Renovierungsarbeiten in Wohnkomplexen führen regelmäßig zu Spannungen zwischen Vermietern und Mietern. Was passiert, wenn Mieter ihre Mitwirkung verweigern, weil sie zunächst Garantien hinsichtlich Schäden, Kosten oder vorübergehender Unterbringung verlangen? Diese Frage stand im Mittelpunkt eines Eilverfahrens vor dem Gericht in Rotterdam. Der Richter entschied, dass die Renovierung geduldet werden muss und dass bei Nichtbefolgung sogar eine vorübergehende Räumung erfolgen kann.

Was war der Sachverhalt?

Mieter mieteten in Rotterdam eine Wohnung von einer Wohnungsbaugesellschaft. Die betreffende Wohnungsbaugesellschaft beabsichtigte, ab dem 12. September 2025 umfangreiche Renovierungsarbeiten durchzuführen, nicht nur in der Wohnung der Mieter, sondern auch in einer großen Anzahl von umliegenden Wohnungen. Dabei handelte es sich unter anderem um Nachhaltigkeits- und Sicherheitsmaßnahmen, wie die Entfernung des Gasanschlusses und die Installation einer Wärmeübergabestation, neuer Heizkörper, Brandschutzvorrichtungen und einer neuen Eingangstür.

Die Wohnungsbaugesellschaft hatte allen Mietern einen Renovierungsvorschlag unterbreitet. Mehr als 70 % der Mieter hatten dem zugestimmt. Diese Mieter weigerten sich jedoch, uneingeschränkt mitzuwirken. Die Wohnungsbaugesellschaft sah sich daher gezwungen, in einem Eilverfahren zu beantragen, dass die Mieter die Arbeiten dulden mussten. Hilfsweise beantragte die Wohnungsbaugesellschaft die vorübergehende und/oder teilweise Räumung der Wohnung, falls keine Mitwirkung erfolgen sollte.

Standpunkte der Parteien

Die Mieter hatten nichts gegen die Renovierung an sich, wollten jedoch zunächst die ausdrückliche Zusage, dass die Wohnungsbaugesellschaft:

• die Kosten für die Anpassung einer maßgefertigten Sitzbank vollständig erstatten würde;
• den Bauunternehmer beauftragen würde, die in der Wohnung vorhandenen Schränke auf Kosten und Risiko der Wohnungsbaugesellschaft zu versetzen/zu demontieren;
• eventuelle Schäden an den Fliesen vollständig ersetzen würde;
• ihnen aufgrund ihres schlechten Gesundheitszustands während der Arbeiten einen Aufenthalt in einem Pflegehotel oder einer ähnlichen Unterkunft anbieten würde.
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Nach Ansicht der Wohnungsbaugesellschaft waren die Arbeiten notwendig und dringend, und die Weigerung der Mieter, Zugang zur Wohnung zu gewähren, würde zu Verzögerungen und erheblichen finanziellen Schäden führen.

Beurteilung durch den Richter im Eilverfahren

Dass die Mieter zunächst weitreichende und ausdrückliche Garantien wollten, änderte nach Ansicht des Gerichts nichts an ihrer gesetzlichen Verpflichtung, die Renovierungsarbeiten zuzulassen. Darüber hinaus war die Wohnungsbaugesellschaft den Mietern bereits entgegengekommen, indem sie eine Entschädigung für die Anpassung der Bank angeboten und den Bauunternehmer mit der Versetzung der Schränke beauftragt hatte. Während der mündlichen Verhandlung stellte sich außerdem heraus, dass die Mieter während der Durchführung der Arbeiten in der Wohnung wohnen bleiben konnten, da es nicht notwendig war, die Toilette, das Badezimmer und die Küche zu ersetzen.

Dass die Mieter zunächst weitreichende und ausdrückliche Garantien wollten, änderte nach Ansicht des Gerichts nichts an ihrer gesetzlichen Verpflichtung, die Renovierungsarbeiten zuzulassen. Darüber hinaus war die Wohnungsbaugesellschaft den Mietern bereits entgegengekommen, indem sie eine Entschädigung für die Anpassung der Bank angeboten und den Bauunternehmer mit der Versetzung der Schränke beauftragt hatte. Während der mündlichen Verhandlung stellte sich außerdem heraus, dass die Mieter während der Durchführung der Arbeiten in der Wohnung wohnen bleiben konnten, da es nicht notwendig war, die Toilette, das Badezimmer und die Küche zu ersetzen.

Der Richter im Eilverfahren war daher der Ansicht, dass von der Wohnungsbaugesellschaft nicht erwartet werden könne, dass sie für den Fall, dass tatsächlich ein Schaden entstehen sollte, bereits im Voraus weitreichende Zusagen hinsichtlich möglicher Entschädigungen für die Mieter mache.

Sollte sich nach Durchführung der Arbeiten tatsächlich ein Schaden ergeben, können die Parteien miteinander über eventuelle Entschädigungen und deren genaue Höhe beraten. Wenn die Mieter mit den von der Wohnungsbaugesellschaft angebotenen Entschädigungen (bzw. deren Höhe) nicht einverstanden sind, steht es ihnen frei, ein Verfahren einzuleiten.

Die Forderungen des Vermieters wurden daher stattgegeben. Die Mieter müssen die Renovierungsarbeiten dulden. Tun sie dies nicht, müssen sie die Wohnung vorübergehend und/oder teilweise räumen. Die Räumungsfrist wurde auf drei Tage nach Zustellung des Urteils festgelegt.

Schlussfolgerung

Dieses Urteil (ECLI:NL:RBROT:2025:10695) unterstreicht, dass Mieter Renovierungsarbeiten nicht einfach durch die Forderung nach umfassenden Garantien im Voraus verhindern können. Sobald ein Renovierungsvorschlag als angemessen feststeht, sind die Mieter eindeutig zur Mitwirkung verpflichtet. Diskussionen über Schadenersatz oder zusätzliche Kosten gehören nach der Durchführung der Arbeiten, nicht als Vorbedingung.

Für Vermieter bietet dieses Urteil Sicherheit: Wer seinen Renovierungsprozess sorgfältig vorbereitet und einen angemessenen Vorschlag unterbreitet, kann in einem Eilverfahren durchsetzen, dass die Arbeiten durchgeführt werden, notfalls mit einer vorübergehenden Räumung als letztes Mittel.

Haben Sie Fragen zu Ihrer Position oder benötigen Sie Hilfe bei einem Konflikt mit Ihrem Mieter oder Vermieter? Dann wenden Sie sich unverbindlich an einen unserer Anwälte. Wir helfen Ihnen gerne weiter!