Käufer bei korrekter Darstellung der Sachlage einen niedrigeren Kaufpreis ausgehandelt hätte, der Nachteil aus der Differenz zwischen diesem hypothetischen Preis (ohne Irrtum) und dem tatsächlich gezahlten Preis besteht. Die spätere Feststellung, dass ein Risiko wie die Realisierung eines Megastalls nicht eingetreten ist oder dass – wie oben dargelegt – die Immobilie sogar an Wert gewonnen hat, ändert nichts an diesem Grundsatz.
Haben Sie Fragen zu Irrtümern, Informationspflichten bei Kaufverträgen, Haftung oder Schadensersatz bei Immobilientransaktionen? Wenden Sie sich gerne an die Anwälte für Vertragsrecht von SPEE advocaten & mediation. Wir beraten Sie gerne.