Zoek
Sluit dit zoekvak.
24 feb 2023 Wanprestatie makelaar bij bemiddelingsopdracht

Het gerechtshof Den Haag kreeg onlangs een zaak ter beoordeling voorgelegd waarin de vraag centraal stond of een makelaar tekort was geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit een met een verhuurder gesloten bemiddelings- en beheersovereenkomst. De kantonrechter was van oordeel dat de makelaar het niet goed had gedaan en heeft de overeenkomst ontbonden. Was het gerechtshof het met de kantonrechter eens?

De feiten
Een verhuurder had met een makelaar een bemiddelings- en beheersovereenkomst gesloten. In deze overeenkomst was onder meer opgenomen dat de makelaar tegen betaling bemiddelde bij het vinden van een huurder voor een woning van de verhuurder alsmede tegen betaling beheerswerkzaamheden zou verrichten betreffende de woning. In de schriftelijke overeenkomst was daartoe specifiek genoemd het incasseren en administreren van de huurpenningen, het signaleren en bewaken van eventuele betalingsachterstanden, het zo nodig, in overleg met de eigenaar, nemen van rechtsmaatregelen tegen de huurders en het voeren van alle voor het beheer noodzakelijke correspondentie.

De makelaar vond vervolgens huurders die de woning van 19 september 2019 tot 30 september 2020 hebben gehuurd tegen een vooruit te betalen aanvangshuur van € 1.295,– per maand. Door de verhuurder werd aan de makelaar € 1.152,53 voor bemiddeling en € 319,17 voor beheer betaald.

De huurovereenkomst eindigde per 30 september 2020. De huurders hadden toen een huurachterstand van € 9.250,–. Op vordering van de verhuurder zijn huurders bij verstekvonnis van 11 maart 2021 veroordeeld tot betaling van genoemd bedrag en de proceskosten. De huurders hadden geen bekende woon- of verblijfplaats binnen en buiten Nederland en het lukte de verhuurder niet om de huurachterstand te incasseren.

Procedure kantonrechter
De verhuurder startte vervolgens een procedure bij de kantonrechter tegen de makelaar omdat hij vond dat de makelaar tekort was geschoten in de nakoming van zijn contractuele verplichtingen. Hij vorderde van de makelaar o.a. betaling van de beheers- en bemiddelingskosten, de kosten van de verstekprocedure tegen de huurders en betaling van de achterstallige huur.

De kantonrechter oordeelde dat de makelaar in de screening van huurders (de bemiddeling) tekort was geschoten in de nakoming van haar zorgplicht jegens de verhuurder. Dit gold ook voor het financieel toezicht (het beheer). De overeenkomst met de makelaar werd ontbonden en slechts een klein deel van de vordering van de verhuurder werd toegewezen. Voor vergoeding (als schadevergoeding) van de niet betaalde huur zag de kantonrechter geen reden, omdat de verhuurder reeds een titel had om de huur bij de huurders te kunnen incasseren. Daarbij overwoog de kantonrechter dat de enkele niet onderbouwde stelling van de verhuurder dat de kans op verhaal nihil was dit niet anders maakte. De verhuurder nam hier geen genoegen mee en ging in hoger beroep.

Oordeel gerechtshof
Op grond van artikel 7:401 BW dient de makelaar bij zijn werkzaamheden de zorg van een goed opdrachtnemer in acht te nemen. De maatstaf hierbij is of de makelaar heeft gehandeld zoals een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot in de gegeven omstandigheden zou doen. Volgens het hof had de makelaar niet aan deze zorgplicht voldaan.

De essentie van het werk van de bemiddelaar is, dat hij vooraf beoordeelt of de potentiële huurders de huur op tijd en volledig kunnen (blijven) betalen. Dit is tot zekere hoogte een inschatting. Van een professioneel bemiddelaar, die bovendien kenbaar maakt dat hij ‘grondige screening’ doet en dat de geverifieerde informatie een positief beeld gaf, mag worden gevergd dat hij deze inschatting maakt op deugdelijke, verifieerbare, gronden. Hieraan heeft het ontbroken.

Het was duidelijk dat de ene huurder geen (vaste) baan had waarop hij kon terugvallen en dat hij pas kort voor het aangaan van de huurovereenkomst als zzp’er was begonnen. Het werk van deze huurder betrof blijkens het uittreksel van de KvK metsel- en voegwerk, waarvoor hij het tamelijk bescheiden bedrag van € 20,– per uur had bedongen. De andere huurder had op dat moment helemaal geen baan of inkomsten. De (verificatie)documenten van huurders besloegen slechts een korte periode (5 weken) waarin zeer wisselend werd gefactureerd, tussen € 136,50 en € 760,50 per week. Bovendien was er geen bewijs dat de overgelegde facturen daadwerkelijk waren voldaan.

Dit alles vormde een uiterst wankele basis voor de aangegane verplichting tot betaling van de (forse) huur van bijna € 1.300,– per maand. Er waren hoe dan ook geen bewijzen waaruit daadwerkelijke inkomsten naar voren kwamen (en evenmin een dienstverband dat enige zekerheid kon bieden). De omstandigheid dat bepaalde gegevens niet te verifiëren zouden zijn geweest ontsloeg de makelaar niet van de verplichting om ‘harde feiten’ te verzamelen waarop de gerechtvaardigde verwachting kan worden gebaseerd dat de huur telkens volledig betaald zou worden. Als een dergelijke verificatie niet mogelijk is, dan moet niet met een dergelijke huurder worden gecontracteerd, tenzij de makelaar duidelijk op de risico’s heeft gewezen, hetgeen hier niet het geval was.

Daarnaast oordeelde het hof dat de makelaar ook tekort was geschoten in zijn beheersopdracht. Vast stond, dat de huurders vanaf het begin van de huurovereenkomst de huur te laat hadden betaald en dat al in december 2019 sprake was van te weinig betaalde huur. Dit was tijdens de verdere looptijd van de huurovereenkomst alleen maar erger geworden. Slechts in januari 2020 was de huur nog volledig betaald, maar daarmee was de huurachterstand over december 2019 niet aangezuiverd. De makelaar heeft toen niet tijdig en niet adequaat gereageerd, onder meer doordat hij aanmaningen naar het verkeerde adres had verzonden. De makelaar had ook nooit (zelfs niet na aandringen van de verhuurder) een poging gewaagd om de huurders voortijdig te laten vertrekken. De makelaar had zijn beheerstaken volgens het hof te weinig professioneel en onvoldoende uitgevoerd.

Ontbinding en schadevergoeding
Ontbinding van de bemiddelings- en beheersovereenkomst was dan ook op zijn plaats.
Bij ontbinding van de overeenkomst moeten op grond van artikel 6:271 BW de reeds ontvangen prestaties over en weer ongedaan worden gemaakt.

De aard van de prestatie van de verhuurder, te weten de betaling van € 1.152,53 (bemiddelingskosten) en € 329,17 (beheerskosten) kon eenvoudig worden teruggedraaid. Dit lag anders voor de door de makelaar verrichte beheers- en bemiddelingswerkzaamheden. Deze prestaties konden niet worden teruggedraaid. Volgens de wet moet in plaats daarvan een vergoeding door de verhuurder worden betaald, en wel ten belope van de waarde van de door de makelaar verrichte prestatie op het tijdstip van de ontvangst.

Het hof bepaalde de door de makelaar geleverde bemiddelingsprestatie op nul. Deze was ver onder de maat en heeft de verhuurder voornamelijk last bezorgd. De makelaar werd veroordeeld tot volledige terugbetaling van de bemiddelingskosten. Aan het beheer werd door het hof een bedrag ad € 79,17 toegekend.

Verder oordeelde het hof dat de verhuurder in beginsel recht heeft op schadevergoeding wegens de wanprestatie van de makelaar. Door toedoen van de makelaar was immers met weinig solvabele huurders gecontracteerd, waarna de makelaar bovendien niet voldoende de vinger aan de pols heeft gehouden toen de huurders al snel forse betalingsachterstanden deden ontstaan. De omstandigheid dat de verhuurder een veroordelend (verstek)vonnis tegen de huurders heeft verkregen, ontsloeg de makelaar niet om deze reden van haar verplichting tot betaling van schadevergoeding. De huurders zijn in ieder geval verplicht de volledige huurachterstand aan de verhuurder te vergoeden. Dit gold niet voor de makelaar. Immers als de makelaar zijn werk wél goed had gedaan, dan nóg zou het mogelijk zijn geweest dat uiteindelijk (om een heel andere reden) iets mis zou zijn gelopen met de huurbetalingen. Ook bij zorgvuldige screening van nieuwe huurders, is er immers geen zekerheid dat de huur steeds volledig zou zijn betaald. De omvang van de aan de verhuurder toe te rekenen schade kon kortom niet nauwkeurig worden vastgesteld en werd door het hof geschat. Gelet op alle omstandigheden van het geval werd de schade door het hof begroot op € 5.000,–.

Heeft u vragen of wenst u advies met betrekking tot het niet nakomen van een overeenkomst en daaruit voortvloeiende schade? Neem dan vrijblijvend contact op met een van onze advocaten. Wij zijn u graag van dienst.

SPEE advocaten & mediation Maastricht

Zoeken

Recente artikelen