Search
Close this search box.
30 jun 2023 Voortzetting huur door samenwoner na overlijden van de huurder

Vorige maand heeft de Hoge Raad uitspraak gedaan in een kwestie waarin een samenwoner verzocht om voortzetting van de huurovereenkomst na overlijden van de huurder. De verhuurder was van mening dat de samenwoner onvoldoende waarborg bood voor een behoorlijke nakoming van de huurovereenkomst. Volgens de samenwoner diende de stelplicht en bewijslast ten aanzien van het bieden van onvoldoende waarborg te rusten op de verhuurder.

De feiten

Met ingang van 1 juli 1985 was de rechtsvoorganger van de verhuurders met de ouders van de samenwoner een huurovereenkomst aangegaan. In 2004 is de verhuurder eigenaar van de woning geworden en heeft hij de huurovereenkomst met de ouders voortgezet.

De samenwoner heeft zich in december 2011 op het adres van de woning ingeschreven. Hij heeft samen met zijn vader als mantelzorger voor zijn moeder gezorgd. In 2012 is de moeder overleden. Nadien heeft hij mantelzorg aan zijn vader verleend, die in september 2019 is overleden. De beheerder van de verhuurder heeft in oktober 2019 de erven verzocht de woning op te leveren. De samenwoner heeft daarop meegedeeld dat hij in de woning verbleef om te revalideren na een hartstilstand en gevraagd of hij de woning later mocht opleveren. De beheerder heeft geantwoord dat het een verrassing was dat de samenwoner in de woning zou wonen en dat hem uit coulance werd toegestaan om tot 1 november 2020 in de woning te verblijven.

De samenwoner vorderde vervolgens op de voet van artikel 7:268 lid 2 BW om te bepalen dat hij de huur van de woning voortzet. De verhuurder vorderde in reconventie ontruiming van de woning.

Oordeel kantonrechter en gerechtshof

De kantonrechter heeft de vordering van de samenwoner afgewezen en hem veroordeeld tot ontruiming van de woning binnen een maand na betekening van het vonnis.

Het hof heeft vervolgens het vonnis van de kantonrechter bekrachtigd.

Volgens het hof was voor toewijzing van de vordering van de samenwoner ten minste vereist dat hij zijn hoofdverblijf had in de woning en dat hij met zijn overleden vader een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gehad. De vordering diende onder meer te worden afgewezen indien de samenwoner niet aannemelijk maakte dat hij aan die vereisten voldeed of vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg bood voor een behoorlijke nakoming van de huur.

Ook als ervan werd uitgegaan dat de samenwoner hoofdverblijf heeft (gehad) in de woning, kon volgens het hof zijn vordering niet slagen. Tegenover de stelling van de verhuurder dat de samenwoner onvoldoende waarborg bood voor een behoorlijke nakoming van de huur heeft de samenwoner gesteld dat geen huurachterstand bestond, dat hij een substantiële erfenis had ontvangen en dat zijn broer borg kon staan voor de maandelijkse huurtermijnen, terwijl vooruitbetaling voor een langere periode was toegezegd, waarvan hij bewijs had aangeboden. De verhuurder heeft niet betwist dat er geen huurachterstand bestond. Die enkele omstandigheid was echter onvoldoende om aan te nemen dat de samenwoner vanuit financieel oogpunt voldoende waarborg bood voor een behoorlijke nakoming van de huur. Dat gold te meer nu het volledige maandelijkse inkomen van de samenwoner enkel uit een AOW-uitkering bestond. Zijn stellingen dat hij een substantiële erfenis had ontvangen en dat zijn broer borg kon staan voor de maandelijkse huurtermijnen, terwijl vooruitbetaling voor een langere periode was toegezegd, had hij, ondanks de duidelijke vingerwijzing die de kantonrechter op dit punt reeds had gegeven, op geen enkele wijze concreet onderbouwd, bijvoorbeeld door middel van schriftelijke verklaringen van de notaris en van zijn broer waaruit dit zou blijken. Dit betekende dat de samenwoner de stelling van de verhuurder dat hij onvoldoende waarborg bood voor een behoorlijke nakoming van de huur onvoldoende gemotiveerd had betwist. Het door hem gedane bewijsaanbod op dit punt werd derhalve gepasseerd. Zijn vordering tot voortzetting van de huur werd dan ook afgewezen.

Oordeel Hoge Raad

Bij de Hoge Raad werd er door de samenwoner over geklaagd dat het hof blijk zou geven van een onjuiste rechtsopvatting over de stelplicht en bewijslast ten aanzien van het bieden van onvoldoende waarborg. De stelplicht en bewijslast op dit punt zou rusten op de verhuurder.

Deze klacht miste volgens de Hoge Raad feitelijke grondslag. Het hof had geoordeeld dat de samenwoner de stelling van de verhuurder dat hij onvoldoende waarborg bood voor een behoorlijke nakoming van de huur onvoldoende gemotiveerd had betwist. Het hof had dus niet tot uitgangspunt genomen dat degene die de huurovereenkomst wil voortzetten bij overlijden van de huurder, moet stellen en zo nodig moet bewijzen dat hij voldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur.

Ten overvloede overwoog de Hoge Raad het volgende:
Bij overlijden van de huurder kan degene die in de woonruimte zijn hoofdverblijf heeft en met de huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gehad, vorderen te bepalen dat hij de huurovereenkomst voortzet (art. 7:268 lid 2 BW). De rechter wijst die vordering in ieder geval af als de eiser vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur (art. 7:268 lid 3, aanhef en onder b, BW). Mede op grond van de totstandkomingsgeschiedenis van art. 7:268 BW, weergegeven in de conclusie van de Advocaat-Generaal onder 2.11-2.18, moet worden aangenomen dat de stelplicht en de bewijslast van de omstandigheid dat eiser vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur, op de verhuurder rusten. Omdat de vaststelling of eiser onvoldoende waarborg biedt, inzicht vergt in de financiële positie van eiser en gegevens daaromtrent tot zijn domein behoren, kan in de regel van eiser worden verlangd dat hij ter motivering van zijn betwisting van de stelling van de verhuurder dat hij onvoldoende waarborg biedt, voldoende concrete gegevens verschaft, met name over zijn inkomen of vermogen.

De samenwoner heeft dus pas voldaan aan een voldoende gemotiveerde betwisting van de stelling van verhuurder als hij voldoende concrete gegevens verschaft. Het cassatieberoep werd verworpen en de samenwoner moest de woning binnen een maand na betekening van de uitspraak ontruimen.

Heeft u vragen over uw positie als samenwoner of wenst u advies over een huurovereenkomst? Neem dan vrijblijvend contact op met een van onze advocaten. Wij zijn u graag van dienst.

SPEE advocaten & mediation Maastricht

Zoeken

Recente artikelen