De Eerste Kamer heeft deze week ingestemd met het wetsvoorstel “Wet vaste huurcontracten”. De mogelijkheden om woonruimte tijdelijk te verhuren worden met deze wet aanzienlijk beperkt. Het sluiten van tijdelijke huurcontracten die automatisch eindigen is in beginsel niet meer mogelijk. Voor een beperkt aantal gevallen is een uitzondering gemaakt.

 Huidige situatie

In 2016 is de Wet doorstroming huurmarkt in werking getreden. Een van de wijzigingen was de introductie van tijdelijke huurcontracten voor maximaal twee jaar voor zelfstandige woonruimte en maximaal 5 jaar voor onzelfstandige woonruimte. De huurder komt daarbij geen huurbescherming toe. Deze contracten eindigen van rechtswege als de verhuurder de huurder binnen het voorgeschreven tijdvak bericht dat de huurovereenkomst zal eindigen. Opzegging of een gang naar de rechter is niet nodig.
Het idee was dat er meer huurwoningen beschikbaar zouden komen voor mensen die met spoed een huis zochten. Uit een evaluatie bleek echter dat er nauwelijks extra ruimte op de huurmarkt ontstond. Door verhuurders werden de nieuwe regels gebruikt om telkens bij een wisseling van huurders de huur fors te verhogen waardoor met name in grote steden huren in de vrije sector onbetaalbaar is geworden. Met de nieuwe wet komt deze mogelijkheid te vervallen.

Nieuwe situatie

Met ingang van de nieuwe wet  kunnen tijdelijke huurcontracten voor woonruimte in principe alleen nog worden beëindigd met wederzijds goedvinden, door ontbinding of door opzegging op basis van limitatieve gronden (zoals slecht huurderschap). Een opgezegde huurovereenkomst eindigt pas als de rechter dat onherroepelijk heeft beslist, tenzij de huurder instemt met de opzegging. De route voor opzegging wordt daarmee nagenoeg gelijk aan huurcontracten voor onbepaalde tijd, met als enig verschil dat bij een huurcontract voor bepaalde tijd als extra eis geldt dat niet mag worden opgezegd tegen een eerdere datum dan de einddatum.

Uitzonderingen

Het blijft echter mogelijk om woonruimte tijdelijk te verhuren aan specifieke doelgroepen, zonder huurbescherming. Het ontwerpbesluit waarin de doelgroepen worden aangewezen, ligt op dit moment nog voor ter internetconsultatie en kan nog worden gewijzigd.

Het voornemen is om de mogelijkheid van tijdelijke verhuur te behouden:

• Voor verhuur die naar zijn aard van korte duur is, zoals vakantieverhuur;
• Als de verhuurder of vorige huurder de woonruimte na afloop van de tijdelijke verhuur opnieuw gaat bewonen (de diplomatenclausule);
• Ter voorkoming en vermindering van onnodige leegstand op basis van de Leegstandswet;
• Voor doelgroepencontracten voor jongeren, studenten, promovendi, ouderen, gehandicapten en grote gezinnen;
• Als wordt verhuurd aan huurders die behoren tot één van de bij Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) vastgestelde categorieën waaraan tijdelijk mag worden verhuurd. Gedacht kan worden aan (buitenlandse) huurders die voor werk of studie tijdelijk in een andere gemeente gaan werken of studeren; huurders die wegens sloop of renovatie hun woning moeten verlaten en een tijdelijke woning moeten betrekken; huurders uit de maatschappelijke opvang die in een sociale noodsituatie behoefte hebben aan een tijdelijke woonruimte of huurders met een tweede of laatste kans-huurovereenkomst.
  .

Verder komt er een nieuwe opzeggingsgrond bij voor partners die gaan samenwonen. Wie nog niet durft te verkopen, mag het pand tijdelijk verhuren. Bij het mislukken van de samenwoning kan een beroep worden gedaan op dringend eigen gebruik en bij het succesvol zijn van de samenwoning kan de huurovereenkomst worden beëindigd om de woning vrij van huur te kunnen verkopen.

Daarnaast wordt de opzeggingsgrond “dringend eigen gebruik” uitgebreid.
In de huurovereenkomst mag worden opgenomen dat de huur wordt opgezegd als de woning na een bepaalde periode nodig is voor een bloed- of aanverwant in de eerste graad. Ook dit moet vooraf worden overeengekomen en de beëindiging zal door de rechter moeten worden uitgesproken. De rechter zal toetsen of het belang van de bloedverwant zwaarder weegt dan het belang van de huurder.

Inwerkingtreding

Het tijdstip van inwerkingtreding van de wet staat nog niet vast. Naar verwachting zal dit per 1 juli 2024 zijn. Bij inwerkingtreding van de wet in 2024 zal deze direct van toepassing zijn op alle huurovereenkomsten die vanaf dat moment worden gesloten.

Wilt u meer weten of heeft u vragen over uw huurcontract? Neem dan gerust vrijblijvend contact op met een van onze advocaten. Wij zijn u graag van dienst en houden u van de verdere ontwikkelingen op de hoogte!