Zoek
Sluit dit zoekvak.
14 jul 2023 Uitleg bewijsvermoeden art. 7:218 BW bij schade aan het gehuurde

De Hoge Raad heeft onlangs nadere uitleg gegeven aan het bewijsvermoeden van art. 7:218 lid 2 BW: het bewijsvermoeden geldt voor zowel het bestaan van een tekortkoming als het causale verband tussen die tekortkoming en de ontstane schade. Wat speelde hier?

Feiten

Aan een verhuurde bovenwoning en aan de daaronder gelegen benedenwoning, beide eigendom van de verhuurders, was zeer ernstige schade ontstaan doordat water langdurig heeft gestroomd uit een waterkraan van de cv-installatie op de zolderverdieping. Door permanente waterdruk is de vulslang van de cv-installatie losgesprongen van de waterleiding. Het gehuurde en de benedenwoning kwamen onder water te staan, waardoor het pand tijdelijk onbewoonbaar is verklaard.
De verhuurders stelden dat de huurders bij het verhelpen van een kleine lekkage van de aansluiting van de vulslang op de aftap- en vulkraan van de waterleiding, de waterkraan hebben opengedraaid en niet meer hebben dichtgedraaid. De huurders stelden dat ze de waterkraan niet hebben gezien en niet hebben aangeraakt, maar alleen de aftap- en vulkraan. De veronderstelling van de huurders was, dat de waterkraan al openstond toen zij het gehuurde hebben betrokken, aan het zicht onttrokken door de vulslang die op de cv-installatie was aangesloten. De verhuurders zijn een procedure gestart en vorderden in deze procedure schadevergoeding van de huurders.

Oordeel rechtbank en hof

De rechtbank heeft de vorderingen toegewezen, het hof heeft deze afgewezen. Het hof oordeelde dat op de verhuurders de bewijslast rust van de tekortkoming (het opendraaien en niet meer sluiten van de waterkraan) en dat het bewijsvermoeden van artikel 7:218 lid 2 BW alleen betrekking heeft op het causaal verband tussen de tekortkoming en de schade. Uitgaande van deze verdeling van de bewijslast, heeft het hof geoordeeld dat de verhuurders niet zijn geslaagd in het bewijs dat de huurders de waterkraan hebben opengedraaid en niet meer hebben dichtgedraaid.

Artikel 7:218 lid 2 BW

In cassatie is de vraag aan de orde of het hof is uitgegaan van een juiste uitleg van artikel 7:218 lid 2 BW.

Artikel 7:218 BW bepaalt:

“1. De huurder is aansprakelijk voor schade aan de verhuurde zaak die is ontstaan door een hem toe te rekenen tekortschieten in de nakoming van een verplichting uit de huurovereenkomst.

2. Alle schade wordt vermoed daardoor te zijn ontstaan, behoudens brandschade en, in geval van huur van een gebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan, schade aan de buitenzijde van het gehuurde.

3. Onverminderd artikel 224 lid 2 wordt de huurder vermoed het gehuurde in onbeschadigde toestand te hebben ontvangen.”

Oordeel Hoge Raad

Het bewijsvermoeden van artikel 7:218 lid 2 BW betreft schade aan de verhuurde zaak die is ontstaan tijdens de looptijd van de huurovereenkomst. Uit de wetsgeschiedenis blijkt, dat deze bepaling een voor weerlegging vatbaar vermoeden schept dat de schade aan de verhuurde zaak is ontstaan door een tekortschieten van de huurder. Het gaat om een bewijsregel die hierdoor word gerechtvaardigd dat de huurder in de regel veel beter dan de verhuurder in staat is om na te gaan door welke oorzaak de schade aan het gehuurde is ontstaan. Dat lid 2 in deze zin moet worden verstaan kan ook worden afgeleid uit de behoudens-zin van die bepaling. In verband met de uitzonderingen voor brandschade en schade aan de buitenkant van een gebouwde onroerende zaak wordt in de toelichting gewezen op de oorzaak van de schade. Daarmee wordt niet gedoeld op onduidelijkheid over de vraag of er causaal verband is tussen een (door de verhuurder bewezen) tekortschieten van de huurder en de schade. Het gaat om onduidelijkheid over de vraag of de schade is te herleiden naar een tekortkoming van de huurder.

Het bewijsvermoeden geldt dus voor zowel het bestaan van een tekortkoming als het causale verband tussen die tekortkoming en de ontstane schade.

Kortom, in deze kwestie lag het op de weg van de huurders om het bewijsvermoeden te ontzenuwen dat de waterschade door hun toedoen was ontstaan.

Het arrest van het Hof werd dan ook door de Hoge Raad vernietigd.

Bewijswaardering

Het door de huurders te leveren tegenbewijs is niet aan een bepaalde regel gebonden. Of in een concreet geval dit bewijs geleverd moet worden geacht, ook als de oorzaak van de schade niet is komen vast te staan, is aan het oordeel van de rechter overgelaten. De huurders dragen niet het bewijsrisico en behoeven niet het tegendeel van het vermoeden − dat geen tekortkoming aan hun kant de schade heeft doen ontstaan − te bewijzen. Zij kunnen volstaan met het ontkrachten van het vermoeden. Slagen de huurders daarin, dan resteert dat de verhuurder krachtens de hoofdregel van artikel 150 Rv moet bewijzen dat de schade veroorzaakt is door een tekortkoming van de huurder.

Bij de waardering van het bewijs heeft de rechter beoordelingsruimte. De waardering van het bewijs vindt plaats met inachtneming van alle omstandigheden van het geval. Daarbij zullen de aard van de schade en de aard van daaraan mogelijk ten grondslag liggende tekortkoming van de huurder een rol spelen, evenals de vraag in hoeverre de schade en de mogelijk oorzaak daarvan een al dan niet verborgen karakter hadden. Artikel 7:218 BW betreft ‘schade aan de verhuurde zaak’ en ziet daarmee op de aantasting van deze zaak tijdens de huurperiode. Dit sluit niet uit dat de feiten die hebben geleid tot deze aantasting mogelijk al aanwezig waren voordat de huurperiode een aanvang nam. Naarmate dit laatste waarschijnlijker is, is er eerder reden om te oordelen dat het bewijsvermoeden van artikel 7:218 lid 2 BW wordt ontkracht.

Heeft u vragen of advies nodig over schade aan het gehuurde of uw huurcontract? Neem dan gerust vrijblijvend contact op met een van onze advocaten. Wij zijn u graag van dienst!

SPEE advocaten & mediation Maastricht

Zoeken

Recente artikelen