Muss ein Vermieter in Bezug auf Störungen von Studenten mehr tolerieren als von anderen Mietern?
Vor dem Gerichtshof Arnheim-Leeuwarden wurde letzten Monat die Frage behandelt, ob für Studenten andere Maßstäbe gelten als für nicht studierende Mieter, wenn es um die Beurteilung der Nichteinhaltung des Mietvertrags geht.
Der Kern der Sache
Dieser Fall betraf ein Studentenwohnheim, in dem die Mieter jeweils ein Zimmer in dem Gebäude gemietet hatten. Das gemietete Objekt diente bereits seit 1965 als Verbindungshaus.
Der Vermieter beantragte beim Amtsgericht die Auflösung der Mietverträge und die Räumung des Mietobjekts, da die Mieter seiner Meinung nach gegen die Mietverträge verstoßen hatten. Nach Ansicht des Vermieters lag eine Belästigung vor, die Mieter hätten das Mietobjekt überbeansprucht und missbraucht, wiederholt – auch nach Verwarnung – Fluchtwege und Feuerlöschschläuche blockiert, durch den Besitz von zwei Lachgasflaschen gegen das Betäubungsmittelgesetz verstoßen und sich durch schlechte und/oder schleppende Zahlungsmoral ausgezeichnet.
Urteil des Amtsgerichtwea
Der Amtsrichter wies die Klage ab. Nach Ansicht des Amtsrichters galt hinsichtlich der Belästigung der Mieter nicht ohne Weiteres der Maßstab des Durchschnittsmieters. Bei der Festlegung von Normen müsse bei einem Studentenwohnheim Raum für eine andere Grenzziehung sein, da sich die Lebensweise von Studenten und möglicherweise insbesondere von Verbindungsmitgliedern von der anderer Mieter unterscheide. Der Amtsrichter wies auch darauf hin, dass ein Studentenwohnheim und möglicherweise insbesondere ein Verbindungshaus in Bezug auf Sauberkeit nicht nach den Maßstäben eines durchschnittlichen Mieters beurteilt werden müsse.
Der Vermieter war mit dieser vom Amtsrichter angewandten „Studenten-Norm” nicht einverstanden und legte Berufung ein. Der Vermieter hielt die vom Amtsrichter angewandte Studenten-Norm für undefiniert und nicht gesetzlich begründet. Es wurde zwar eine Untergrenze genannt, nämlich dass nicht „praktisch jedes (studentische) Verhalten toleriert werden muss”, aber damit war noch nicht festgelegt, wo die Grenze liegt. Außerdem würde eine gleitende Skala entstehen, wenn eine in der Person oder Situation des Mieters liegende Umstände bestimmen würden, an welchem Standard die Nichterfüllung zu messen ist. Die persönlichen Umstände des Mieters könnten zwar in die „es sei denn”-Klausel des Artikels 6:265 BW einbezogen werden, aber nicht in die Frage, ob an sich eine Nichterfüllung vorliegt.
Entscheidung des Berufungsgerichts: keine Studentennorm
Das Berufungsericht (siehe ECLI:NL:GHARL:2025:7901) gab dem Vermieter Recht:
“Bei der Beurteilung, ob eine Nichterfüllung vorliegt, gilt für Studenten (aus einem Studentenwohnheim oder einer Studentenverbindung) kein anderer Maßstab als für nicht studierende Mieter. Für Studenten gelten keine anderen Maßstäbe hinsichtlich der Verursachung von Belästigungen oder der unzureichenden Sauberhaltung einer Wohnung. Bei der Beurteilung, ob eine Auflösung des Vertrags gerechtfertigt ist (die „ es sei denn-Klausel” in Artikel 6:265 Absatz 1 BW), kann ein Richter jedoch alle Umstände des Falles, einschließlich der Eigenschaft des Mieters, berücksichtigen.”
Das Gericht befand ferner, dass das Fehlverhalten der Mieter hinreichend festgestellt worden sei. Der Amtsrichter hatte bereits festgestellt, dass eine Belästigung und eine unzureichende Sauberkeit und Ordnung der gemieteten Wohnung vorlagen. Im Gegensatz zum Amtsrichter stellte das Gericht auch die Blockierung der Fluchtwege als Verstoß gegen die mietrechtlichen Verpflichtungen fest.
Nach Ansicht des Vermieters hatte der Amtsrichter zu Unrecht beurteilt, ob die Behinderung „gefährlich“ sei, während jede Behinderung oder Blockierung des Fluchtwegs per definitionem gefährlich ist. Der Vermieter verwies dabei auf Artikel 6.23a Bbl (Beschluss über Bauwerke im Lebensumfeld), in dem festgelegt ist, dass unter Gegenständen, die die Flucht behindern, „in jedem Fall (…) Gegenstände zu verstehen sind, durch die die bauliche freie Breite des Verkehrsraums eingeschränkt wird, es sei denn, es bleibt mindestens eine verfügbare Breite von 0,85 m übrig”. Darüber hinaus war in Artikel 6.13D der allgemeinen Mietbedingungen, die für alle Mietverträge der Mieter als gültig erklärt worden waren, festgelegt, dass die Mieter alle Flure und Fluchtwege frei von Fahrrädern, Möbeln und anderen Hindernissen und/oder Gegenständen halten mussten. Das Gericht stimmte mit dem Vermieter überein, dass die Mieter verpflichtet waren (und sind), alle Flure und Fluchtwege frei von Hindernissen zu halten. Es war nicht festgelegt, dass das Versperren eines Flurs oder das Behindern eines Fluchtwegs zulässig ist, solange dies keine Gefahr darstellt.
Schließlich hielt es der Vermieter für unverständlich, dass der Amtsrichter entschieden hatte, dass die Mieter ihre mietrechtlichen Verpflichtungen nicht verletzt hätten, weil sie (leere) Lachgastanks in den gemieteten Räumlichkeiten aufbewahrten. Das Vorhandensein eines Lachgastanks ist gemäß dem Opiumgesetz verboten, und darüber hinaus ist das Vorhandensein von explosiven Gütern in den gemieteten Räumlichkeiten gemäß Artikel 6.13B der allgemeinen Mietbedingungen ebenfalls nicht zulässig.
Auch in diesem Punkt gab das Gericht dem Vermieter Recht.
Das Gericht befand, dass es allgemein bekannt ist, dass das Vorhandensein eines leeren Lachgasbehälters in einer Wohnung eine Explosionsgefahr darstellt, da ein Behälter im Brandfall durch die Hitze unter zusätzlichen Druck geraten und explodieren kann. Dass in diesem Fall nicht mehr als zwei Lachgasbehälter gleichzeitig in den gemieteten Räumlichkeiten vorhanden waren, änderte daran nichts.
Schlussfolgerung
Die Berufung war erfolgreich, und die Auflösung der Mietverträge sowie die Räumung der Mietwohnung wurden angeordnet.
Die Frage, ob eine Verletzung des Mietvertrags vorliegt, muss somit objektiv beurteilt werden. Für Studenten- oder Verbindungshäuser gilt keine abweichende Norm. Die Eigenschaft des Mieters (in diesem Fall ein Student) kann jedoch eine Rolle bei der Frage spielen, ob die Auflösung gerechtfertigt ist.
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