Bij zogenoemde “tussenhuur” wordt een woning tijdelijk verhuurd omdat de verhuurder bijvoorbeeld in het buitenland verblijft voor studie of werk en na afloop van het contract de woning weer zelf wil gaan bewonen. Deze vorm van tijdelijke verhuur wordt ook wel een huurovereenkomst met “diplomatenclausule” genoemd. De rechtbank Noord-Holland boog zich onlangs over de vraag of de huurder een dergelijke overeenkomst tussentijds kan opzeggen.
In de kwestie die werd voorgelegd aan de rechtbank Noord-Holland moest de verhuurder voor zijn werk tijdelijk naar het buitenland en zocht voor deze periode een huurder voor zijn woning. Er werd een huurovereenkomst gesloten met als kop: “Huurovereenkomst voor bepaalde tijd (tussenhuur)”. In de overeenkomst werd verder opgenomen dat de verhuurder na twee jaar de woning weer zelf wenste te betrekken, zoals bedoeld in art. 7:274 lid 1 sub b jo. lid 2 BW (tussenovereenkomst); dat er geen sprake was van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd van maximaal twee jaar zoals bedoeld in artikel 7:271 lid 1 BW en dat partijen de huur niet voor 13 augustus 2021 konden opzeggen.
Door de huurder werd de huurovereenkomst toch opgezegd per 1 januari 2021. De verhuurder was het hier niet mee eens en vorderde onder meer een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst per 13 augustus 2021 zou eindigen en betaling van de huurpenningen tot die datum.
De rechter kwam tot het volgende oordeel:
“In deze zaak komt het aan op de beoordeling van de vraag of de tussenhuur-overeenkomst uitsluitend moet worden gekwalificeerd als een huurovereenkomst ex artikel 7:274 lid 1 sub b jo lid 2 BW of tevens als een huurovereenkomst die niet langer duurt dan twee jaar en die op grond van artikel 7:271 lid 1 BW door de huurder tussentijds kan worden opgezegd. De kantonrechter is van oordeel dat sprake is van uitsluitend een tussenhuurovereenkomst die niet tussentijds door de huurder kan worden opgezegd. De kantonrechter motiveert dit oordeel als volgt.
Uit de tekst van de huurovereenkomst blijkt dat partijen hebben beoogd een tussenhuurovereenkomst in de zin van artikel 7:274 lid 1 sub b jo lid 2 BW te sluiten. Dat sluit ook aan bij de omstandigheid dat [eiser sub 1] c.s. gedurende een periode van circa twee jaar in het buitenland zou verblijven en daarna weer in de woning wilde terugkeren. In een dergelijke tussenhuursituatie geldt dat zowel de verhuurder als de huurder de huurovereenkomst eerst tegen het einde van de afgesproken termijn (en niet eerder) kan opzeggen. Een huurovereenkomst voor twee jaar of korter waarop artikel 7:271 lid 1 BW van toepassing is, kan evenmin tussentijds worden opgezegd door de verhuurder. De huurder is daarentegen wel bevoegd om de huurovereenkomst tussentijds op te zeggen en hoeft de overeengekomen termijn niet uit te dienen. Hiervan kan niet bij overeenkomst worden afgeweken.
De vraag is nu of in onderhavig geval sprake is van samenloop tussen een huurovereenkomst op basis van een diplomatenclausule (ex artikel 7:274 lid 1 sub b jo lid 2 BW) en een huurovereenkomst voor twee jaar of korter (ex artikel 7:271 lid 1 BW). De verhouding tussen beide wettelijke regelingen is bij de totstandkoming van de Wet doorstroming huurmarkt 2015, waarbij artikel 7:271 lid 1 BW is ingevoerd, niet aan de orde gekomen maar duidelijk is wel dat de strekking van beide regelingen afwijkend is (vgl. Kamerstukken II 2015/16, 34373, 3, p. 12 en 17-18 en nr. 216). Hieruit volg dat het niet de bedoeling is geweest om de toepasselijkheid van art. 7:274 lid 1 onder b jo. lid 2 BW uit te sluiten voor huurovereenkomsten voor een bepaalde tijd van maximaal twee, respectievelijk maximaal vijf jaar. Een andere uitleg zou immers tot onaanvaardbare situaties leiden, bijvoorbeeld dat huurders ingeval van een huurovereenkomst van maximaal twee jaar wel tussentijds zouden mogen opzeggen en ingeval van een huurovereenkomst van twee jaar of langer niet.
Gelet op het vorenstaande moet aangenomen worden dat partijen die een huurovereenkomst met een diplomatenclausule willen sluiten voor een periode van maximaal twee jaar, de toepasselijkheid van artikel 7:271 lid 1 BW kunnen uitsluiten. Uit de tekst van de huurovereenkomst volgt dat partijen uitdrukkelijk hebben gekozen voor een huurovereenkomst ex artikel 7:274 lid 1 sub b jo lid 2 BW en ook uitdrukkelijk de toepasselijkheid van artikel 7:271 lid 1 BW hebben uitgesloten. Verder hebben zij de mogelijkheid tot tussentijdse opzegging expliciet uitgesloten. Dat betekent dan ook dat [gedaagde sub 1] c.s. de huurovereenkomst in dit geval niet kon en mocht opzeggen en dat de huurovereenkomst eerst op 13 augustus 2021 eindigt.”
De huurder trok hier dus aan het kortste eind en moest de huur tot de afgesproken datum doorbetalen.
Heeft u vragen of advies nodig over tijdelijke verhuur of hulp nodig bij het opstellen van een huurcontract? Neem dan vrijblijvend contact op met een van onze advocaten. Wij zijn u graag van dienst!