Verborgen gebreken

Onlangs oordeelde het Gerechtshof Amsterdam dat er onder omstandigheden ook op de verkoper van een woning een onderzoeksplicht kan rusten. Voor beleggers die een ingrijpende renovatie uitvoeren en de woning als gerenoveerd aanprijzen, legt het hof de lat hoger. Zij moeten ofwel voldoende onderzoek doen tijdens de renovatie, ofwel aan de kopers mededelen dat zij dat hebben nagelaten.

In deze zaak waren de verkopers van de woning beleggers die de woning hadden gerenoveerd om deze daarna te verkopen. Zij hadden de woning aangeprezen als een “volledig gerenoveerd appartement”. De woning bevatte onder meer een nieuw gelegde parketvloer.

Na de koop bleek dat de parketvloer ernstig beschadigd en onbruikbaar was geraakt door een vochtprobleem in de kruipruimte.

Wanneer je een woning koopt, mag je verwachten dat de woning de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik nodig zijn. Is dit niet het geval dan is er sprake van non-conformiteit. Bij de beantwoording van de vraag of de koper een beroep kan doen op non-conformiteit en de verkoper aansprakelijk kan stellen voor de schade, spelen de onderzoeksplicht van de koper en de mededelingsplicht van de verkoper een belangrijke rol.

De onderzoeksplicht houdt in, dat de koper alleen eigenschappen mag verwachten waarvan hij de aanwezigheid niet behoeft te betwijfelen. Als er signalen zijn die aanleiding geven tot twijfel, moet hij daar onderzoek naar doen. Bijvoorbeeld door het laten verrichten van een bouwkundige keuring.

Daar staat tegenover dat de verkoper verplicht is om de koper in te lichten als hij weet dat het gekochte ongeschikt is voor het door de koper beoogde gebruik. De mededelingsplicht van de verkoper prevaleert boven de onderzoeksplicht van de koper. Schendt de verkoper zijn mededelingsplicht dan kan hij niet aan de koper tegenwerpen dat de koper te weinig onderzoek heeft gedaan.

In deze kwestie was in artikel 2 van de koopovereenkomst opgenomen, dat de verkopers de woning uitsluitend hadden gebruikt als belegging.

Daarnaast bevatte de koopovereenkomst in artikel 3 de volgende bepaling over de mededelings- en onderzoeksplicht:

“Verkoper staat ervoor in, dat hij aan Koper al die inlichtingen heeft verschaft, die ter kennis van Koper behoren te worden gebracht, met dien verstande dat inlichtingen over feiten die aan Koper bekend zijn of uit eigen onderzoek bekend hadden kunnen zijn, voor zover een dergelijk onderzoek naar de geldende verkeersopvattingen van Koper verlangd mag worden, door Verkoper niet behoeven te worden verstrekt.

De verkopers verweerden zich hoofdzakelijk met het argument dat zij niet wisten van het gebrek en dat de kopers niet hadden voldaan aan hun onderzoeksplicht. De kopers hadden namelijk geen bouwkundig onderzoek laten uitvoeren.

Het Hof oordeelde dat de verkopers aansprakelijk waren voor de schade van de kopers. Van belang was volgens het Hof dat de verkopers de woning als “volledig gerenoveerd” hadden aangeprezen. Kopers van een gerenoveerd appartement waaraan bouwkundige werkzaamheden zijn verricht en waarin een nieuwe parketvloer is gelegd, behoeven niet te verwachten dat de kruipruimte zo vochtig is dat de parketvloer daardoor binnen enige maanden onbruikbaar wordt.  De kopers mochten erop vertrouwen dat de verkopers, voordat zij een nieuwe parketvloer zouden aanleggen in een ingrijpend gerenoveerde woning, een onderzoek zouden laten doen naar de staat van de vloer en de kruipruimte. Onder deze omstandigheden rustte volgens het hof geen onderzoeksplicht op de kopers. Deze plicht rustte daarentegen op de verkopers, ook omdat van hen een zekere professionaliteit te verwachten viel omdat zij beleggers waren. Door na te laten dat onderzoek te doen en de kopers daarover niet in te lichten, hadden de verkopers de mededelingsplicht van artikel 3  geschonden.

Alhoewel doorgaans niet van verkopers mag worden verwacht dat zij onderzoek verrichten naar mogelijke gebreken moeten beleggers die gerenoveerde woningen verkopen gezien deze uitspraak dus oppassen!

Heeft u vragen of hulp nodig omdat u verborgen gebreken heeft ontdekt en de verkoper aansprakelijk wilt stellen of omdat u als verkoper door de koper aansprakelijk wordt gesteld, neem dan gerust vrijblijvend contact op met een van onze advocaten. We zijn u graag van dienst.

SPEE advocaten & mediation Maastricht